在不動產的買賣糾紛中，除了買賣雙方的爭執外，仲介糾紛也非常常見。
我幾乎每個禮拜都會遇到民眾跟我諮詢，他們認為所委託的仲介沒有盡到仲介責任，造成了損失，甚至認為有仲介詐欺的問題。他們都會問我：
「林律師，我是否可以請求仲介賠償？或是可以不付仲介費嗎？」
以最常見的房屋買賣瑕疵糾紛為例，買方發現自己買到漏水屋/瑕疵屋時，除了跟賣方索賠外，第一想到的就是要叫仲介負責，因為如果不是仲介沒有好好勘查屋況，怎麼會讓買方買到有瑕疵的房屋呢？
結果，當買方信心滿滿地告上法院後，竟然被法官駁回訴訟。買到瑕疵屋是事實，但仲介一毛錢卻都不用賠償，這是為什麼呢？ 其中的關鍵，就是涉及到房屋仲介告知義務的範圍，這個問題可以參考我的「房仲疏失賠償怎麼辦？」文章。
今天要跟大家分享的事情是：「仲介法律責任」的範圍是什麼呢？白話來說，如果民眾提告仲介賠償，法院會判多少錢？可以不付仲介費嗎？
仲介是臺灣房屋交易中的重要角色。圖片來源：pexels
一、仲介賠償的範圍？可以不付仲介費嗎？
（一）仲介費用
依民法第571條規定：「居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。」
目前大多數法院認為，如果仲介確實有疏失而導致委託人的損害，則依據上開規定，仲介便不能跟委託人再收取仲介費，如果已收取，並應返還給委託人，因此仲介費用，是屬於大部分仲介賠償責任案件中，常見的索賠內容。
（二）因瑕疵而減損的價金損失
1.仲介與所屬公司的仲介連帶責任
如果仲介違反了仲介義務（如房屋仲介告知義務），依照
不動產經紀業管理條例第26條第2項規定：「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」
經紀業依照上開法規，要連帶負責。白話意思就是，如果仲介出包了，仲介所屬的公司要負連帶責任，將房仲疏失賠償一起賠償給委託人，不會只有仲介自己有事。這個部分就是俗稱的房仲連帶責任。
畢竟，仲介自己的財產通常不多，如果只有仲介要賠償，仲介公司不用，那消費者即使拿到了法院判決，只要仲介個人名下沒財產，那其實很難對仲介主張。但如果連仲介業（公司）都要負連帶責任，那即使仲介個人沒有錢，消費者也可以跟公司索賠，那消費者只要打贏了官司，拿到錢的機率就大大增加。算是有利消費者的規定。
2.因瑕疵導致的價金損失，與所屬公司的仲介連帶責任
而在物之瑕疵的案件中，買方常見的訴求就是要求要減少價金，以房屋漏水仲介責任為例，總價1000萬的房子，如果因為漏水或是其他瑕疵而只有950萬元的價值，那50萬元的部分就是買方訴請減價的範圍。但問題是，這50萬元還是仲介賠償的範圍嗎？但如果這也是仲介賠償的範圍，那賣方賠50萬元、仲介賠50萬元，買方不就拿到100萬元的賠償了嗎？其實，我們法律原則上是採取損失填補主義，法院通常會判決，在前述的情形下，買方仍然只能拿50萬元，如果賣方先把這50萬元付掉，那買方就不能再跟仲介要這50萬元。或反過來也是如此，法律上稱之為「不真正連帶關係」。
不過，大家不用去管法律名詞，只要記得房屋仲介責任賠償範圍，在物之瑕疵案件裡，可能也包含了買方因瑕疵而減損的價金損失。目前我看過不少法院的判決認為這也是仲介責任範圍之一，不過仍是有少數法院有不同的見解，這個部分就看個案的資料決定。
（三）因仲介行為造成的損失/房子買貴可以叫仲介負責嗎？
除了物之瑕疵擔保爭議外，常見的仲介爭執有仲介沒告知稅務規定或告知錯誤規定，導致委託人被多課稅捐，或是仲介沒有調查清楚屋況或土地有其他違建或是依法令無法利用的情事，而導致委託人損失，這些部分如果可以證明因果關係和損失的確切額度，也是有可能跟仲介求償的。
不過要說明的是，常有民眾問我：「如果仲介讓我買貴了，我可以叫仲介負擔價差嗎？」這個問題如果真的發生，實務上並不好叫仲介負責。
因為除非仲介給予的是造假、錯誤的實價登錄資料，不然如果仲介沒有欺瞞行為，因為不動產具有異質性，意思是即使在同個社區、樓層的房子，也可能因為區位、室內格局等因素而有不同的價格，因此很難說到底不動產價格到底是適中、貴、還是便宜。從而，實務上光是要證明自己有「買貴」這件事情就不容易，更遑論要仲介對於所謂「買貴」的價差負責。但，個案上仲介應否負責，仍要看個案案情而定。
（四）如果解約，仲介要連解約款一起賠償嗎？
在不動產買賣中，「解約」也是一個常見的主張類型。通常因解約而生的價金返還責任，因為屬於解約事由本身的效果，一般法院不會將之算入仲介也要連帶賠償的範圍內，不過我也曾看過有法官一併將之算入的。
但因為解約而生的損害賠償例如登記費、規費、稅費等費用，則仍有可能屬於仲介連帶賠償責任的一環，但此類的損害賠償，與前述（三）的賠償種類一樣，會是由賣方與仲介擇一賠償，換言之，如果賠償責任成立，買方在這邊也只會拿到一份賠償金，不會是雙倍賠償。
（五）消保法懲罰性賠償金？
因為仲介業與消費者，亦屬消費者保護法的適用範圍，因此仲介業理論上，亦有可能需負消費者保護法第51條規定：「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額五倍以下之懲罰性賠償金；但因重大過失所致之損害，得請求三倍以下之懲罰性賠償金，因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金。」的懲罰性賠償金。
不過因為仲介業銷售的不是具體商品，而是無形的服務，因此消費者是否能請求仲介業者負擔消保法第51條的懲罰性違約金，目前法院見解尚無定論，實務上准許與駁回的都有，仍要看個案資料與承審法官對此所採的法律見解而定。
三、提告仲介詐欺有用嗎？
很多民眾一碰上仲介責任問題，因為覺得一切都是因為房仲說謊，所以房仲被告詐欺的案例很多，不過往往最後都是不起訴收場。
關鍵就在於，刑法上的詐欺罪必需要證明仲介確實有「刻意欺騙」的主觀惡意，但往往即使仲介真的有疏失，民眾也較難舉證證明仲介是否有惡意欺騙、說謊的主觀故意，因此詐欺往往容易不起訴。
因此，如果遇上仲介賠償責任的問題，除非真的有掌握仲介惡意欺瞞的證據/或是只是為了出一口氣而提告刑事詐欺，否則還是走民事訴訟程序請求仲介負責，較有可能獲得賠償。因為在民事責任中，不過仲介是故意還是過失，只要確實有違反仲介調查義務而造成，即應賠償。
四、房屋仲介責任處理找不動產專業律師
如果您遇到仲介賠償/買賣房屋糾紛處理仲介問題，透過上述說明和我「房仲疏失賠償怎麼辦？」這篇文章的解說，應該可以對於法院在房仲責任處理的作法有一定的瞭解，希望能幫助您解決問題。
如果看完文章後，您仍希望進一步確認仲介的行為是否確實有違反仲介義務？或是仲介行為是否與您所受的損害有因果關係？您究竟能請求到多少賠償等，這些都需要個案上依照資料分析而定。如果您遇到仲介賠償/買賣房屋糾紛處理仲介問題，可以諮詢林明忠不動產專業律師，林律師有豐富的不動產訴訟實戰經驗，可以到 Facebook 粉絲專頁「不動產法律的專家」，或加入LINE官方帳號：＠masterlaw 私訊聯絡。
