編輯嚴選【個股速覽】受惠房市熱絡滿手建案的冠德及其兩大隱憂
編輯嚴選
2020/09/14閱讀時間約 11 分鐘
新冠病毒疫情肆虐，投資環境丕變，文章純為觀察心得之分享，無股票投資勸誘之意，投資股票前應審慎評估並自負盈虧。
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繼上一篇分析聯上之後，從流量發現網友們似乎對營建股特別感興趣，然後臉書有幾位朋友更直接點名冠德也很不錯。承熙之前在這篇有分享根基，而冠德正是根基的母公司，感覺分析冠德是早晚的事，那就現在來吧。
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一、股價從三月至 9/11 漲幅高達 133%
首先看股價。冠德股價如果從三月股災最低點的 17.6 元起算，截至 9/11 收盤 41.1 元，累計漲幅已經高達 133%，實在非常驚人！那麼，還具不具備投資機會當然是後續的重點啦。
二、企業簡介
冠德建設股份有限公司 (2520) 成立於 1979 年，為台灣中大型建商，推案地點集中於台北市信義區、文山區及新北市中和區等地區，另外也參與捷運共構聯合開發、合建分屋、都市更新等。除營建本業以外，公司亦轉投資根基營造，以及跨入百貨與商場經營事業。
參考資料：冠德_財經百科
參考資料：冠德_財經百科
三、冠德是一家集建設、營造與百貨於一身的集團企業
(一) 三大主要營業部門：
- 年報致股東報告書的揭露：
冠德在 2019 年報的致股東報告書開宗明義就講，2019 三大主要營業項目成績斐然，其中建設部門有十幾個新落成、興建或銷售中的建案、營造部門承攬約二十個工程，合約總額 250 億、百貨部門也欣欣向榮。原因則是如後段說的，受惠台商回流以及政府前瞻基礎建設計畫等大環境的影響。
- 營業部門比重：
冠德既然有三大金雞，觀察時必須再確認每個營業部門的比重，分析時方能掌握重點。同樣是年報的揭露，冠德三大業務部門的比重分別是建設：52.95%、營造 ：38.04% 以及百貨 ：9.01%，因此如果我們要像上一篇一樣觀察冠德的未來時，就必須留點心眼，因為她是一家集建設、營造與百貨於一身的集團企業。
(二) 列入合併財務報表之子公司：
根據 2020Q2 財報之揭露 (如下圖四)，列入冠德合併財務報表之子公司共計 10 家，再從轉投資 (下圖五) 則可以看出，最重要的是「根基營造」及「環球購物中心」，其他都是冠德與這兩家的股權延伸。
(三) 營業部門資訊：
再看營業部門資訊，2020Q2 營收的部分雖然是營造部門 40.36 億居冠，但應報導部門損益 (稅前淨利) 卻是建設部門的 5.98 億拿下第一名；此外，與 2019Q2 相比，建設及營造部門在營收及稅前淨利這兩塊都大爆發，分述如下：
- 建設部門：
營收 22.76 億較去年同期的 12.1 億增加 88%，而稅前淨利 5.98 億則較去年同期的 1.54 億大增 288%。 - 營造部門：
營收 40.36 億較去年同期的 27.52 億增加 46.66%，而稅前淨利 2.81 億則較去年同期的 1.83 億大增 53.55%。 - 百貨部門：
營收 2.98 億較去年同期的 3.43 億減少 13.12%，而稅前淨利 1.1 億則較去年同期的 1.53 億減少 28.1%。 - 三大部門的利潤比率：
如果概略地將稅前淨利除以收入，三大部門的利潤比率分別是建設 26.27%、營造 6.96% 以及百貨 36.91%， - 小結：
站在稅前淨利的角度以建設部門貢獻最多、營造次之、百貨墊底；而如果以錢好不好賺的利潤比率分析，則是百貨奪冠、建設次之、營造最末。
看起來營造部門很弱，但其實她是冠德集團的金雞無誤，因為一個集團整合產業上中下游後看的是綜效發揮的整體表現。營造部門雖然利潤比率敬陪末座，但貢獻給集團的營收卻是最多，沒有營造部門，建設部門的房子誰蓋呢？當然也可以請外部的公司承攬，但或許是「肥水」不落外人田，還是交給自家人的根基比較妥當。
此外，百貨雖然最好賺，但 2020H1 受到疫情影響貢獻值不高，不過這不用擔心，台灣的疫情早就控制得宜，營收及獲利總會恢復常軌的。
四、冠德建設部門續探
從以上的簡單探索，冠德過去半年股價大漲 133% 是受惠於房市，導致建設及營造部門營收與獲利爆發，接下來繼續探討建設部門。
(一) 新聞〈冠德大動作 明年推四案〉：
(2020/9/7，節略)
冠德建設 (2520) 明年規劃推出四大案，總銷初估至少 145 億元，其中光是三重太子汽車案總銷就高達 100 億元，另外三重兩大新案「F 案」、「J 案」預計今年底推出、明年強銷，兩大案總銷合計 30 億元，加上北安路都更案約 15 億元左右，公司未來四到五年業績無虞。
冠德建設今年在「青璞匯」、「泰極」、「泰景」、「創新殿」等新完工個案加入貢獻下，今年營運確定優於去年表現。
冠德建設 (2520) 明年規劃推出四大案，總銷初估至少 145 億元，其中光是三重太子汽車案總銷就高達 100 億元，另外三重兩大新案「F 案」、「J 案」預計今年底推出、明年強銷，兩大案總銷合計 30 億元，加上北安路都更案約 15 億元左右，公司未來四到五年業績無虞。
冠德建設今年在「青璞匯」、「泰極」、「泰景」、「創新殿」等新完工個案加入貢獻下，今年營運確定優於去年表現。
冠德建設目前在線銷售新案中，「冠德微山丘」銷售率達七成，「冠德湖水映」則已完銷，「冠德青璞匯」售逾九成。至於「冠德天晴」賣七成多，「創新殿」去化逾九成。預計 2022 年完工的「冠德羅斯福」目前賣四成。......
(二) 新聞〈《營建股》冠德敦北案完工 明年業績大補 交易總價60億元〉：
(2020/9/3，節略)
台北市敦北商圈規模最大的公辦都更案－冠德建設（2520）敦北地上權辦公大樓，已完工落成，預計年底取得使用執照，明年中點交給玉山銀，屆時總價 60.88 億元的交易價款，將落袋為安、業績可望大進補！此外，冠德看好松山機場國門的地段，將在民權東路打造全新的第二企業總部大樓，最快約 2024 年完工。
台北市敦北商圈規模最大的公辦都更案－冠德建設（2520）敦北地上權辦公大樓，已完工落成，預計年底取得使用執照，明年中點交給玉山銀，屆時總價 60.88 億元的交易價款，將落袋為安、業績可望大進補！此外，冠德看好松山機場國門的地段，將在民權東路打造全新的第二企業總部大樓，最快約 2024 年完工。
冠德預計處分敦北地上權辦公大樓後，毛利為12％～18％，預計2021年中點交給玉山銀後，再確認處分利益並入帳認列。......
(三) 合約負債：
從以上兩則新聞來看，冠德前景實在大好。而在過去八季的合約負債則是逐季增加，但這是否代表建案越賣越好必須再進一步確認，畢竟冠德有三大部門，合約負債不盡然都與建案銷售有關。
翻閱財報附註關於合約負債的說明，「合約負債-房地銷售」有 59.54 億，佔合約負債總額 73.02 億的 81.54%、「合約負債-工程」12.61 億，佔 17.27%，剩下的則是健身房、紅利點數及禮券等 (百貨)。由此可見冠德的合約負債大部份都與建案有關。
(四) 未認列合約承諾金額：
冠德 2020Q2 預售及成屋已簽訂之銷售合約金額計有 178 億，雖然較去年同期的 149 億增加 29 億，但 2019 整個下半年卻僅僅增加 0.39 億 (148.98億-148.59億)。
當然，以上是截至 2020/6/30 的過去式，根據剛剛公布的 8 月營收，單月年增率 151% 非常驚人，而前八個月的累計營收年增率 51% 更是創下「歷史最高」！
再看過去一年來的營收，已經有 3 個月份年增率 100% 起跳，合理推測是建案賣得相當不錯。
五、冠德的隱憂
以上的爬梳大致可以推論冠德形勢一片大好，似乎現在買冠德也時猶未晚？講完好的接下來講壞的。
前面的致股東說明書 (圖二) 說新屋、興建中及預售中的建案有十幾個，我們再從比年報晚兩個多月公布的 Q2 財報確認幾件事。
前面的致股東說明書 (圖二) 說新屋、興建中及預售中的建案有十幾個，我們再從比年報晚兩個多月公布的 Q2 財報確認幾件事。
(一) 房屋滯銷率過高：
首先確認房屋滯銷率。房屋完工 (即成屋) 後必須盡速賣出，換得現金後企業才能繼續投入下一輪的挖金事業。成屋這玩意兒不像雜貨店裡的飲料或餅乾，它的金額動輒上億計算，成屋過高除了壓住太多營運資金，企業還必須按期繳交房地稅等一干雜費，對企業而言是種「甜蜜的負擔」。
從 2020Q2 財報存貨明細表可以看出，待售房地 (成屋) 118 億佔存貨總額 325.8 億的 36.2%，換句話說，平均每三間房屋就有一間還沒賣出，房屋滯銷率相當之高！相對於上一篇提到的聯上，房屋滯銷率也才 4.9%，敢情南部房市比北部熱嗎？(聯上以高雄及台南為推案地區)。
從 2020Q2 財報存貨明細表可以看出，待售房地 (成屋) 118 億佔存貨總額 325.8 億的 36.2%，換句話說，平均每三間房屋就有一間還沒賣出，房屋滯銷率相當之高！相對於上一篇提到的聯上，房屋滯銷率也才 4.9%，敢情南部房市比北部熱嗎？(聯上以高雄及台南為推案地區)。
(二) 高負債比：
上一篇有分享在評價營建股的負債比時必須異於一般個股，這裡再補充說明，負債畢竟是雙面刃，產業景氣好時高負債固然有利於加速獲利，但相對的如果景氣反轉，高負債恐將拖垮企業，因此投資高負債比的營建股必須密切注意產業景氣，並且關注企業的現金流。這或許也解釋了冠德 2019 EPS 2.6 元卻只發出 1.5 元，盈餘分配率低到只有 57.7%。
把冠德跟其他營建股相比，冠德的 (總) 負債比高居第二名，而金融負債比雖然排第三，但金融負債總額卻是第二高，這是不能不定期追蹤的。同時，從「金融負債比」這個指標也發現，長虹與華固是屬於穩健派的，找機會承熙會再分享。
把冠德跟其他營建股相比，冠德的 (總) 負債比高居第二名，而金融負債比雖然排第三，但金融負債總額卻是第二高，這是不能不定期追蹤的。同時，從「金融負債比」這個指標也發現，長虹與華固是屬於穩健派的，找機會承熙會再分享。
六、結語
以上將近四千字已經說完冠德的大好展望與兩個隱憂，至於能不能投資就要投資朋友們自行決定了。如果覺得毛，也可考慮冠德的子公司根基，理由是營造股大多採「完工比例入帳法」，訂單拿到手以後每個月的營收及獲利就穩穩的，相較營建股容易掌握。
至於採用「全部完工入帳法」的營建股，雖然營收與獲利起伏大，但爆發時也不容小覷。冠德是五成營建 + 四成營造，承熙認為如果冠德的餘屋去化順利、然後預售屋銷售續傳佳績，後勢可期也不一定。
至於採用「全部完工入帳法」的營建股，雖然營收與獲利起伏大，但爆發時也不容小覷。冠德是五成營建 + 四成營造，承熙認為如果冠德的餘屋去化順利、然後預售屋銷售續傳佳績，後勢可期也不一定。
以上資料不保證正確，僅供筆者檢討精進之用；大家的留言或指正、給愛心、收藏、贊助或是點擊連結買書，都是我持續寫作的動力。
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