最近房屋交易火熱，買賣房屋糾紛的諮詢大量增加，我幾乎每天都會接到全台各自無論是賣方或是買方，各種關於房屋買賣的問題。
其中，關於最常見的瑕疵擔保責任漏水問題，可以參考我的文章「買到漏水屋該怎麼辦？我該打官司、上法院嗎？」、另外關於雙方現況交屋不負瑕疵擔保責任可以嗎？也可以參考我之前寫的這篇：「買房合約註明「現況交屋」，發現漏水、壁癌就都沒辦法向屋主請求賠償是真的嗎？律師這樣說」。
今天，我想談一個，不論是買方還是賣方，都很喜歡問我的問題：
房屋瑕疵擔保免責條款是否有效？
賣方：「林律師，我的房子老舊，本來就有一些問題，所以我的買賣契約已經註明我不負瑕疵擔保責任，買方也同意，結果交屋後房子有問題，買方居然說我的瑕疵擔保責任免除的約定無效？要我負瑕疵責任？這樣合理嗎？」
買方：「林律師，賣方說如果我要買房，我要放棄瑕疵擔保責任，他才願意賣我。但是我又聽說，賣方要求的瑕疵擔保免責條款是無效的，叫我答應沒關係，反正沒有效力，請問這是真的嗎？」
一般來說，所謂的「瑕疵擔保責任免除」條款，常見約定是：
- 「賣方就系爭不動產之全部或一部（XXXX範圍）不負民法瑕疵擔保責任」
- 「買方自願放棄系爭不動產之瑕疵擔保責任請求權、賣方排除民法瑕疵擔保責任」
- 「買方就系爭不動產可能有XXX瑕疵部分已知悉，賣方對此不負民法瑕疵擔保責任」
究竟，上面的約定到底有沒有效呢？
對於較老舊的建物，實務上常見買方會有排除瑕疵擔保責任的約定。（圖片來源：https://www.pexels.com/zh-tw/photo/889042/）
案例：大安區賣方A小姐的故事
A小姐在臺北市大安區有一棟老舊公寓想要賣掉，因為是爸媽留下來的，平常也沒住在那裡，而且因為公寓老舊所以有些壁癌、漏水之類的，但因為不動產說明書上要告知的事情實在是蠻多，A小姐也沒心力一個個去把瑕疵列（找）出來，所以A小姐決定賣一個比市價略低一點點的價格，但是在買賣契約註明：「因為屋況老舊，賣方不負民法物之瑕疵擔保損害賠償責任。」後來房屋也順利賣出給B先生。
結果，在房屋賣出後，A小姐竟然接到B先生寄存證信函來主張：房屋有漏水、壁癌、鋼筋外露等瑕疵，要求A小姐要負房屋瑕疵擔保範圍的擔保責任。
而且B先生還搬出行政院消費者保護處的「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」的第「貳」大點：
二、不得約定買賣雙方於交屋後，賣方排除民法上瑕疵擔保責任。
來主張契約的免責特約是無效的，要求A小姐要減價房價的0.5%即約100多萬元，否則要告上法院，A小姐氣急敗壞的來問我：「林律師，法院判決房屋瑕疵判例都怎麼判，B先生這種主張真的合法嗎？」
瑕疵擔保責任免除條款有沒有效，其實是看你跟誰買房
首先，「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」雖然有記載，不得約定買賣雙方於交屋後，賣方排除民法上瑕疵擔保責任，不過這個規範，並不是適用於所有的房屋交易上。
具體來說，上述行政院消費者保護處的規範，法源依據是消費者保護法第17條的規定，是適用「企業經營者」與「消費者」間的交易，而依據消費者保護法第2條第2款規定，「企業經營者」是指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。
簡單來說，如果A小姐只是跟我們大多數人一樣，偶爾買賣房屋，不是專門以出賣不動產為業（例如建商、代銷等），並不受上述規範的限制。
實務上，常看到有些民眾不明白其中原因，以為反正賣方寫的瑕疵擔保排除條款都是無效的，答應了沒關係，事後到法院主張才踢到鐵板。
瑕疵擔保責任時效？特約免除OK嗎？
依據民法366條規定：
以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。
可知，民法的瑕疵擔保責任是可以特約排除的，只有在出賣人故意不告知買受人瑕疵的狀況，這樣的排除約定才會無效。不過，在法院要舉證出賣人故意不告知瑕疵，是一件不容易的事情。所以，如果賣方只是一般人，不是前述所謂的企業經營者，在合約上如果已經約定了瑕疵擔保責任免除條款，這樣的排除條款效力一般仍是有效的。
另外，瑕疵擔保責任也是可以特約縮短時間的，一般民法瑕疵擔保的時效是五年，但買方也絕對要注意6個月的行使期間，關於時效問題，可以參考我前述的文章：「買到漏水屋該怎麼辦？我該打官司、上法院嗎？」，不過實務上也常見有特約縮短瑕疵擔保期間的約定，這樣的特約，在前述的條件限制下，也是有效的喔！
如果碰到瑕疵擔保責任免除的爭議，該怎麼辦？
上述是瑕疵擔保責任免除或拋棄的基本介紹，但因為個案屋況、交易帶看過程、約定排除的文字不同、個案上也會有不同結果。例如，前述舉例的「瑕疵擔保責任免除」條款三種約定，第3種寫法就跟第1、2種的法律效果很有差別。
如果你是賣方，真的遇到了買方來主張瑕疵擔保責任無效、要求要減價或解約；或是如果你是買方，覺得被賣方欺騙買到了意料之外的瑕疵房屋，不知道賣方這樣的排除約定有沒有法律上主張救濟的空間？都可以進一步備妥資料來尋求律師的專業諮詢，你可以點擊問題諮詢，也可以到FB粉絲專頁「不動產法律的專家」，或加入LINE官方帳號：＠masterlaw 私訊聯絡。
