買房其實和買菜一樣，青菜蘿蔔各有所好，沒有完美的物件，只有適不適合的問題。因此當遇到心儀的房屋，一些該留意的先前步驟不可忽略，否則下斡旋買房會跟與賭博下注沒有兩樣，風險極大，不可不慎。
STEP 1
房屋價格動輒上百萬，首先當然是確認這物件值不值得下斡旋？以及出價多少與賣方斡旋？如同相親，要先看過照片與個人介紹，再決定要不要認識。同理，務必請仲介提供物件的【不動產說明書】。
不動說明書如同房屋履歷，方便了解物件情況，才有辦法評估該物件與心中期待有沒有落差，要不要出價，以及要用多少錢出價斡旋。
【不動產說明書】包括：產權調查表、標的現況說明書、建物與土地謄本、格局圖、地籍圖、建物測量成果圖、土地分區使用說明、附近周邊設施說明、附近地段實價登錄與買賣雙方負擔費用清單，擇要說明如後。
《產權調查表》即建物與土地的標示說明與權狀，權狀部分請留意核對：
- 委託書上出售的物件是否與權狀上登記的物件相符，建物建號與土地地號是否相符、門牌地址是否相符等等。
- 委託書上的賣方是否和權狀上的所有權人是否為同一位，避免履約爭議而影響買賣效力，例如不孝子盜買年邁雙親的房子。
- 土地是否共有、出租、被占用、是否有地上物。
- 建物是否有改建、增建、加建、違建、是否出租、被占用或占用他人土地。
- 是否有分管協議、是否有住戶規約、約定專用協議、有無積欠管理費。
- 有無漏水、鋼筋外露、輻射屋、海砂屋或凶宅等。
《建物與土地謄本》，請留意：
- 建物標示部要注意，建物興建完成日(涉及屋齡)、主建物、附屬建物與公設面積(了解房子多大)、建物用途(住宅用/工業用/商業用等)。
- 土地與建物所有權部要注意，有無查封登記(如有，將影響所有權移轉效力)。
- 土地與建物他項權利部要注意，有無設定抵押、地上權等。
《建物測量成果圖》包括：
- 平面圖：注意確認實際屋況與平面圖是否相符，例如是否有加蓋之違建 / 檢查建築面積欄登載之面積是否與建物謄本相符 / 檢查平面圖標示之樓層是否與建物謄本相符。
- 位置圖：注意檢查位置圖上之建物是否有座落鄰地之情況 / 注意檢查基地是否與地籍圖謄本所是形狀相符
《附近周邊設施說明》會記載：
附近與生活機能、醫療、交通運輸、學校教育相關等重要設施，請留意有無嫌惡設施例如墓地、高壓電塔等等。
STEP2
看完【不動產說明書】了解物件概況後，務必根據實際屋況，登入內政部不動產交易實價查詢服務，搜尋與比對附近類似物件實價登錄行情，掌握合理的價格區間，以利與賣方進行討價還價。
STEP３
掌握合理價格區間，再決定下斡旋之前，務必向銀行確認自己貸款成數：
- 事先確認自己貸款成數有利掌握自身預算是否充分，避免發生銀行貸款成數不足，又沒有足夠現金支付尾款而發生違約風險。
- 為避免上開情況，建議簽署斡旋契約前，務必特別註明『若將來貸款成數不足，買方得無條件解約請求退還斡旋金』等類似記載，以避免違約風險。
柯俊吉律師事務所
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