這兩年房價大幅飆漲，甚至漲幅還超過違約金，因此在預售屋常聽到建商、賣方反悔不賣的問題。而在中古屋，只要交易期間拉長，屋主毀約不賣，或下了斡旋金賣方反悔的情形亦時有所聞。
網路上，關於賣方反悔不賣、屋主反悔不賣已有很多資訊，不過大多著重在賣方違約金的說明，或是房屋買賣違約金計算。但對很多買方來說，本來要買的中古屋、預售屋就是千挑萬選之後的結果，尤其在簽約後屋主反悔不賣的狀況，實在不甘心只拿違約金就讓賣方退場，於是很多買方就問我
「林律師，如果碰到賣方反悔不賣，難道真的只能拿違約金嗎？我可以強制賣方履約嗎？」
對於簽約後預售屋或是中古屋賣家反悔不賣的問題，除非契約另有約定，否則大部分是可以強制履約的。
不過初期買方若要強制履約，則需要付出不小的法律成本，這篇文章就是希望能讓買方初步瞭解相關的法律成本、做為決策的參考。
強制履約的官司成本是每個買方要思考的重要問題
問題一：屋主不賣如果要強制履約，我該打什麼官司？
簽訂契約後，如果要要求賣方強制履約，可以向法院訴請進行「履行契約」的民事訴訟，如果勝訴的話，買方（原告）可以拿著法院的勝訴確定判決，去地政機關單方移轉登記房屋的不動產所有權。
問題二：屋主在官司進行中，把房子賣給別人，怎麼辦？
有些人會誤解：只要上了法院打官司，賣方的房子所有權就不能移轉登記給第三人。但這是錯誤的，即使買方提出了履行契約的訴訟，賣方在官司進行中仍然可以自由處分不動產，因此過往曾發生賣方在訴訟進行時，已經把不動產移轉登記給第三人、使買方即使勝訴也無法執行的問題。
但這個問題，可以透過向法院聲請「假處分」的方式，由法院裁定禁止賣方把不動產所有權移轉登記或設定抵押權給第三人來解決。簡單來說，只要法院的「假處分」通過並副知地政機關時，房子還在賣方手上，幾乎就可以確保如果買方勝訴後，可以拿到房子。
如果沒有做假處分，而導致房子被賣方賣給第三人，這時候除非原告可以舉證有詐害債權的行為（實務上相當困難），否則通常原告只能主張變更主張為請求損害賠償而已，損害賠償的內容可能為違約金或是房屋價差（需看個案，不是一定能請求）等。
問題三：強制履約官司的成本多少？
如果要打強制履約的官司，原告要花多少錢呢？以成交價新台幣（下同）2000萬元的房子為例：
1.裁判費
裁判費就是原告起訴時，要先繳給法院的費用，這筆錢若是未來原告勝訴，法院原則上也會判命被告負擔。在強制履約的官司，通常是以房屋契約成交價格的0.95％至1.1％來計算（但會隨著價額增加而遞減），以2000萬元的房子來說，約繳18萬800元裁判費。關於裁判費的計算，可以參考司法院網站的計算程式。
2.律師費用
關於不動產律師費用，可以參考我這篇文章「民眾最常求助的不動產糾紛類型與律師費用大公開」，以此類訴訟為例，通常律師費一審的價格在10-15萬不等。
3.假處分擔保金（如有聲請假處分且獲准）
前面提到，如果要完全避免房子在訴訟過程就被賣方賣掉的風險，通常會建議要聲請假處分。但法院即使裁准假處分，也會要求原告要繳納一筆擔保金在法院後，法院才會通知地政機關進行假處分禁止登記。
而假處分因為是要禁止屋主處分房產，所以法院在核定擔保金時，通常是以屋主因為假處分，而在訴訟終結前，無法及時利用或處分其所有房地所有權之利益來算，白話來說，就是屋主在訴訟過程，無法處分房地所受的「利息損失」。
因此，以2000萬元的房子為例，因為訴訟標的超過150萬，為可以上訴第三審之案件，所以依照目前司法院的辦案期限，這個訴訟民事第一、二、三審加起來，理論上可能要打4年4月。從而擔保金的數額可能為：
2000萬元×5％（法定利息）×（4＋4/12）＝433萬3333元
這筆擔保金雖然只是「借放」在法院，未來還是可以拿回，但一次要拿出那麼多的現金，對不少人而言是沉重的負擔。
結語：賣方反悔不賣違約金/強制履約，該怎麼選擇？
在訴請強制履約的案件，通常對買方而言初期啟動成本，會比單純訴請違約金的訴訟高不少，因此有許多買方，面對賣方反悔不賣的狀況，會選擇讓賣方賠點違約金雙方解約出場，不會走到訴訟這一步。
不過如果你是想反悔不賣的賣方，若真的遇上買方不屈不撓的打官司，則也未必一定佔便宜。因為若賣方遲不交屋，則買方在訴請強制履約的同時，也可以同時主張每日發生的違約罰金，因此買方最後若勝訴，則賣方實際拿到的房款，扣除賣方反悔不賣的違約金後，可能會少很多，反而等於房子打折賣給買方。有時候，買方光房子扣減的違約金，可能就把所付出的訴訟成本如裁判費、律師費等賺好幾倍回來了。
而上述的假處分、強制履約的訴訟，仍必須依照個案來檢視是否可以假處分，以及訴訟是否有利，此部分建議諮詢不動產專業律師依照個案狀況來給予建議，協助選擇到底要進行哪一種主張的訴訟/如何安排後續佈局，才是最有利的。
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