房屋瑕疵擔保責任免除有效嗎?不動產專業律師報你知!
林明忠律師
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房屋瑕疵擔保責任免除有效嗎?不動產專業律師報你知!

2021-11-20|閱讀時間約 5 分鐘
最近房屋交易火熱,買賣房屋糾紛的諮詢大量增加,我幾乎每天都會接到全台各自無論是賣方或是買方,各種關於房屋買賣的問題。
其中,關於最常見的瑕疵擔保責任漏水問題,可以參考我的文章「買到漏水屋該怎麼辦?我該打官司、上法院嗎?」、另外關於雙方現況交屋不負瑕疵擔保責任可以嗎?也可以參考我之前寫的這篇:「買房合約註明「現況交屋」,發現漏水、壁癌就都沒辦法向屋主請求賠償是真的嗎?律師這樣說」。
今天,我想談一個,不論是買方還是賣方,都很喜歡問我的問題:

房屋瑕疵擔保免責條款是否有效?

賣方:「林律師,我的房子老舊,本來就有一些問題,所以我的買賣契約已經註明我不負瑕疵擔保責任,買方也同意,結果交屋後房子有問題,買方居然說我的瑕疵擔保責任免除的約定無效?要我負瑕疵責任?這樣合理嗎?」
買方:「林律師,賣方說如果我要買房,我要放棄瑕疵擔保責任,他才願意賣我。但是我又聽說,賣方要求的瑕疵擔保免責條款是無效的,叫我答應沒關係,反正沒有效力,請問這是真的嗎?」
一般來說,所謂的「瑕疵擔保責任免除」條款,常見約定是:
  1. 「賣方就系爭不動產之全部或一部(XXXX範圍)不負民法瑕疵擔保責任」
  2. 「買方自願放棄系爭不動產之瑕疵擔保責任請求權、賣方排除民法瑕疵擔保責任」
  3. 「買方就系爭不動產可能有XXX瑕疵部分已知悉,賣方對此不負民法瑕疵擔保責任」
究竟,上面的約定到底有沒有效呢?
對於較老舊的建物,實務上常見買方會有排除瑕疵擔保責任的約定。(圖片來源:https://www.pexels.com/zh-tw/photo/889042/)

案例:大安區賣方A小姐的故事

A小姐在臺北市大安區有一棟老舊公寓想要賣掉,因為是爸媽留下來的,平常也沒住在那裡,而且因為公寓老舊所以有些壁癌、漏水之類的,但因為不動產說明書上要告知的事情實在是蠻多,A小姐也沒心力一個個去把瑕疵列(找)出來,所以A小姐決定賣一個比市價略低一點點的價格,但是在買賣契約註明:「因為屋況老舊,賣方不負民法物之瑕疵擔保損害賠償責任。」後來房屋也順利賣出給B先生。
結果,在房屋賣出後,A小姐竟然接到B先生寄存證信函來主張:房屋有漏水、壁癌、鋼筋外露等瑕疵,要求A小姐要負房屋瑕疵擔保範圍的擔保責任。
而且B先生還搬出行政院消費者保護處的「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」的第「貳」大點:
二、不得約定買賣雙方於交屋後,賣方排除民法上瑕疵擔保責任。
來主張契約的免責特約是無效的,要求A小姐要減價房價的0.5%即約100多萬元,否則要告上法院,A小姐氣急敗壞的來問我:「林律師,法院判決房屋瑕疵判例都怎麼判,B先生這種主張真的合法嗎?」

瑕疵擔保責任免除條款有沒有效,其實是看你跟誰買房


首先,「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」雖然有記載,不得約定買賣雙方於交屋後,賣方排除民法上瑕疵擔保責任,不過這個規範,並不是適用於所有的房屋交易上。
具體來說,上述行政院消費者保護處的規範,法源依據是消費者保護法第17條的規定,是適用「企業經營者」與「消費者」間的交易,而依據消費者保護法第2條第2款規定,「企業經營者」是指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。
簡單來說,如果A小姐只是跟我們大多數人一樣,偶爾買賣房屋,不是專門以出賣不動產為業(例如建商、代銷等),並不受上述規範的限制
實務上,常看到有些民眾不明白其中原因,以為反正賣方寫的瑕疵擔保排除條款都是無效的,答應了沒關係,事後到法院主張才踢到鐵板。

瑕疵擔保責任時效?特約免除OK嗎?

依據民法366條規定:
以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者,如出賣人故意不告知其瑕疵,其特約為無效。
可知,民法的瑕疵擔保責任是可以特約排除的,只有在出賣人故意不告知買受人瑕疵的狀況,這樣的排除約定才會無效。不過,在法院要舉證出賣人故意不告知瑕疵,是一件不容易的事情。所以,如果賣方只是一般人,不是前述所謂的企業經營者,在合約上如果已經約定了瑕疵擔保責任免除條款,這樣的排除條款效力一般仍是有效的。
另外,瑕疵擔保責任也是可以特約縮短時間的,一般民法瑕疵擔保的時效是五年,但買方也絕對要注意6個月的行使期間,關於時效問題,可以參考我前述的文章:「買到漏水屋該怎麼辦?我該打官司、上法院嗎?,不過實務上也常見有特約縮短瑕疵擔保期間的約定,這樣的特約,在前述的條件限制下,也是有效的喔!

如果碰到瑕疵擔保責任免除的爭議,該怎麼辦?

上述是瑕疵擔保責任免除或拋棄的基本介紹,但因為個案屋況、交易帶看過程、約定排除的文字不同、個案上也會有不同結果。例如,前述舉例的「瑕疵擔保責任免除」條款三種約定,第3種寫法就跟第1、2種的法律效果很有差別。
如果你是賣方,真的遇到了買方來主張瑕疵擔保責任無效、要求要減價或解約;或是如果你是買方,覺得被買方欺騙買到了意料之外的瑕疵房屋,不知道買方這樣的排除約定有沒有法律上主張救濟的空間?都可以進一步備妥資料來尋求律師的專業諮詢,你可以點擊問題諮詢,也可以到FB粉絲專頁「不動產法律的專家」,或加入LINE官方帳號:@masterlaw 私訊聯絡。
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    作者介紹
    現為立勤國際法律事務所主持律師。 經手過上百件訴訟案件,專長為不動產訴訟、商務訴訟、投資吸金案件與契約設計,深刻瞭解到法律跟買保險是一樣的,好好安排,有備無患。 有不動產或商務法律問題,歡迎臉書搜尋「不動產法律的專家」私訊或加入Line@進一步諮詢: @masterlaw
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    很多民眾花了一輩子的心血才能存到購屋頭期款,卻遇到房屋買賣糾紛,因為不動產買賣較複雜,即使在Google搜尋「房屋買賣糾紛處理」、「房屋買賣糾紛解約」等關鍵字,得到的結論也往往眾說紛紜。所以,作為不動產專門律師,我把最常遇到的案例類型變成專題,不管你是買方/賣方,都可以學會基本的買賣房屋糾紛處理方法,快一起看下去吧!
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