在都市更新與危老重建的背景下，當考慮將房產移轉給子女時，繼承通常會比生前贈與具有更多的節稅優勢。然而，具體的節稅效果並非一概而論，它會因每個案件的個別情況、財產多寡以及移轉時機的不同而有所差異。以下將從稅務影響的角度，進一步說明贈與可能面臨的稅負，以協助您理解兩者間的差異
生前贈與房產的稅務負擔與未來潛在風險
當選擇以「贈與」方式將房產移轉給子女時，會產生多種稅賦。主要稅賦包括贈與稅（根據土地公告現值與房屋評定現值計算，超過免稅額部分需繳納，例如2022年每人每年免稅額為244萬元）、土地增值稅（贈與時按一般稅率計算，不適用自用住宅優惠稅率），以及契稅（贈與房屋時需繳納）。更重要的是，受贈人未來出售該房屋時，將面臨較高的房地合一稅負擔。這是因為受贈人取得房產的成本是以受贈時的土地公告現值及房屋評定現值為準，此成本通常遠低於市價，導致未來出售時的課稅所得較高，進而增加應繳納的房地合一稅。
都更重建前後贈與：房地合一稅的影響與計算案例
透過案例可以更清楚地看到贈與所帶來的潛在巨額稅金。例如：重建前贈與：李媽媽若在重建前將市值2,000萬元的房產贈與女兒，贈與時的公告現值及房屋評定現值合計500萬元，則須繳納贈與稅25.6萬元。女兒在重建後第4年以5,000萬元出售時，因取得成本較低（受贈時土地公告現值及房屋評定現值合計500萬元），需繳納高達**900萬元**的房地合一稅。其計算方式為**(5000萬元 - 500萬元) X 20% = 900萬元**。此處適用20%稅率的原因是女兒有參與都市更新重建，因此適用房地合一稅率中參與都更或危老重建取得房地後第一次移轉的20%稅率。
重建後贈與：若李媽媽是在重建後才將市值更高的房產贈與女兒，贈與時的公告現值及房屋評定現值合計增加至1,000萬元，則須繳納贈與稅75.6萬元。女兒在重建後第4年以5,000萬元出售時，同樣因取得成本低（受贈時土地公告現值及房屋評定現值合計1,000萬元），仍需繳納高達**1,400萬元**的房地合一稅。其計算方式為**(5000萬元 - 1000萬元) X 35% = 1400萬元**。此處適用35%稅率的原因是參與重建的是李媽媽，而不是女兒，所以女兒再出售時，是適用一般的房地合一稅率（按持有年度課徵，因為持有4年，所以稅率是35%）。
這兩個案例顯示，無論是在重建前或重建後贈與，子女未來出售房產都可能面臨鉅額稅金。因此，重建後短期內不適合出售不動產，尤其是先重建再贈與給子女的情況，更是特別不適合短期出售。
總結：審慎評估贈與策略以避免高額稅負
綜合來看，雖然生前贈與可以實現財產的預先規劃，但在都市更新與危老重建的背景下，以贈與方式傳承不動產給子女，受贈人未來在出售時可能會面臨高額的房地合一稅，大幅增加整體的稅務負擔。相較之下，繼承在稅務上通常具有優勢。因此，在進行房產移轉規劃時，務必審慎評估贈與與繼承各自的稅務影響，尤其要考量未來處分房產的可能性，以避免不必要的鉅額稅金。
