瑕疵不動產常見情況與定義
在不動產估價過程中，若該資產因某些特殊因素導致使用或效能下降，進而影響其市場價值，便屬於「瑕疵不動產」。常見的影響因素包括建物傾斜、混凝土氯離子超標、使用爐渣、鋼筋輻射、持續漏水、凶宅或污染土地等情況。這些問題可能無法完全修復，或即使修復後仍讓人心存疑慮。
瑕疵與污名造成的減值所謂「瑕疵價值減損」，指的是不動產因上述問題導致的總價值損失，這包括修復所需的直接費用，以及「污名價值減損」的部分。污名價值減損，是因為市場普遍對曾經發生瑕疵的不動產產生不信任，即使瑕疵修復，也可能因買方對風險和不確定性的擔憂而壓低價格。
污名減值的判斷依據
不過，並非所有瑕疵不動產都會出現污名價值減損。因此在進行評估前，需先判斷是否存在明顯的「污名效果」，並從兩方面進行分析：其一為收益性風險，也就是修復後的使用收益是否仍受影響；其二為市場性風險，也就是市場是否因心理因素而降低接受度。
整體評估與司法意涵
最後，當瑕疵只發生在建物或土地其中一部分時，瑕疵仍必須整體觀之，不能僅視為建物或土地單獨問題。整體而言，估價人員應基於市場觀察與專業判斷，準確分析瑕疵與其帶來的價格影響，協助委託人了解資產真正的市價與風險所在。也可以預估日後將會使法院對於污名效果或交易性貶值，發展或接受成為新的法律論戰。
