別讓斡旋變下注!買房下斡旋前,你不可忽視的先前步驟

買房其實和買菜一樣,青菜蘿蔔各有所好,沒有完美的物件,只有適不適合的問題。因此當遇到心儀的房屋,一些該留意的先前步驟不可忽略,否則下斡旋買房會跟與賭博下注沒有兩樣,風險極大,不可不慎。

STEP 1
房屋價格動輒上百萬,首先當然是確認這物件值不值得下斡旋?以及出價多少與賣方斡旋?如同相親,要先看過照片與個人介紹,再決定要不要認識。同理,務必請仲介提供物件的【不動產說明書】。
不動說明書如同房屋履歷,方便了解物件情況,才有辦法評估該物件與心中期待有沒有落差,要不要出價,以及要用多少錢出價斡旋。

【不動產說明書】包括:產權調查表、標的現況說明書、建物與土地謄本、格局圖、地籍圖、建物測量成果圖、土地分區使用說明、附近周邊設施說明、附近地段實價登錄與買賣雙方負擔費用清單,擇要說明如後。

《產權調查表》即建物與土地的標示說明與權狀,權狀部分請留意核對:
  1. 委託書上出售的物件是否與權狀上登記的物件相符,建物建號與土地地號是否相符、門牌地址是否相符等等。
  2. 委託書上的賣方是否和權狀上的所有權人是否為同一位,避免履約爭議而影響買賣效力,例如不孝子盜買年邁雙親的房子。
《標的現況說明書》由屋主勾選,通常包括下列重要資訊:
  1. 土地是否共有、出租、被占用、是否有地上物。
  2. 建物是否有改建、增建、加建、違建、是否出租、被占用或占用他人土地。
  3. 是否有分管協議、是否有住戶規約、約定專用協議、有無積欠管理費。
  4. 有無漏水、鋼筋外露、輻射屋、海砂屋或凶宅等。
《建物與土地謄本》,請留意:
  1. 建物標示部要注意,建物興建完成日(涉及屋齡)、主建物、附屬建物與公設面積(了解房子多大)、建物用途(住宅用/工業用/商業用等)。
  2. 土地與建物所有權部要注意,有無查封登記(如有,將影響所有權移轉效力)。
  3. 土地與建物他項權利部要注意,有無設定抵押、地上權等。
《建物測量成果圖》包括:
  1. 平面圖:注意確認實際屋況與平面圖是否相符,例如是否有加蓋之違建 / 檢查建築面積欄登載之面積是否與建物謄本相符 / 檢查平面圖標示之樓層是否與建物謄本相符。
  2. 位置圖:注意檢查位置圖上之建物是否有座落鄰地之情況 / 注意檢查基地是否與地籍圖謄本所是形狀相符
《附近周邊設施說明》會記載:
附近與生活機能、醫療、交通運輸、學校教育相關等重要設施,請留意有無嫌惡設施例如墓地、高壓電塔等等。

STEP2
看完【不動產說明書】了解物件概況後,務必根據實際屋況,登入內政部不動產交易實價查詢服務,搜尋與比對附近類似物件實價登錄行情,掌握合理的價格區間,以利與賣方進行討價還價。
STEP3
掌握合理價格區間,再決定下斡旋之前,務必向銀行確認自己貸款成數:
  1. 事先確認自己貸款成數有利掌握自身預算是否充分,避免發生銀行貸款成數不足,又沒有足夠現金支付尾款而發生違約風險。
  2. 為避免上開情況,建議簽署斡旋契約前,務必特別註明『若將來貸款成數不足,買方得無條件解約請求退還斡旋金』等類似記載,以避免違約風險。
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