什麼房貸適合我？

寫作真的不是一件容易的事，非常佩服多產的作家！第三篇文章，在想是否可以寫些什麼有用的內容？腦中閃過的就是房貸，好歹自己也是下過很多功夫的！在房價高漲的現在，買房辦貸款是很平常的事，那麼什麼房貸適合自己呢？在了解貸款之前，以下先說明一下貸款常見相關用語：

1.貸款本金：簡單說就是你的借款金額。

2.成數：依照法規，銀行必須對房屋估價，以符合授信法規，所以估價有可能高於或低於你實際的購屋價格，依照法規必須是估價或是購屋價格取其低再乘上銀行可以借給你的成數就是你的貸款本金。而成數是銀行內部對於房屋坐落地有一個貸款成數的標準，一般是6～85成，如台北市一般就是精華區可以借到8成或是85成。

3.寬限期：只須要繳利息，不需要還貸款本金的期間，一般是1～3年。要不要有寬限期，其實沒有一定，在辦房貸的初期，尤其剛買房子，寬限期可以提供一個緩衝期，不會壓力太大，但利息來自於本金，本金還愈多，總貸款利息支出就愈少，所以我說要看個人的需要。

4.貸款年限：就是你想要借多少年，一般是20～30年，目前有少數銀行有提供40年的房貸，讓年輕的購屋者可以拉長貸款年限降低初期房貸壓力。

5.違約金：一般是3年，但現在的違約金條款大多是只要不塗銷抵押權（不賣房子/不轉貸），通常也不會被罰到違約金。但仍有少數銀行有限制不能還超過多少比例，所以簽約的時候一定要問清楚。

6.帳戶管理費/手續費：就是辦貸款須繳交給銀行的費用，一般是幾千（每間銀行不同）

7.總費用年百分率（APR）：就是把手續費含進去計算貸款的實際利率，所以會比你實際看到的貸款利率高一點，銀行依規定必須揭露在廣告內容，以避免以收高額的手續費而用零利率的方式吸引民眾辦理貸款。

8.延遲利息及逾期違約金：應該只有在合約內容才會看到，就是貸款應繳而未繳，晚了幾天就會被收幾天的延遲利息-是用當期未繳的本金*逾期天數（晚繳多少天）/365*房屋貸款利率；逾期違約金則是依照延遲利息再乘上10%（逾期180天內）或是乘20%（逾期＞180天），而且銀行最多只能連續收9期

9.設定費：把房子抵押給銀行的程序，為貸款金額*0.12%，是付給政府的，不是給銀行的。

10.代書費：把房子設定給銀行一般會由代書協助（地政士），如果願意自己跑一趟地政機關，這筆錢就可以省下來！

11.貸款利率：竟然忘了提最重要的利率，台灣目前都是浮動（機動）利率，就是隨一個房貸指標利率加碼調整，最常見的指標利率是”定儲利率指數”,以前幾大銀行的一年期定儲利率在一定區間的平均數，目前大多是落在0.8%左右，所以如果你的房貸利率是1.31%,就是0.8%+0.51%=1.31%,而定儲利率指數一般會隨央行重貼現率調整而調整，央行自去年3月大幅降息後已維持一年多沒動了，所以利率大致平穩。另一個房貸指數是依照TAIBOR rate調整，外商居多採用，也是浮動的，可以在網站取得TAIBOR rate的即時資料。

以上是我想到的基本貸款會常見到的名詞，那到底什麼房貸適合等我？先必須說房貸是所有融資工具中最便宜的，以五大行庫平均貸款利率來看，購屋貸款利率約1.35%，1000萬的房貸，20年期，一個月本利攤還金額不到4萬8千元，30年期大概是每月3萬4千元（20年的70%），40年期大概是2萬7千元（20年的56%），給大家一個感覺，到底每個月要付多少錢？寬限期的話就都一樣，因為只要繳利息沒有還本金，每月利息＝本金*貸款利率*每月天數/365，本利攤還型房貸沒有什麼竅門，就是利率/期間/寬限期有無，端看自己的需要。

房貸另外迷人的是"理財型房貸/透支型房貸/回復型房貸/融資型房貸"，名稱有很多，但講的都是同一個產品，在額度內可以隨借隨還，用幾天算幾天，簡單說就好像信用卡的預借現金額度，在卡片的額度內可以隨時提領，但你可以想想如果這額度是放在你的房子上，那你的額度會有多大，就不是幾十萬，而是幾百萬或以上呢！而房貸因為房子抵押給銀行了，所以一般透支的利率可能落在2.5%左右，相較信用卡預借現金/信貸/股票融資/保單質借來說都便宜很多！！以一百萬的借款金額，利率2.5%，如果只需要30天的融資，那麼利息只要100萬*2.5%*30/365＝2055元，一天利息不到70元，比一杯星巴克咖啡還便宜！很適合資金需求不定期不定額的人。

下次再詳細說明一下產品之間的細微差異，並用表格及excel函數來教大家試算會更清楚！