【投資觀念】 A大的理財心得分享_ameryu分享房貸怎麼還,最有利?(小家庭篇)

更新於 發佈於 閱讀時間約 12 分鐘

・家庭收入有結餘,該怎麼理財會比較好?


五年前(2016)在一場講座上有網友攜家帶眷來聽,那時很有印象小美懷孕30週左右,說要來聽演講當胎教XD


在演講結束後,因為還有時間就跟他們聊了一下買房的規劃,由於在事前他們已經先將財務資料整理好寄給A大,於是我們很快就能進入正題。


網友原先預估的買房預算是800萬的新屋,

但那時候的800萬要買三房兩廳只能買在離老家比較遠的地方,我就跟他們說沒關係,

那我們就先練習「已經進入在繳房貸的狀態」,只是在理財上要稍微有點技巧的把錢調配好。


小明說他們目前的家庭收支狀況是扣除生活費與房租之後,大概還剩兩萬多⋯⋯


若以買房預算800萬來討論,貸款8成,就是 640萬,

換算月繳就是 3600 X 6.4 = 23,040

註:快速的房貸月繳換算公式(利率約1.85%)

每貸款一百萬,分30年攤還,月繳大約 3600。


在有結餘的情況下,比較理想的理財方式是

*.用未來的房貸月繳,當成現在每個月要支付的房租。

*.概念:現在是跟房東租屋,以後換成跟銀行租屋。

〖實例〗

目前房租 15,000元,車位租金 1,500元,

合計支出為 16,500元。

預估的房貸月繳 23,040元。


預估的房貸月繳 - 目前的租金

=您目前應該要努力存下來的錢。


在此例中,小明他們的家庭收入是有結餘的,那要談買房,才會比較容易些。


在規劃時A大會建議稍微拉高一點月繳金額,讓「額外存款」變成整數,這樣會比較好規劃。

〖實際算式〗

23,500-16,500 = 7,000


這筆 7,000元,就是每個月應存下的基本買房基金。當你每個月能夠多存 7,000元,代表著你每個月已經有繳640萬,三十年房貸的能力。


至於這7000元該怎麼處理,

大致上有兩個方向(1)單純的儲蓄(2)定期投資。

然後,不要去買儲蓄險,因為在買房的過程中,有時候會意外接到驚喜,就是找到還不錯的房子,價格在預算之內,如果你錢卡在儲蓄險裡面,你可能會很嘔。

畢竟提前解約會虧錢。


・買房基本的用錢概念

如果您的年終會比一整年的薪水還多,

那要用別的方式來做買房規劃。原則上,

盡可能用月收入來撐起房貸支出,不要用年收入來估算,畢竟房貸是月繳。


其基本原則是不要超過家戶所得的三分之一,如果買完房,貸款月繳超過雙薪家庭的家戶所得的三分之一,那後續的理財規劃方向,就會比較偏向「提前部分還房貸」。


・五年過去了⋯⋯

小明他們一直有在做這樣的練習,

把讓自己每個月擁有繳 640萬房貸的能力,

在這五年間,經歷過多次的看房,斡旋,開價、喊價、殺價,終於在2021年年初,小明一家人在高雄左營區看中了一間房子,

非常喜歡,但非常喜歡這件事不能讓建商知道,不然價格會很難砍下來。


・是否要提早還房貸的黃金判斷式

 收入較少的那一方的30%是否有超過房貸月繳?


如果收入較少的那一方的薪水三分之一沒有大於房貸,那部分提前還房貸,會對這個家庭比較有利。


其理財規劃的順序為,

1、重建緊急備用金,至少要有6個月的房貸月繳金額。理想的狀況是夫妻各自擁有一筆備用金,其額度是跟6個月房貸月繳金額相當。


2、緊急備用金的資產配置

  建議夫妻各留下10萬元在高利活存中即可,剩下的就拿去買「被動式的指數型基金」。


3、在剛開始繳貸款的前五年~前十年,先從部分提前償還房貸的方向去理財,這是採用「安全現金存量」的理財方式。


超過備用金的部分,可以考慮還房貸。

另外,可以動用的部分是投資的獲利,扣除本金後,可以把投資獲利拿去還房貸本金。


4、年終獎金拿到手之後,先扣除次一年度的必要支出,以及旅行、紅包支出後,再進行清點作業,看能夠拿多少去還房貸。


5、最終目標是要把房貸月繳金額,降到一個可以輕鬆負擔的程度。


而這種走向是以「預計要把房貸繳完為前提」,如果中途有打算賣屋換房子,那不還房貸會是比較理想的方向。


・房貸輕鬆月繳的判斷方式

 『月收入』較少的那一方的薪資30%

〖舉例〗

夫薪資4萬,但年終多

妻薪資6萬,而年終少,

理想是把房貸月繳壓到4萬的30%,

也就是12,000元,這會是比較輕鬆的狀態。

因為,房貸是月繳。


〖考量的點〗

如果妻子突然失去收入,

也不會因為沈重的房貸月繳導致整個家庭陷入困境。這是一種遠期的理想狀態。


若不想還本金還到那麼多,也可以參考家戶所得的30%,來當作我們預計要削減的目標金額,也就是讓房貸月繳低於3萬元以下。


丈夫的房貸月支出比 3萬/4萬=0.75=75%

妻子的房貸月支出比 3萬/6萬=0.50=50%

由此可知,當收入只剩一份時,馬上就會入不敷出了。


最後幾經峰迴路轉而買下了房子,但貸款要1320萬,網友來討論時,A大心算了一下,感覺三十年房貸可能會很硬,

因而討論「四十年房貸」的可能性。

1320 x 36 = 47520

1320 X 30 = 39600

加計年終,家戶所得會有160萬左右,

剛好是買房的最大極限,原則上房價所得比不要超過10倍,

若有超過的話,在繳貸款的前幾年,

就會建議有閒錢多還一些房貸。



・貼現報酬率的計算

要不要提前還房貸,最有效率的判斷式就是

採用「貼現報酬率的計算」

也就是你提前還的這筆錢,

到底能夠創造多少價值。

你要選擇的道路,應當是可以讓你輕鬆繳完房貸的理財方式


所謂的貼現報酬率是指,

你本來應該要還的月付金額現在不繳了,

而這筆還款本應該能夠創造的價值。


債務是在預支未來的薪水

提前還款則是把本應該在未來還款的錢,

提前在現階段還清,那連帶的他額外的價值應該要被扣除。


如果提前還款可以創造額外30%的價值,

而同樣一筆錢,拿去投資,你可能還要等五年,

而且還不保證一定賺錢,

在有房貸的情況下,先還一部分本金,

讓月付金額下降,其實是會比較明智的選擇。


・計算的過程

要先知道,你預計要還多少錢,

再來是,剩餘期數有幾個月,

然後目前的利率為多少?


https://www.cotabank.com.tw/web/calculator/cal_04_2/

如果會用EXCEL寫計算式,可以用PMT函數去試算貼現報酬率

如果不會寫也可以用現有的工具來做試算「本利攤」之月付金額

然後再透過計算機計算反推出貼現報酬率。


例:預計要提前還10萬元的房貸,而房貸剩餘450期要繳,在利率1.31%的情況下,計算出來的「還款貼現報酬率」為26.90%。


計算過程:

求出10萬元,分450期,利率為1.31的房貸月繳為多少,

然後再算出總本利和為多少。

然後以「未來應還之本利和」除以「預計要償還之本金」,

再減掉1,所求得的數字,即為房貸提前還款之貼現報酬率。


例1:

10萬元,分450期,利率為1.31的房貸月繳為282,

未來應還之本利和=282 x 450 = 126,900

126,900 ÷ 100,000 = 1.2690

1.2690 -1 = 0.2690 = 26.90%

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例2:考慮到房貸繳10年之後,再開始還的情況⋯⋯

10萬元,分360期,利率為1.31%的房貸月繳為337,

未來應還之本利和=337 x 360 = 121,320

121,320 ÷ 100,000 = 1.2132

1.2132 -1 = 0.2132 = 21.32%

寫出這些數據的用意是為了告訴各位

房貸提前還款的貼現報酬率,會因為還款期數變少,

而造成「更少」的還款貼現報酬率。

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例3:考慮到房貸繳10年之後,再開始還的情況

但是,這時候房貸利率已經來到「1.81%」

10萬元,分360期,利率為1.81%的房貸月繳為361,

未來應還之本利和=361 x 360 = 129,960

129,960 ÷ 100,000 = 1.2996

1.2996 -1 = 0.2996 = 29.96%

各位可以很明顯地看見,影響貸款最多的反而是「利率」,

就算還款剩餘時間一樣,但是利息只高出0.50%,

以10萬元來考量,您就要多付出8640元的利息,

若是還100萬的話,那就會差距到8萬多元的利息錢。

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重點整理:

一、房貸的貼現報酬率在不同的時間點,會不一樣。

二、房貸的升息,就算幅度不大,也會有極大的影響。

三、貼現報酬率=未來不用付的利息之總額有多少?


計算出貼現報酬率之後,

就能與目前的投資來做比較。

如果你的投資每年有7%的報酬,

與例2相比,你至少要等三年,才能拿到21%的報酬,

但是馬上還款的話,就能拿到21%的貼現報酬。


至於經典問題「還房貸好,還是投資好?」

個人覺得,還是經過細算後再去比較。

如果手邊是沒有備用金的狀態,

那就還款與投資皆不建議,除非你是收入穩定的軍公教人員。

不會被欠薪與資遣,那手上不保留太多現金是可行的。

除此之外,就不建議沒有保留安全水位的現金。


在現金有安全水位之後,再去思考

還房貸好還是投資好。

然而在大多數的情況下,若剩餘期數有超過240期,通常是先還款會比較有利。

唯獨房貸利率低於一年期定存利率的兩倍時,這時候提前還款,未必會有利,那就要認真的去把貼現報酬率算出來,

再跟自己的投資報酬率做比較,才會知道哪一個最有利。


結論:

在考量要不要還房貸時,比較折衷的理財方式是採用

「安全存量理財法」,也就是說扣掉生活費之後,以及短期內未來確定的支出後,一直保持著某個額度的現金安全存量,

以小家庭而言,一般會建議保留50萬元的家庭備用金額度。


有多錢的時候,由於所剩金額可能不大,

這時候會建議把這多餘的幾千塊錢,拿去做指數投資,至於要選擇哪間券商,A大會建議運用「永豐-大戶投」,並且採用定期定額投入的方式,買進市值型ETF(0050)

如果一個月可投入金額有大於100美金的額度,那就直接買VT。


這麼做的用意是,替未來的自己做點打算,

大多數的人買完房子,大概就剩兩個目標,

一是儘早還清房貸,二是為退休規劃做點準備。


那買VT這個標的的好處是,以後就不用轉換標的,而這檔指數型基金的特性是,

投入時,不需要特別擇時,有紀律的定期扣款反而比較輕鬆,然後不用停利與停損,也就是說不用特別去盯盤。


再來是累積到了一定的獲利之後,您可以把獲利的部分賣掉,拿去償還一些房貸,而償還部分房貸後,由於月付金額會下降,代表您可以用的錢會變多,如此反覆操作,可以同時累積自己的退休金,還能把房貸壓力減輕。


A大覺得,理財往往沒有單一的方向性,你可以試著雙軌並行,同時拆解「房貸債務」以及「人生未來的隱藏債務;退休金」。


我是 ameryu(A大)

希望本期的『秒投專欄』能讓您有所收穫,

或是有一點點啟發,感謝您的耐心閱讀。

--

ameryu. 2021-12-12#


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