2020/12S-REITs挑選

說真的分析有沒有用，事前都沒有辦法唯有事後回顧才比較有真實感。雖然時間還很短暫，但先來快速回顧一下２０２０／６跟２０２０／９月挑選出來的分析標的，報酬率如何？

２０２０／６分析Ｏ５ＲＵ的結論是－DPU已經連五年衰退(11.35->11.05->10.3->10.25->9.5)，房地產使用權限偏短(僅一個永久產權、約40%低於40年、約40%介於30年~40年)，可預期又有幾處單一租戶的房地產會轉為多租戶，我個人使用的估值模型評估的合理價位在$1.22新幣，跟2020/6/5的收盤價$1.27新幣相比其實差異也不大，但上檔的減碼區價位在1.34新幣跟1.5新幣，對我來說潛在報酬率區間不是太誘人。所以我應該目前不會在此價位買入。

２０２０／１２／１１的收盤價是＄１．２１新幣，半年後股價果然回到我預估的合理區間。

２０２０／９分析ＨＭＮ的結論是－2020/9/11日之收盤價為$0.915新幣，約為於NAV$1.23的74%，假如DPU僅能回升到2006年以來最低的6.37Cents來看，紅利分配率也有接近7%。但是不確定最壞的情況是否已經過去，以及目前的情況還會持續多久。所以即使目前的價格位於我認為可以建立基本部位的區間內，我應該會在$0.91以下的價格開始分批酌量布局，慢慢建立基本持股。預計當Covid-19過去之後，當股價回升至NAV的90%以上時，再視DPU的狀況來決定是否出場。

２０２０／１２／１１的收盤價是＄１．０４新幣，目前價格為ＮＡＶ的８５％，離最低的９０％已相去不遠。

按２０２０／１２／１１日之收盤價，用三個條件（Ｙｉｄｌｅ＞５．５％、Ｇｅａｒｉｎｇ＜３７％＆ＰＢ＜１）快速挑選後，有６檔符合要求，清單見下圖。

其中AIMS APAC Reit為2020/6介紹的，鑒於它DPU連五年衰退以及務業的剩餘使用年限過短，買進價格應該要距離合理價格再有個安全邊際會好一點，可能在打個9折之後再開始考慮是否要建立一點小部位來做後續追蹤觀察。

其中Capitaland Retail China Trust跟Sasseur Reit的物業都100%位於中國，我也會優先刪除，因為中國的物業使用年限都很短，幾乎都在20~30年以下。

First REIT的發起人問題實在太大，所以淘汰。

SoilbuildBizREIT２０２０／９也在清單內，這五檔至少低迷一季以上都無法擺脫低價區，通常是真的有問題，尤其是我曾經分析過的四檔，所以它們一直在清單上應該也沒什麼好意外的，所以這一次我想分析的是第一次出現的新面孔－CromwellReit EUR（ＣＮＮＵ）。