1️⃣ 前言｜買房容易但賣房被罰？新稅制不只是炒作殺手
從 110 年 7 月 1 日起，房地合一稅2.0正式施行，短期炒房者先被重拳制裁：持有2年內售出、稅率直上45%。但重點不只是抑制炒作，自住名額＋重購退稅＋成本扣除規則也有層層限制，換屋族、小家庭若沒看清細節，賣房往往賠錢還被罰。
2️⃣ 各家觀點彙整｜改革六大重點釐清你的稅務地雷
📌 房地合一2.0六大修法（財政部）
- 短期交易稅率提高：持有未滿2年 → 45%，2–5年 → 35%
- 法人比照個人課稅，預售、股權交易一併納入房地合一範圍
- 土地漲價總額設上限，杜絕高報土地值逃稅
- 免稅自住條件更嚴：必須持有滿6年、400萬利得以下才可享10%優惠，非自住行情依規課徵
- 自住重購退稅、用途申報限制多：要完全符合申報流程才可退稅
📌 常見問題 Q&A（財政部賦稅署）
- 費用扣除項目須「實支實付、有憑證」，使用期間稅費不可列成本
- 「重購退稅」限自住房屋使用，換到第二屋仍需符合6年設籍條件
3️⃣ 彥邦解析｜汐止買家要注意的五個稅務踩雷
✅ 短期翻轉者立即中彈：汐止重劃區像遠雄U-TOWN、科學園一帶的新案，若持有不足2年就轉售，45%稅率絕非口號，一賣就GG。
✅ 換屋失敗者風險高：原以為換掉舊房、住進汐止重劃新宅就能「重購退稅」，卻忽略尚未住滿6年＋400萬限制，退稅申報變空包彈。
✅ 成本扣除需票據：汐止預售屋裝潢一百萬？無單據就當沒有，稅基變高，實拿利得少。
✅ 法人操作＆套房分割要付1.5倍價：若以公司名義預售操作、或汐止套房分戶出租，都被拉出眼界課稅。
✅ 土地炒作不再能靠公告現值走路：汐止重劃區土地漲價被訂為最高上限，無法再高估土地移轉減稅。
4️⃣ 建議給汐止想買的你｜購入汐止就等於啟動稅務警報
- 若非自住超過6年、利得400萬 以下，就不要打算重購退稅。別幻想靠汐止新案玩一次換屋就免稅。
- 裝潢與利息等成本需備足憑證，建議逐筆收據、匯款紀錄都保好。
- 若以公司購屋或分戶出租（套房、華廈）需慎重評估，否則稅費大爆量。
- 炒短線、高強度套利風險極高：持有未滿5年即出場者，稅率高得你心臟受不了。
一句話提醒：你不是只有「汐止房價」，更要準備面對稅，才是真的完整成本。
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🔗 參考連結一覽：
- 房地合一6大修法重點
- 自住房屋成本扣除與申報規定
- Q&A常見返稅及流程問題
- 財政部賦稅署：實價課稅制度說明
