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買房找彥邦｜房產醫生陳彥邦
新青安與貸款鬆綁，看似讓買方更容易進場，但銀行仍依「授信5P原則」審核：信用、用途、還款、擔保、前景，一樣可能卡關。對屋主來說，利多是買方需求增加、成交機會提升；利空是銀行鑑價不足或買方財務不符，仍可能導致破局。建議屋主趁政策仍寬鬆時盡快釋出物件，把握市場熱度，避免之後貸款再收緊，錯失賣房好時機。
最近不少屋主私下跟我抱怨：「市場冷清，為什麼我的房子一直賣不掉？」
想賣，怕市場再往下走，到時候更難成交；
不敢賣，又擔心自己現在脫手等於賣低、賺得不夠。
你也有這樣的兩難嗎？今天這篇內容是個總體檢，幫你找出可能賣不出去的原因。
🏡 前言｜賣房賣屋容易，連自家房貸怎麼申卻常踩雷？
以為「新青安」 = 一切解決？
這個購屋補貼貸款名稱雖亮眼，實際操作往往卡關，牽動貸款成數、利率，甚至賣方定價策略都得重估。
別讓貸款政策名稱迷了眼——尤其當你既是賣方又可能接手貸款案的買家，雙方都該知道的真相㊙️
🧭 前言：看到價差收斂，真的是撿便宜？
汐止近期預售與成屋價差竟然縮小甚至倒掛，乍看像撿到便宜，但真實狀況可能沒你想得那麼好。本篇幫你拆解背後陷阱，同步以樂屋網汐止物件為例，讓你更有感。
近期韓國政府祭出亞洲最嚴房貸管控措施，限制貸款總額、嚴格管控多屋族房貸，意圖壓抑房市過熱現象。台灣房市雖然結構不同，但面對同樣的房價壓力與炒作風險，是否會效仿韓國，成為市場焦點。
購屋者常被「賣前遷戶籍保優惠」說法吸引，但實務走一遭後才發現：只靠一句「我已搬進去住」不夠，還要在賣出前一年設籍且未出租、並實際居住，才能保優惠。否則，政府就把你當成投資客，全額補稅不留情。
從 110 年 7 月 1 日起，房地合一稅2.0正式施行，短期炒房者先被重拳制裁：持有2年內售出、稅率直上45%。但重點不只是抑制炒作，自住名額＋重購退稅＋成本扣除規則也有層層限制，換屋族、小家庭若沒看清細節，賣房往往賠錢還被罰。
房價沒狂飆，但貸款門檻越來越高！央行維持利率不動、信貸管理不放寬，眼看想在汐止落地的你愈來愈焦慮。現在買房，不僅要看價，更要先看「能不能借到」。這才是決定你買不買得到的真實世界。
最近央行第2季理監事會議宣布：連五凍利率不動，信貸管制依舊，房貸卡關危機正浮出水面，可說是買房族的「隱形警報」。住在汐止的你該注意了：房子價格可能停住，但貸款條件越走越難，這比房價下跌更要命。
不少汐止買家買完房都只顧看好交通、換屋成本，卻沒留意持有稅率改制。現在若沒登記「自住用途」或忽略房地合一扣除規則，「交完房」可能才是真正剃頭開始。
新青安與貸款鬆綁，看似讓買方更容易進場，但銀行仍依「授信5P原則」審核：信用、用途、還款、擔保、前景，一樣可能卡關。對屋主來說，利多是買方需求增加、成交機會提升；利空是銀行鑑價不足或買方財務不符，仍可能導致破局。建議屋主趁政策仍寬鬆時盡快釋出物件，把握市場熱度，避免之後貸款再收緊，錯失賣房好時機。
最近不少屋主私下跟我抱怨：「市場冷清，為什麼我的房子一直賣不掉？」
想賣，怕市場再往下走，到時候更難成交；
不敢賣，又擔心自己現在脫手等於賣低、賺得不夠。
你也有這樣的兩難嗎？今天這篇內容是個總體檢，幫你找出可能賣不出去的原因。
🏡 前言｜賣房賣屋容易，連自家房貸怎麼申卻常踩雷？
以為「新青安」 = 一切解決？
這個購屋補貼貸款名稱雖亮眼，實際操作往往卡關，牽動貸款成數、利率，甚至賣方定價策略都得重估。
別讓貸款政策名稱迷了眼——尤其當你既是賣方又可能接手貸款案的買家，雙方都該知道的真相㊙️
🧭 前言：看到價差收斂，真的是撿便宜？
汐止近期預售與成屋價差竟然縮小甚至倒掛，乍看像撿到便宜，但真實狀況可能沒你想得那麼好。本篇幫你拆解背後陷阱，同步以樂屋網汐止物件為例，讓你更有感。
近期韓國政府祭出亞洲最嚴房貸管控措施，限制貸款總額、嚴格管控多屋族房貸，意圖壓抑房市過熱現象。台灣房市雖然結構不同，但面對同樣的房價壓力與炒作風險，是否會效仿韓國，成為市場焦點。
購屋者常被「賣前遷戶籍保優惠」說法吸引，但實務走一遭後才發現：只靠一句「我已搬進去住」不夠，還要在賣出前一年設籍且未出租、並實際居住，才能保優惠。否則，政府就把你當成投資客，全額補稅不留情。
從 110 年 7 月 1 日起，房地合一稅2.0正式施行，短期炒房者先被重拳制裁：持有2年內售出、稅率直上45%。但重點不只是抑制炒作，自住名額＋重購退稅＋成本扣除規則也有層層限制，換屋族、小家庭若沒看清細節，賣房往往賠錢還被罰。
房價沒狂飆，但貸款門檻越來越高！央行維持利率不動、信貸管理不放寬，眼看想在汐止落地的你愈來愈焦慮。現在買房，不僅要看價，更要先看「能不能借到」。這才是決定你買不買得到的真實世界。
最近央行第2季理監事會議宣布：連五凍利率不動，信貸管制依舊，房貸卡關危機正浮出水面，可說是買房族的「隱形警報」。住在汐止的你該注意了：房子價格可能停住，但貸款條件越走越難，這比房價下跌更要命。
不少汐止買家買完房都只顧看好交通、換屋成本，卻沒留意持有稅率改制。現在若沒登記「自住用途」或忽略房地合一扣除規則，「交完房」可能才是真正剃頭開始。
上週帶一組買方去看老公寓，一到樓下他皺眉說：「這外觀也太舊…算了吧，不用上去看了。」
我心裡 OS：兄弟，你以為的「破舊」，很多都是整建更新前的樣子。
而最諷刺的是——這類老舊社區，有可能正好符合政府補助條件。
結果他錯過的不是一間房，而是一筆可能幫他省下幾十萬的老宅翻修補助。
重點來了：
嫌惡設施，買房賣房的無形殺手
在房市交易裡，價格不只取決於屋況與地段，周遭環境往往才是決定成交與否的關鍵。對汐止來說，因為地形狹長、工業區與住宅混合發展，加上交通建設與大型公共設施不斷進駐，「嫌惡設施」幾乎是買家最常提出的疑慮之一。
如果你現在正準備賣房，我想這兩個問題會是你最想問的：
👉 「現在市場到底好不好？」
👉 「是不是該趁現在賣？」
其實答案不用靠我說，而是看兩個重要指標：國泰房地產指數 & 信義房價指數。
這兩個是賣方不可不知的市場溫度計。
🏠 前言：同一個車位，坪數差一倍？荒謬卻真實
有沒有遇過這種情況：
🔑 屋主A說他買的平面車位是 6 坪， 🗝️ 屋主B隔壁車位卻說自己買了 9 坪， 結果兩台車並排停，大小完全一樣！
你以為自己多買了空間？笑話，你多買的只是紙上的空氣，還得老老實實替它繳房貸利息。
🏚 前言
「這個建案價格怎麼比隔壁還便宜20%，可是怎麼蓋到一半就停了？」
別以為爛尾樓只有對岸才有，台灣也不是沒發生過！ 爛尾樓，白話說就是房子蓋到一半就變成廢墟，買到你就慘了。
📌 爛尾樓到底是什麼？
就是開發商資金斷鏈、法律糾紛或其他爭議，導致建案停工、卡關，房子沒蓋完也沒交屋，
購屋前評估需考慮金流、需求、能力、風險四大面向，並非僅止於頭期款。本文提供購屋評估表，包含資金與現金流、需求與動機、融資與貸款能力、風險與意外等四大區塊，協助讀者檢視自身購屋準備程度。
🟠 前言
買房過程中，斡旋金是最常卡住買賣雙方的爭議點。你付了斡旋金，結果因為某些原因要反悔，結果錢拿不回來。
這種情況聽起來熟悉嗎？買方一頭霧水，賣方和房仲講話拐彎抹角，結果賠了錢不說還得忍氣吞聲。
🔍 術語拆解：斡旋金到底是什麼？
斡旋金的本質
是買方向賣方表達誠意的一筆「定金」
🏚️ 前言｜驗屋不是做做樣子，是幫你擋未爆彈
現在很多人買預售屋或新成屋，都知道要「驗屋」。
但你問他驗屋目的是什麼？十個裡面有八個答不出來。
結果花了幾萬請驗屋公司，報告一份，尾款照付，瑕疵沒修，房子問題還是砸在自己頭上。
前言｜屋主底價很甜？甜給誰吃？
很多買方聽到房仲說「這戶開價已經是屋主底價了，真的沒空間了」就放棄談判。
問題是，所謂的「底價」到底是怎麼來的？ 你知道誰決定？誰受益？這背後可沒你想得那麼單純。
🏠 前言：為什麼第一次出價，總是你輸？
你有沒有過這種感覺：好不容易找到一戶還不錯的房子，開價 1,680 萬，仲介跟你說「老闆很有誠意、空間不大，你要出就快出」。
結果你一緊張，想說砍個 50 萬試試看好了，開口就喊 1,630 萬。
上週帶一組買方去看老公寓，一到樓下他皺眉說：「這外觀也太舊…算了吧，不用上去看了。」
我心裡 OS：兄弟，你以為的「破舊」，很多都是整建更新前的樣子。
而最諷刺的是——這類老舊社區，有可能正好符合政府補助條件。
結果他錯過的不是一間房，而是一筆可能幫他省下幾十萬的老宅翻修補助。
重點來了：
嫌惡設施，買房賣房的無形殺手
在房市交易裡，價格不只取決於屋況與地段，周遭環境往往才是決定成交與否的關鍵。對汐止來說，因為地形狹長、工業區與住宅混合發展，加上交通建設與大型公共設施不斷進駐，「嫌惡設施」幾乎是買家最常提出的疑慮之一。
如果你現在正準備賣房，我想這兩個問題會是你最想問的：
👉 「現在市場到底好不好？」
👉 「是不是該趁現在賣？」
其實答案不用靠我說，而是看兩個重要指標：國泰房地產指數 & 信義房價指數。
這兩個是賣方不可不知的市場溫度計。
🏠 前言：同一個車位，坪數差一倍？荒謬卻真實
有沒有遇過這種情況：
🔑 屋主A說他買的平面車位是 6 坪， 🗝️ 屋主B隔壁車位卻說自己買了 9 坪， 結果兩台車並排停，大小完全一樣！
你以為自己多買了空間？笑話，你多買的只是紙上的空氣，還得老老實實替它繳房貸利息。
🏚 前言
「這個建案價格怎麼比隔壁還便宜20%，可是怎麼蓋到一半就停了？」
別以為爛尾樓只有對岸才有，台灣也不是沒發生過！ 爛尾樓，白話說就是房子蓋到一半就變成廢墟，買到你就慘了。
📌 爛尾樓到底是什麼？
就是開發商資金斷鏈、法律糾紛或其他爭議，導致建案停工、卡關，房子沒蓋完也沒交屋，
購屋前評估需考慮金流、需求、能力、風險四大面向，並非僅止於頭期款。本文提供購屋評估表，包含資金與現金流、需求與動機、融資與貸款能力、風險與意外等四大區塊，協助讀者檢視自身購屋準備程度。
🟠 前言
買房過程中，斡旋金是最常卡住買賣雙方的爭議點。你付了斡旋金，結果因為某些原因要反悔，結果錢拿不回來。
這種情況聽起來熟悉嗎？買方一頭霧水，賣方和房仲講話拐彎抹角，結果賠了錢不說還得忍氣吞聲。
🔍 術語拆解：斡旋金到底是什麼？
斡旋金的本質
是買方向賣方表達誠意的一筆「定金」
🏚️ 前言｜驗屋不是做做樣子，是幫你擋未爆彈
現在很多人買預售屋或新成屋，都知道要「驗屋」。
但你問他驗屋目的是什麼？十個裡面有八個答不出來。
結果花了幾萬請驗屋公司，報告一份，尾款照付，瑕疵沒修，房子問題還是砸在自己頭上。
前言｜屋主底價很甜？甜給誰吃？
很多買方聽到房仲說「這戶開價已經是屋主底價了，真的沒空間了」就放棄談判。
問題是，所謂的「底價」到底是怎麼來的？ 你知道誰決定？誰受益？這背後可沒你想得那麼單純。
🏠 前言：為什麼第一次出價，總是你輸？
你有沒有過這種感覺：好不容易找到一戶還不錯的房子，開價 1,680 萬，仲介跟你說「老闆很有誠意、空間不大，你要出就快出」。
結果你一緊張，想說砍個 50 萬試試看好了，開口就喊 1,630 萬。
