怎麼要繳那麼多稅???

2019/03/25閱讀時間約 3 分鐘

〖房地合一稅的眉眉角角〗


從事房地產仲介的朋友L問了一個問題。
他說:「我之前遇到一個客戶繼承了父親遺留下來房子,賣掉後卻繳了很高的房地合一稅?這是為什麼呢?」
房地合一稅從2016年開始實施,取代了《特種貨物及勞務稅》(俗稱奢侈稅)中短期房屋買賣的部分,並與綜所稅中〈財產交易所得〉做了劃分。
最近房地產界為一件事情相當擔憂,新聞網站中屢屢提起房產繼承移轉的件數創下歷史新高,根據內政部公布2018年不動產移轉交易、繼承與拍賣數量,繼承棟數53,521棟,這項數據代表了高自有住宅率與人口持續老化,對市場而言繼承移轉絕對不是太好的訊息,而且造成許多人稅務問題。繼承移轉在稅務上的優惠是土地增值稅重新計算,前一次移轉到繼承移轉中土地增值的部分全部歸零,另外房屋登記時免契稅。
L的客戶W先生的父親在1年多前購買了市價約3500萬的房產,並有房貸2000多萬,因為突發的腦溢血過世,享年62歲。因為是獨子,母親也在多年前過世,W先生成為了父親遺產唯一的繼承人。
遺產稅完稅後,辦理房子登記時發現房貸每月要負擔10多萬,遠遠超過他的負擔能力,所以他決定以原價3500萬出售,大約低於市價300萬左右。委託之前買房子的仲介L託賣。由於房子很新,又是請設計師設計裝潢過,加上低於市價,案件上市後很快就脫手了,但是申報時被核課了將近600萬的房地合一稅。
L說:「房地合一稅中,我記得,房貸的部分可以列為減項,所以W的稅額應該還要再扣除2000多萬的房貸啊!」
「正常來講,房地合一稅的核課有兩種情況。」我說。
  • 一般買賣:房地收入−取得成本−因取得、改良及移轉而支付的費用−依土地稅法計算之土地漲價總數額。多出成本的部分視為獲利課稅。
  • 繼承、贈與取得:房地收入−繼承或贈與時【房屋評定現值】及【公告土地現值】−因取得、改良及移轉而支付的費用。超出房屋評定現值與公告土地現值的部分視為獲利課稅。
原則上,當我們申報遺產稅時身前的負債可以作為扣除額,相同的,贈與財產時贈與附有負擔一樣可以當作做扣除額,為了維護稅賦公平,所以同一筆費用或成本不能當作兩次的減項。
我繼續回答L的問題:「另外房地合一稅的重點在於持有期間,基本上繼承而來房產會加上前次移轉的持有時間,但是W父親買入到離世的時間只有一年多,加上W先生很快的脫手,當持有時間落在兩年以內房地合一稅的稅率為35%,再者對扣除額的誤判,加上持有時間太短暫,最後須負擔高額稅賦。」
房地合一稅的關鍵在於持有時間,另對成本與費用的認定也有不同。
W先生的案件已經進入行政訴訟的程序,平心而論,法律的規定有需要調整的空間,在市價與房屋評定價格、公告土地現值之間取的平衡,另外也需要主關機關財政部對法令全盤的解釋,尤其在房地產繼承移轉數量節節高升的時候維持稅負的公平性。至於平時,我們必須加強對稅務知識的了解,甚至請教專業顧問,當我們遇到問題的時候才能有幸福的生活感。
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沙振言
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