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有關海外房地產投資 (一)

閱讀時間約 9 分鐘

因為求學及工作之故,雖然不敢說是全球跑透透,但至少也待過數個國家一段時間,作為異地游子,一開始當然不會想在當地買房置產,但是也認識當地不少人,之後也成為不錯的朋友,甚至是之後工作上的好夥伴,也有跟異國友人擦起了火花,當下會萌生是否要在當地定居的念頭,基於這樣的假設,慢慢地去了解當地的房地產市場,不敢說很懂,只能說是有點研究,後來幾次回國後,發現,本國的房地產產業也對海外房地產很有興趣,他們舉辦多場說明會,甚至組團帶有興趣的買家去當地考察,基於我不得閒得個性,也常常過去湊熱鬧,也跟一些房仲有些交流,這篇文章就是我的一些見解,有關海外房地產投資,有資訊不對或錯誤的,請別見怪。

海外房地產投資的注意事項


房價合理性

買房子算是一個人一生中,可能最大筆的交易,就算在本國買房子,也會擔心是否買貴的問題。海外不動產更不例外。某些國家,甚至還有賣給本國人是一個價格,賣給外國人又是另一個價格。外國人常常被當成冤大頭,除非你是一個跨國集團,才有可能對該國政府有話語權,假如像你我一樣只是個小小的投資人,可能就只能任由宰殺。因此房地產的透明程度,就成為一個相當重要的關鍵。在2020年公佈的全球地產市場透明度指數報告,前3名分別為英國、美國、和澳洲,據統計前30名國家皆屬於高度透明等級。國人常投資的,如新加坡第14名、香港第15名與日本第16名。台灣名列第23名,這些國家皆有完善的房價公開資訊,至少可供在購買時做為比價參考的依據。
全球地產市場透明度指數 Global Real Estate Transparency Index

國家政策是否支持

房地產是牽連到國民居住的基本需求,房價的高低會直接影響當地居民的生活。所以各國政府都會關注房地產發展的問題,所以很多人說房地產是一個國家經濟發展的火車頭不是沒有道理的,但若是房市過熱,有居住需求的人買不起房,就會產生很多民怨,政府會想辦法打房,若是房市過冷,政府會想辦法給建商優惠,來刺激房市活絡, 然而,畢竟我們不是當地國民,不能一味的仰賴當地銀行的貸款,且不是很多國家的銀行願意放貸給外國人,這些國家政策會有改變的風險,投資時要多考慮自己對這類政策變化的容忍程度,假如該國政府做出了政策的改變,也代表該地的房地產真的持續成長到段府不得出手的地步,反向思考,是不是到了該出場換手的時機。
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居住文化的差異

台灣的都市化程度相當高,住宅區和商業區並沒有太大的區隔。 住戶可能到住家一樓下就有便利商店,走路5分鐘內到捷運站,甚至上班,生活機能良好,交通便利。可是當你購買海外不動產的時候,不能以台灣的習慣選擇房屋,需要以當地人的思維來選擇房屋,以美國華人聚集的洛杉磯為例,洛杉磯的市區並不是當地人喜歡居住的地點。 當地的華人甚至喜歡聚集在離市區1小時車程左右的Diamond Bar是Rowland Heights區,住家週邊幾乎都是清一色的獨棟別墅,要開車可能半個鐘頭才會有區域型的購物廣場。提到房地產投資,許多人都聽過專家會說:「location、location、location」,海外房地產投資也是一樣,買到對的地點,未來才好脫手。

房產交易是否熱絡

房產交易成交量會是一個非常重要的因素,房市成交不夠熱絡,房屋就不容易轉手,連帶賣出的價格也不漂亮。 有些國家因為經濟或文化等因素,國民不熟衷於買房,與華人有土斯有財的觀念大大不同。這樣的地方會因為房屋自有率低,所以不缺房客承租。但是要脫手時,卻可能面臨無人接手的窘境。另外,如果購置的不動產是屬於特殊類別的產品,並非大多數居民需求的物業,也許總體房市的成交量看起來不低,但該產品因為特殊的定位,也會落入成交量的陷阱裡。

匯率的波動

海外投資房地產大多採取直接投資,也就是直接曝險在匯率波動中,匯率風險其實是中性的,外幣匯率上揚,等同於外幣計價的資產都跟著水漲船高,就算當地房產價格不變,光靠匯率就有可觀的獲利,反之,要是匯率下跌,房地產要有足夠的漲幅才能夠獲利,房地產投資是屬於長線投資,只要能在匯率的相對低檔,人手好的投資標的,相信未來都能有加成的獲利回報。

租金報酬率計算的方式

大部分海外房地產的報酬率會為了廣告效果,其實是所謂的毛報酬率。 也就是房客所給的年租金去除以房價所得到的報酬率,並沒有扣除其他任何的成本, 像日本就有持有稅、公共修繕積金、管理費等額外費用,扣除了之後所算得的報酬率才是淨報酬率,而且,近年來許多國家為了防止海外炒房,對於外國人購屋或售屋開始有一些額外的特別稅負與限制,如英國和澳洲就有印花稅來抑制房價,而實質上每個國家的規定不盡相同,可業者在推銷時大多不會明說,且之後也沒做售後服務,客戶都是成交後才開始面對這些麻煩及瑣碎的問題,下次看到心動的租金報酬率時,別忘了仔細看清楚租金報酬率計算是否有包括其他的額外支出。

保證租金投資報酬率是否可靠

海外房地產最常起爭議的就是誆騙保證租金投資報酬率,最常見打著保證租金投報率幾%的廣告,來吸引投資大眾上門,但很多業者都會誇口保證租金投資報酬率可達20~30%,但是保證租金報酬期間過了一段時間之後,是不是還有那麼高的報酬呢?這點就必需要好好的注意,有個案例是底特律的房地產,因為房價不可思議的低,有業者在售價灌水銷售,打著帶裝修並附包租一年10%的報酬 。「結果羊毛出在羊身上,雖然第一年有保證10%的租金,但包租期間過後就找不到房客承租,經查實價登錄才發現根本買貴了一倍,結果要賣也不是,想出租也租不掉,其實底特律原本曾經是美國的汽車中心,是通用、福特以及克萊斯勒,三大汽車公司的總部,但是近年來已經沒落成三線城市,根本沒有那麼大的房地產需求,投資人真的要做好功課,假如可以先行確認該城市的住房率跟租金行情,就可推算出有真實的租金投資報酬率,這些資訊在房產透明度高的國家很容易取得的,提出保證租金投資報酬率的最好就是開發商本身,假如是代銷公司、資產管理公司提出的,一旦出狀況,開發商是不需要為此負責的。

租稅的考量

房屋和租金都在國外,一般來說都需要向當地政府繳交財產稅與所得稅,購買之前應先評估過當地稅務的規則,有沒有需要請會計師或代為申報的費用。如,英國跟台灣有簽署DAT(Double Tax Agreement)。 投資英國的台灣人享有與英國公民同等的稅務優惠(享有個人所得免稅額),投資這樣的國家就能夠大幅減少稅務方面的支出,另外,針對海外所得的部分,在台灣也是要誠實申報。台灣對海外所得,一百萬台幣以下的海外收入不需要申報,超過一百萬的所得,可與台灣所得合併申報,以目前的稅制,超過6百萬以上的部分,才會被課徵20%的稅率,對於領薪水的上班族來說,這樣的投資管道也不失為一種投資兼節稅的理財工具。

房價所得比指數

房價所得比簡單來說,是指要花多少平均年薪才能換得一間中價位的住宅房地產。如果這個指數越高,代表這個國家國民的購房地產的壓力越沉重。 在華人地區普遍有土斯有財的觀念,這個指數比其他國家來得高,所以這個指數必須跟當地的購房文化一起比較作參考比較,所以通常都是華人地區做比較,歐美國家在另外比較,房價所得比指數較低的話,通常該地的購房文化比較偏向買房自住,如果房價所得比指數相對較高,但是購房文化偏向租房的國家,上漲的力道就會有限,做海外房地產投資時,這個指數可讓人們對當地房地產現象有些了解,最好,能有當地人帶領才能真正地貼近當地的房地產市場需求。
依Numbeo網站公布2020年的全球年中房價所得比排名


交易過程的安全性

過去台灣尚未有履約保證機制之前,時常會聽聞有房仲收了頭款就捲款而逃,或是代書將房產過戶到自己名下的離譜事件,而跨國的交易更是跨了好幾手,更需要保護自己的交易安全,免得房屋沒買到,還賠了自己的老本,海外不少國家由於並沒有保障機制,開發商一旦出事,很有可能直接拿錢落跑,所以為了安全起見,至少選擇是當地前3大開發商的物件,挑選市中心的物件較為保險,此外,所有的款項千萬不要由第三人經手,訂金先直接匯給開發商,其餘的款項通常透過律師來經手,進入律師信託帳戶,就像履約保證專戶一樣,在雙方約定的條件成立時,律師才會把款項撥付給對方,透過第三方公正單位,如律師或履約專戶來處理,才能保障自己的交易安全。

心得

海外房地產投資其實比國內房地產投資複雜很多,需要注意的細節更多,不過,國內房地產投資會碰到的那些問題,一樣會有。海外房地產的物件是不是真的是好的物件,我相信,應該不一定,因為好的物件,海外當地的房仲業者就會自己吃掉了,不會外流出來,有些當地業者會將房屋價值高報,價差還可能差到10%~20%以上,而且還會再跟我們收取仲介服務費,投資者礙於不熟悉當地市況及無法實際賞屋,只能當冤大頭被剝削,但是不是比國內房地產投資投報率來得高,我相信一定是有,但魔鬼就在細節裡,要小心、小心、再小心
很多人都討厭保險業務員,可能是,常常接到陌生電話強推保險商品,或曾有過被學生時代的同學約出來喝個下午茶,卻聊了一下午的保險商品,或是碰過或聽過核保寬鬆但理賠刁難的故事,總之,這職業給人們的印象是不好的,不過,這是一個故事,描述我為何會優雅的成為他們,和期間的不適應、學習、及體驗,歡迎大家放輕鬆來聽我
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