準備海外置產的五個提醒-特別針對馬來西亞

2021/05/13閱讀時間約 4 分鐘
以下這篇是給目前規劃海外置產、或已經上車買房的,本篇不談地點也不談產品不談趨勢(因為你通常不懂,大部分只能被當地仲介帶著跑),主要分享幾項你可能會忽略、但是會影響你投資收益的項目,如下。
1.想短期套利?確認資產至少放6年
近年各國持續以更嚴格的稅制、控制放款成數等手段來調控房市,以防止熱錢印得太多流入房市,以税制來說,大多鼓勵長期持有,所以短期持有大多會被課重稅。以馬來西亞為例,外國人買房五年內買賣的資本利得稅是30%(六年以上課10%),也就是說扣除成本後若你賺馬幣10萬令吉,則需要被課馬幣3萬令吉。雖說有賺被扣稅天經地義,但除非房價真的漲很高,不然每一塊錢都是血汗能省則省。加上近年馬來西亞的房市較低潮,短期要高獲利的可能性較低,建議拉長投資年限到六年或以上,回收時才不用被課高稅。
2.持有稅及交易稅要計入整體成本
應該很少人是真的買度假屋吧?持有時大部分的時間會希望能出租獲利。若非大馬居民(指一年需超過一半也就是183天待在馬來西亞境內)租金所得將比照一般外國人的稅率28%課稅,也就是每收100令吉要被政府課走28%的稅,這真的課很大,我想你也不會為了省稅真的自己搬過去吧。有些本地人會選擇不報租金收入,但這不合法,除非你願意冒風險被抓到要繳罰金,不然記得將租金收入要繳的稅計入整體成本。持有時還有每年要繳交的地價稅及房屋稅,這兩項金額不高、但還是要計算入。管理費及要付給仲介的待租服務費你就自己算吧,不要忽略了。
交易稅部分除了剛剛提到的資本利得稅,買房時還有一個佔總成本較高的印花稅(由買方支付),馬來西亞的印花稅是4%(依照金額分級距課1-4%),這項在房屋交屋前後需要支付,記得加入。
3.匯損成本(貨幣買賣價差)及匯差風險要計入
海外置產的投資人特別要注意這項,因為這項可能會讓你賺更多也可能不小心吃掉你的資本。同樣以馬來西亞為例,當你要匯錢過去買房或是你在大馬的房子賣了你要匯錢回台,需要將台幣/馬幣先轉換成美金(換匯)然後匯去你的目的國家的帳戶(電匯手續費)再將美金轉成台幣/台幣(換匯),其中就有二次換匯成本及一次手續費,一次就有可能差異3-6%(或以上,看幣別),更何況買賣房產需要匯去/匯回,所以要特別計入此向成本極可能的風險。許多海外客同時擁有多國貨幣及美金,若要避開此成本及風險,建議長期持有特定外幣,在持有外幣期間若資金沒有其他用途可以轉投資風險較低的基金或是做短期定存(通常在東南亞的利率都比台灣要高蠻多),讓資金持續成長。

4.資金轉移的方式要確認成本安全性
過去大部分人用銀行,有些人走地下(痾,地下要注意銀行法第二十九條第一項規定除法律另有規定者外,非銀行不得經營收受存款、受託經理信託資金、公眾財產或辦理國內外匯兌業務。」違者處3-10年徒刑...),近期更流行數位貨幣(蠻多人認同泰達幣Tether,也稱穩定幣,是去中心化的數位貨幣的一種)處理金流。我相信能在海外置產的各位,大多是為了資產合理的配置,也有節稅甚至把錢藏起來的需求(噓)。不論什麼樣的需求,資金轉移的過程中都會產生費用(手續費、稅費)及風險,這點要找到對的、合適的管道,也可以適度的配置不同的方式去安排你的資金移動。

5.有熟悉可靠的仲介/物業管理業者協助
我承認擁有一個海外房產是讓人興奮的,只要想到在吉隆坡雙峰塔旁買一間比台北大三倍、但價錢可能比台北更低的公寓就覺得超值、可以跟親朋好友說嘴。但當你的房屋距離你這麼遠,卻找不到“對的人/公司“管理,你會從興奮變成擔心的睡不著覺。通常仲介都是帶你入場,但過程中其實你的持有時間是5年起跳,一定要找到可靠的人可以協助你持有期間的房屋管理。在海外置產,常常小事都變成大事,舉凡從換燈泡、修馬桶等你就不可能特別跑一趟,每次的租房帶看,每個月的管理費,每半年一年的稅費繳交,都需要人協助。買之前,要跟你的仲介確認,你們公司在當地有沒有配合的物管公司或是自己會做?然後要去確認物管的服務內容及收費,在確定要不要跟這個仲介買房。


現在馬來西亞房市正處於基期低,匯率也在相對低點,是個不錯的投資時機。記得以上幾個提醒,多做更多更多的功課,然後要找一個對的仲介公司,祝福大家都能在資產配置的過程得到自己想要的。

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十年以上房產經驗,曾任上市地產公司總經理室經理,規劃數百家分店服務流程,2015外派、移居馬來西亞吉隆坡開業,在大馬從事預售屋買賣及物業管理、二手房租賃與買賣等仲介服務,第一線掌握在地法令、交易流程,對於國際學校教育及移民等也小有研究。從台灣到國際,持續與你分享最新情報。
想到國外買一間房嗎?不論你是心懷反攻夢、想要買遍全世界的中資族,或是需要在全球資產配置、將雞蛋放在不同籃子的大資族,這個專欄可以協助你多了解一些海外置產、生活、移民等細節,將時不時的提供市場最新交易數據、最新的政策、稅務分享。
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