北市辦公室供給量暴增 商仲估租金漲幅有限

台北小型辦公室出租供給量急速成長，預估2024年市區加南港估有近20萬坪面積釋出，房東市場恐將直接轉變為租客市場，甚至預期將掀起一波搶客大戰。根據高力國際統計，未來6年北市市區計有19棟、南港則有18棟辦公大樓陸續會完工，而多數大樓預計完工時間集中在2024至2026年間，預期整體空置率將直接跳高。

即便去年、今年初北市共有三棟辦公辦大樓新完工以及一棟大樓因都更等待拆除而空置，合計面積逾4萬坪，但新增大樓因多數為自用以及預租完畢，再加上扣除等待都更大樓的無效供給面積，實際上，待租面積僅3.56萬坪，空置率僅約3.6%，仍處於低檔，而且辦公室租金也在疫情衝擊下逆勢上漲。

高力國際辦公樓及工業服務部資深執行董事楊慧明指出，2020年新完工大樓為中壽總部，而空置等待都更拆除的大樓則是敦南金融大樓，兩棟合計面積達2.47萬坪，今年則有全球人壽希望廣場、玉山銀行敦北總部等兩棟新大樓完工，總量體達1.55萬坪，但前者已預租完畢，後者則為自用，實際上今年第一季商辦待租面積僅3.56萬坪，隨著疫情影響趨緩，2021年第1季已開始呈現小幅的淨去化量。

去年雖然受到疫情影響許多企業紛紛進行縮編，然而因為市場低空置率，平均租金仍然逆勢上漲，預期未來三年租金仍有機會上漲，但漲幅則相當受限，主因為除疫情因素尚未完全消弭外，2024年之後北市出現大量且強勁新增供給，預期會出現一波搶客潮。

根據高力國際調查2021至2024年台北小型辦公室出租新增供給面積高達18.45萬坪，其中光是2024年便一口氣有9萬坪將釋出，該年度預計有京華城開發案、敦南金融大樓、元大空官總部以及國泰環宇大樓等，預期該年度空置率將直接拉高至兩位數，突破10%，將會成為市場供需轉變的分水嶺。

高力國際楊慧明認為，今年雖有新大樓釋出供給，但自用及預租比重已達6成，對整體租賃市場衝擊不大，不過，因跨國企業恐因疫情及全球景氣的不明朗，持續放緩擴張決策，目前僅有科技媒體、線上娛樂、電子商務及生技醫藥有小幅擴張需求，因此，空置率應可微幅下降，不過，預期今年整體台北小型辦公室價格租金僅能持平或微揚，略高於去年水準。

但楊慧明仍提醒最需要關注的是2024年，該年度不單北市市區有高達9萬坪的大量新增供給，南港也有高達10萬坪新增供給釋出，在搶客的情況下，租金欲漲不易，甚至過往的房東市場也會被顛覆為租客市場。

(經濟日報)