3-3 台灣房地產抗通膨的特性

國內RETIS觀察

房地產信託基金初衷是一種節稅的投資工具，台灣的稅賦如下:不動產受益證券配息之後股價會下降，因為發放配息時，基金資產中現金部位會減少，配息適用「分離課稅」原則，投資人的投資收益，是依照稅率來課稅。

2024年新聞提到:

個人持有REITs受益證券所得到分配之利息，仍無須計入個人綜合所得額，而可享有扣繳率10％分離課稅之優惠。根據統計，市場上投資REITs之主要自然人，大多是適用最高所得稅率(40％)之個人，因此投資REITs獲利息分配之稅率為10％。

臺灣目前僅存的REITs只有七檔，總市值約新台幣1,050億元，其分派年收益率僅約2.5％，誘因不足。

國內RETIS的缺點

在於可能無法反應房產的真實價格，可能會有較大的溢折價情況。若要投資RETIS，可以優先考慮國外ETF，由於國內的RETIS成交量較少，若真的有遇到需要出售時，可能有價無市。

房地產抗通膨的特性

幾乎所有的房地產商用租約都包含通膨對沖機制。屋主可以透過一定範圍提升租金的方式將通膨造成的損失轉嫁給租戶。因為屋主有提升租金的權利，所以房地產投資還是相當有吸引力。投資者在自己的投資產品組合當中加入房地產投資的部份，就相當於在投資組合中建立了一個通膨對沖機制。

除了出租物業以外，自置房產在長期來看也是比較可靠的投資方式。不僅可以發揮投資的作用，而且也解決房主本身住房問題。按照常年的情況來看，房主的年收益率超過3%，這樣的收益率與通貨膨脹率是基本持平。

一般人可以考慮在自住房產的同時也購買投資用的房地產。制定長期投資方案的過程，可以融合上述兩種房地產投資方式，當然前提是要依據自身財務能力才做規劃。

房地產地點最重要

就傳統意義上來講，住房價格的增長速度和通貨膨脹率基本上不相上下，如果利率降低，住房的增值速度就會超過通膨率。但是購買住房的時候，一定要考慮房屋地理位置的因素。每個城鎮或都市都以一些區域的增值速度或是幅度高過其他區域的。美國有一些地區由於無法實驗工作機會增長，所以房價上升的可能幾乎是微乎其微。

個人認為房地產地點絕對是最優先考量的因素，比起住屋的年齡或是格局都來的重要，因為地點決定機能，機能決定人是否想入住，房價於是就是這樣撐了起來。如果不缺錢的人的話可能才會在偏遠的海邊或是山區買的度假小屋，好好優閒一下。

以台灣的例子來看房價

主計處國泰台灣房地產指數，102年Q1與112年Q3相比，漲了61%。

圖1

中華民國統計資訊網，CPI房租指數，102年與113 1月對比漲了13%。

圖2

台灣的房地產，10年期間漲幅61%，而租金漲幅13%租金比較像是跟隨著房價而定，當然上表示CPI的房租類別，真實的租金情況未必如此。往往屋主因為房貸利率提高或房價提高，租金也會跟著調漲。

對持有房地產的人來說，這10年期間屋價持續成長，的確有抗通膨的特性，即使想租屋存錢，但真實的租金也會隨房價、房貸利率而增長，若真的房貸所得比過高，租屋這個方式也未必不可，優點可以省下現金流，增加投資部位。

補充資料:

CPI 房租是否應反映房貸或利息變動？參考政府網頁

雖房貸利息支出、購屋資金機會成本，及折舊等相關項目可用來「設算」自有住宅居住服務的價格變化，但納入利息會與中央銀行的利率政策直接連繫，影響貨幣政策成效，很少國家採用，歐洲央行亦不建議採行。

台灣是採租金等價法，參考政府網頁

租金等價法：係估算屋主自住之住宅若租予他人的應收租金，並以實際租屋市

場相近住宅類型之租金價格變動來代表自有住宅之居住服務價格。此方法直

觀且資料取得具即時性，可配合 CPI 按月發布，亦是國民所得統計規範建議

的衡量方式。目前多數國家採用此法，最有利於相關統計之國際比較。

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