本篇為《雙北偶爾桃開箱指南》出版專題內的公開文章。
國際知名的萬豪酒店集團近年積極布局台灣－大直的經典品牌萬豪酒店、夜晚各種｢活動｣的信義W Hotel、老牌知名的喜來登...同時也開始與建商在地合作：與國泰建設共築的國泰萬怡酒店，或是與皇翔建設合作的士林萬麗酒店，都在去年風光揭幕。
但今年2020年，一球震撼彈立刻由做為合作夥伴之一的皇翔建設投出來。經歷過疫情洗禮、眼看台商回流、商辦需求，皇翔老董在今年中股東會上講得明白：「現在飯店還能做嗎？」直接宣布另一個與萬豪酒店的合作案「台汽北站案」即刻終止，骨架都已經接近封頂的酒店建築、直接改為「全棟商辦」，而且將＂只租不售＂。
這個皇翔建設十多年前一舉花費53億新台幣、比第二高價整整多出10億元強勢標得的土地，一直都該是皇翔建設想要插旗飯店業的旗艦計畫。不只是因為這是一塊方正完整、面積達1,376坪的土地，還是因為這塊美地就位在現在台北京站的正對面、已經不會再有的台北車站正核心。那是三鐵共構車站、機場捷運、台北轉運站，每日進出人次超過百萬保證的台北車站，一路之隔還將與台北雙子星大樓相望。這樣的地段都需要更改計畫，大勢所趨、不得不服！
但就像當年，這塊明明保證精華的土地、也是在大環境壓力下流標了「21」次。
台汽客運
這塊讓皇翔如獲至寶的美地，位於現在承德路與鄭州路（市民大道）交叉口，與京站、台鐵台北車站大樓、機場捷運雙子星大樓各居十字路口四方，原先是台汽客運其中一座客運站：「台汽北站」。
這個年級不夠高的朋友（像我本人），應該是沒聽過台汽這家客運吧。「台灣汽車客運公司」、簡稱台汽客運，是現在國光客運的前身，是台灣省政府於民國69年成立的公營公司（與國營意義相同，不過省政府是地方機關、不是＂國＂，故另稱公營事業）。省政府成立台汽客運的時候，意在將當時原由公路總局管理的全省所有客運業務從公路總局內分拆出來以公司體制獨立運作。
因為幾乎就是獨佔市場（民國70年代還對民營客運的成立有所限制），台汽客運一上線就業績長紅。老一輩出遊，不是搭火車、就是會坐台汽的客運。承接公路總局路線的路網四通八達，頂峰時期全省共營運500多條客運線。還有引進那著名舒適的＂灰狗巴士＂作為車輛營運「國光號」，台汽客運就這樣陪伴了一代台灣人南來北往。
好景不常，隨著時代轉變，民營客運開始陸續成立。作為公營事業的台汽、也開始要分配一些路線給民營業者經營。加上公營事業的組織效率低落、人事負擔隨業務成長逐漸沉重，從民國77年開始，台汽客運就再也沒賺過錢，而且一年不如一年。到了民國80年代，幾乎年年借貸舉債、債務到後期超過四百億新台幣，這家公營事業不得不依靠政府補助款度日。
所以民國87年，隨著省政府「精省」、國營事業民營化的風勢正式吹到了台汽，定調在民國90年6月底之前，台汽客運必須民營化以自力求生。
台汽客運轉型的過程倒是採取了直到現在台灣都還少見的「員工自行集資」方式、由參與集資的1,090位員工，每人各出30萬新台幣、共同集資成立一家新的民營公司來接手台汽客運的業務，讓台汽民營化能無痛轉型。而這家新公司就是「國光客運」，名字來自於老員工們最有感情的國光號。
但全台汽當時其實有3000多位員工，多有不能接受民營化事實者，因為他們入行的時候、這可是那個時代的公營事業啊！優退、終生俸、各種借貸福利、沒有績效壓力、不用擔心考核年終，日子是民營化能比的嗎？而且沒參加集資的2000位員工其實就等於是要被資遣，所以現在看來很合理的轉型政策、當時是滿城風雨，直到結束營業的最後一天都還面臨罷駛、搶占車站抗議、攔車不讓國光客運首發等等激烈手段。台汽客運是在爭議中、在期限的最後一天民國90年6月30日將棒子交給了國光。
台汽北站
但當時台汽沒有交出去的有幾件事。首先就是債務。
國光客運作為獨立的新公司完全不用承擔台汽客運的債務，台汽的債務還是得自己還。因此台汽在民國90年結束客運業務後還留下一整批人專門要處理公司債務。要怎麼做呢？連業務都沒得營運了是要怎麼還錢？
畢竟是全省營運的客運公司、做為車站使用的背景下台汽擁有不少土地。土地也就是台汽沒交給國光的第二件事，為了還債、這時就是吃老本的時候了。而台汽北站就是那100多筆土地中、最有價值的那一塊。
台汽北站是相對於台汽西站、東站，以及位於台北火車站北邊而得名，為台汽客運在台北市的一個總站之一，原經營路線為短程往金山、桃竹苗、或宜蘭羅東等等。因為北站緊鄰後火車站區，路線也都是熱門路線，所以國光客運接手後絕對想留下它們。除了方便行事、也為了配合整個台北車站特定區的規劃，一開始國光客運便直接跟台汽客運租下了這塊場站土地的使用權，原址繼續運作上述路線。
但債主追得及啊～所以台汽就讓國光租著，但轉手業務的半年內立刻就公開標售台汽北站的土地。民國90年第一次招標底價設定40億，心想這區位一定沒問題、話都說得很滿。但不說第一次，當年度就流標了兩次！爾後又繼續流標了將近20次！底價一路從40億降到28億還是沒有人要，台汽賣地賣到一整個懷疑人生。
但原因很明顯，不外乎時代不對：民國90年就是扁政府剛上任，馬上又碰上美國911恐怖攻擊的時候，前面長達十年的經濟牛市迅速轉入熊市。台股天天殺盤、房價反轉一直探低，投資一塊商業地在2000年後第一個五年完全不是合乎市場邏輯的事。加上當年信義計畫區逐漸起飛，隨著2004年台北101落成啟用、整個都市重心往東邊移動，台北車站這頭其實已經明顯沒落，那塊地在當年很難說值那個錢。
還有，不論國光是不是還在營運，台汽北站的「站體」可不是隨隨便便的國民政府產物，是可以說整個北車站區最古老的建物：一棟1912年日治時代就建成的台北菸廠倉庫。雖然台汽成立時只承接了其中一棟作為客運站大廳、還把她外牆刷成了神奇的粉黃色，但不抹滅他有古蹟可能性的事實，保存與拆除從要賣地第一天就開始拉扯。
從現在的工地你應該看得出來那棟＂建物＂最後是一點都不剩了吧？
因為在文資工作者奔走與台汽的拉鋸下，最後是在民國95年、台北市文化局拍板！認定這棟建物為「歷史建築」－不是「古蹟」，所以只要能把建材本身完整保留、立面能重建回來，拆掉也沒問題。
筆者印象中並沒有利用過台汽北站，所以也很難說到底有哪裡不合資格、不能被認定為古蹟。但對台汽這些留下來處理債務的人員來說，這代表總算能光明正大保證這塊地能直接開發不受限制、卸下了心裡的一道檻，曙光就也真的馬上出現了！
隔年的2007年，在第22次公告招標，台汽已經死馬當活馬醫、與外部顧問合作後，一反先前一路降低底價求售的態度，硬是將底價比第21次拉高五千萬至28億五千萬公告。想不到，這回居然直接冒出有9組團隊投標、開標時更是讓台汽看到嚇傻，正好是開到最後一組、才由皇翔建設以將近底價兩倍的53億、比原先最高價的富邦43億應是多了10億標得！台汽的同仁們大概當場應聲而泣、如釋重負！
皇翔的萬豪酒店
不過其實，是因為2007年的環境背景已經不同了。
我們曾經在前面兩篇開箱報告《無心插柳CITYLINK：潤泰聯開案們＜下＞｜開箱報告＃4》、《臺北市信義計畫區最新商辦摩天大樓：A25富邦信義總部｜開箱報告＃7》討論過兩件事：上市建設公司在2010年前出現要多角化經營的壓力，還有大環境下、商辦真空的市場卻看到觀光業要起飛的契機。
在皇翔建設眼中，2007年已經能看到台北轉運站（京站）要完工，隔壁機場捷運如火如荼動工當中；政經局勢也已經擺脫前幾年的衰退、一片欣欣向榮，而且大有可能隔年會迎來又一次的政黨輪替、改變與對岸的冰冷關係。所以一塊如此多種可能性區位的商業土地、加上位於特定區獲得額外的容積率加成，每坪土地可換來的樓地板面積上看至11坪，以當時附近區段的房價保守估計、開發利益都會超過30%，53億的成本相比之下完全不貴、更不說對比現在節節高升還只有＂地上權＂的可怕標案。
所以皇翔毫不猶豫地出手標得後，立刻端出樓高23層的後站摩天大樓，上半部與萬豪酒店集團簽約合作、以高端商務飯店品牌正式畫為進攻飯店市場的先鋒部隊；最下面七層則看準軌道經濟、預計開設餐廳為主的商場，準備要與京站共享北車與後車站的人潮大餅。
所以直到今年的發展令人意想不到。
2010年後，各個國際飯店紛紛插旗台灣、尤其台北競爭激烈。但2016年開始又因為新政府與對岸關係降至新低，原有的陸客觀光潮大減、旅宿業就已經面臨一波淘汰轉型。然後就接著中美貿易戰的台商回流、商辦強勢看漲，到了今年的肺炎疫情、全球鎖國。皇翔建設的飯店大夢被連續重擊、破碎了一地。
能否成為後車站的引子
最後、這就會是一棟很有氣勢的商辦。
但親臨現場，你其實還會注意到其他一些細節，比如他其實是位在「後車站」正核心：相對於雙子星或台北轉運站，皇翔的這棟商辦更為貼近由華陰街、太原路構成的後車站商圈。還有，不同於京站與雙子星各自擁有自帶人流機能的轉運站或捷運站，原先的飯店＋商場大樓規畫就是獨立存在、自負人流的設施，其實在筆者看來、營運之後會與京站有很大不同－他更需要與一旁的社區互利共生、也更需要與現有建物進行通道連接。
緊鄰的華陰街原本具備的是各式小吃、老店的飲食功能，搭配太原路上眾多的布料、飾品、五金批發商，這樣的傳統社區其實就缺一個領頭的大型商場、彌補休憩娛樂機能的不足。所以現在台汽北站建物的商場是不是真的沒了？只改為商辦甚為可惜。
其實私心會希望皇翔在新計劃裡能考慮繼續保有商場的部分，尤其以最近台北車站的人潮與發展性、能在後車站再有一座新穎的商場與京站或未來雙子星的商場構成鐵三角，並連到整個後站商圈，商場本身的發展性與前景性不見得需要憂慮，其壯觀程度甚至有機會能制衡東邊的信義百貨區。
不過反過來說，後站社區的各位們也應該要開始注意到可能有的商辦人潮。要是整棟商辦的話、就會是每日有數千人頻繁進出的大樓，午晚餐、點心、民生物資的需求很可觀，最先受惠的就該是後站的商家們。現在已經陸續可以看到有些後站商家為了前一波觀光潮改善過門面，那現在是不是要準備迎來這棟有巨大陰影的新大樓呢？
台北車站每天有百萬人次進出，整個區域是交通、工作、還有學生聚集的熱點，而現在台汽北站巨大的身影已經很難被任何路經這裡的人忽略。
那是因為在柯文哲擔任市長幾年之後，過往的台汽西站順利拆除、回歸一塊沒有建物的行旅廣場開闊視線；因為國門的雙子星摩天大樓多次延宕、現在還只有兩塊平房在地面上沒辦法擋住他。
一切順利、台汽北站就將會是「台北車站特定專用區」內第一棟完工的摩天大樓。就像是在為柯市長發現的「西區門戶」打響第一炮。
但請仔細看，空地、廣場、天際線。台北車站已經注定遠遠不止於此。
下個十年，台北車站將讓你看到超越其他規劃、台灣都市的下一個建設里程碑。
（本篇完）
感謝閱讀，希望你喜歡、甚至有所收穫。
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