舊金山房價崩了？大家都受夠毒品針頭、流浪漢、人類糞便出逃舊金山嗎？

我不是地產經紀，但也緊密觀察矽谷房價至少三年了，就來分享一下身為矽谷居民的真實感受。本文只分享照三餐刷realtor.com、Zillow、Redfin的「小數據分析」，每個禮拜看房真實體驗以及統計資料，盡量不引用低相關性的新聞，原因無他，不是只有台灣有惟恐天下不亂，牽拖不相干事物的媒體製造業，美國也有。如果只想看新聞，網路上到處都是，實在沒必要由我一一贅述。

先說說我三年看房的真實感受。矽谷房價在2008年泡沫化之後，一路往上飆升，似乎沒有要停的意思，再加上，矽谷人們瘋狂搶房（bidding war）導致實際賣出價格（selling price）比掛牌價（listing price）多出兩三成，很多人見著「今天不買，明天就買不到了！」的態勢，咬牙在2018年買在高點。然而，房市在2019年冬季，有稍微趨緩的趨勢，甚至有了一兩成的跌幅，一方面是因為十月到二月是美國房市淡季，一方面是因為中美貿易戰爭。

2020年的房市在夏奇拉與JLo在2月Super Bowl（超級盃）的拉丁性感熱舞之下悄悄回溫，房市好像在大唱「Let's get loud!」，儘管疫情已經發生，不知不覺就進入旺季，揉一揉眼睛，2020年的房價居然還比2019年旺季的價格高！

說好的矽谷出逃潮呢？我真的很期待，大家快走，我來撿。

「舊金山待售空屋庫存量（inventory）高於去年同期的96%」，是引用Zillow今年8月提供的數據，有些人將這個數字解讀成「舊金山房價已經下跌了，舊金山已經出現了逃出潮」，但是Zillow同篇文章清楚表明：「都市地區就算有inventory，也不表示該都市被棄城。近期只是舊金山賣家大量湧入市場，而買家並未跟上步伐，所以舊金山才有大量待售空屋。」

至於，為什麼會有大量賣家湧入市場（與去年相比），我個人認為主因是COVID-19。

大家都很怕被傳染，而且都被關在家裡耍宅宅，所以全美的趨勢是：

這是我被關久的切身心得體驗，我利用同理心去推論其他人心思。

舊金山之所以在矽谷會吸引科技人才的進駐，撇除Twitter那種總部設在舊金山的不說，理由是因為那些科技人喜歡五光十色的都市生活。然而，現在舊金山shelter in place（居家避難令）倒一片餐廳，有趣的都市生活瞬時幾乎不復存在了，加上科技公司祭出WFH政策（work from home），讓科技人有選擇權在世界各地遠端上班，有何理由非舊金山不住？而且，矽谷科技人大都是外來人口（中國人、印度人、歐洲人）本身就具有強大的移動能力，情感上也不會對舊金山如家鄉般戀戀不捨。藍領階級或服務業更別說了，原本擠在小小公寓的，早就失業而負擔不起房租爭相走人。

「大家都是不是終於受夠毒品針頭、流浪漢、人類糞便出逃舊金山，WFH只是壓倒駱駝的最後一根稻草？房價已經下跌了？」

舊金山是因為COVID-19爆發了出走潮沒錯，而且不只今年，年年矽谷或舊金山都有大量出走潮，每年也都有此類新聞報導，不信可以使用年份加上矽谷出逃關鍵字上網搜尋。然而，年年都有出走潮，而年年，也都有新人不斷被矽谷金字招牌吸引過來，為矽谷注入新血。

這也就是為什麼，到今天（2020年8月19日）為止，房價也沒有下跌。人類大便、流浪漢、毒品針頭也不是一天兩天的事，也沒見過舊金山因此跌價。難道Twitter會因為門口有大便就招不到科技人才了嗎？薪資給得夠大方，就有不怕屎的志士前仆後繼為Twitter服務。舊金山也不是整座城市都是大便，不然為什麼一堆FAANG（Facebook、Amazon、Apple、Netflix、Google）高層選擇在這裡落腳，難道這些高科技高階人才都有異於常人的癖好，偏愛人類大便？別忘記，祖克柏不只在太浩湖有房子，在舊金山也有置產。

上圖是媒體想讓你看到的，下圖是實際情況。這個範例是媒體想讓觀眾以為與會者人數眾多，但實際寥寥幾人。這則媒體報導不能說是假新聞，因為實際也有與會者，但是，也不能說這則報導是正確而全面的消息。這個道理，台灣人在反韓、罷韓遊行那段期間應該深有同感，挺韓的媒體會利用畫面將挺韓遊行人數虛報，反韓亦如是。不是舊金山不好，而是人自己會被自己眼界或行程限制，有些人只會看到金融區的人類大便與毒品針頭。有些人，則是只故意報導人類大便，意圖用幾張街角的流浪漢照片，將整個舊金山描繪成第三世界。

矽谷的貧富差距，對其他地方的人們很難以想像，但是憑媒體新聞或自己觀光或出差行程的印象，就以為矽谷人們都住在垃圾堆裏，差不多相當於把高收入的工程師都當白癡。把高收入工程師當白癡，相當於把矽谷科技公司當慈善事業，都在養白癡。

「舊金山待售空屋庫存量（inventory）高於去年同期的96%，表示房價已經開始下跌了？」

首先，這個96%是舊金山自己跟自己比，舊金山本來就是很熱，甚至可以說是過熱的市場；再者，根據SFGate，在疫情發生前，舊金山的inventory與其他大城市相比，本來就比較低，歷史統計，舊金山市面上的inventory與舊金山總房屋數量的比例，相當於紐約的四分之一而已。換言之，疫情爆發之前，舊金山願意賣房的人本就不多。

再拉一張一年內的舊金山房市中位數，給讀者笑一笑。舊金山不是房價跌了？拜託一下，這個線平到比A罩杯還平，真的是大家集體出逃的「棄城」-舊金山該有的樣子嗎？

「為什麼就算突然很多賣方進入市場，房價還是不跌？」

我認為可能是因為舊金山賣方還持有樂觀態度。他們或許也有條件樂觀，很多人又不缺錢，又不急於販售，不是他喜歡的價格，就不賣。再者，加州房屋政策也有巨大的影響，導致賣方要賣不賣成為矽谷、舊金山的常態，這是一個矽谷房市的基本常識。他們這麼樂觀也是很合理，Redfin本月統計，舊金山房子掛在市面上還沒被有緣人相中的天數，是24天，全美平均是35天；就算是遇到金融風暴，2008年後的housing crisis，舊金山相比全美20%-50%的跌幅，也只跌了15%-25%。再細分，當時舊金山較差的區跌了25%到40%，但舊金山蛋黃區只跌了8%到10%。在風暴後，舊金山的復原也是相當迅速的，一路一直飆到2018年。

好啦，放過大家急於出逃的舊金山吧！我們來看看矽谷兩縣。

矽谷在本文指FAANG（Facebook、Amazon、Apple、Netflix、Google）座落的San Mateo County（聖馬刁縣）以及Santa Clara County（聖塔克拉拉縣）。此二縣的行政劃分上不包含舊金山，也因為舊金山本身是都市型態，與矽谷郊區性質不同，所以索性將舊金山從矽谷切割做討論。

廢話不多說，上realtor.com最熱騰騰的數據。

2018、2019、2020年7月房價中位數：

San Mateo漲，Santa Clara微跌而已，跟2019年差不多。

就光從這幾個數據，就與我每天刷realtor.com、Zillow、Redfin的感覺相當接近。

另外，我也注意到矽谷雙縣SFH的待售空屋庫存量減少，我推論與COVID-19有關。很多賣方愛身體、顧生命，不敢把房子展給客戶看。而且以前有open house（賣方開放看屋，不需預約），現在因為shelter in place（居家避難令）都要一個個預約，或是限制單次參訪買家數量，且在每次參訪後都必須將房子消毒，非常麻煩。這造成供給減少，加上利率低買家（需求）增加，導致矽谷SFH（獨棟別墅）價格居高不下，甚至還微漲。與此篇圖表不謀而合。

我用親身經驗與數據說明了矽谷目前的實況，「矽谷房價已經開始下跌」這個說法不攻自破。然而，最該關心的其實是未來：「矽谷房價會在未來下跌，甚至會一去不回嗎？如果會跌，那是什麼時候開始跌？哪些地區跌？」

可惜這種事誰也說不準，矽谷房價會不會跌，可不是從「舊金山待售空屋庫存量（inventory）高於去年同期的96%」這樣的數據可以判斷；舊金山整體房價也不會因為市中心幾區的流浪漢、毒品針頭就下跌，否則要跌早就跌了。如果不認識幾個高科技產業的高層就算了，也該知道祖克柏也沒有要為了流浪漢搬家。政策（不論政府或公司）、稅制、風氣、時事、景氣才是影響舊金山房價的重點，會認為流浪漢與人類大便是主要影響因素，還真是門外漢。本文只描述現況，而不是預知未來，我說今天沒跌，但也不是說未來就不會跌。

說到這，我還真的很感謝媒體渲染，也希望他們繼續加油，繼續唱衰矽谷，讓矽谷SFH在近期大跌特跌一番，換我來大撿便宜。（2018年下單的朋友們抱歉！）

本文僅從科技人觀點出發，我無法幫藍領或低階工作者代言，也不認為自己有資格這麼做。

因為我只考慮購買SFH（獨棟別墅），所以本文主要針對SFH這種房型做討論。Condo/Townhouse等房型，讀者可以利用我所提出的方式判斷，便能明辨是非。