房貸越早還完越好嗎？
更新於 2020/05/07閱讀時間約 9 分鐘
這問題其實困擾著每個買房子的人，因為繳太多自己痛苦，繳太少看到利息那麼多也很痛苦，我身邊只要是老一輩的人，提到投資或儲蓄，一定三句不離房子，但是房子真的是好投資商品嗎？在下一篇會在跟大家討論討論，這次要討論的是，“房貸”！到底要提早還完，還是慢慢的還？
我相信只要有能力的人絕大部分都會想辦法提早還完，無法提早還完的人，大都是買完房子之後手頭就變很緊的，才會考慮慢點還完。
就針對這兩種狀況，我將數字算出來給大家看看，讓大家體會一下到底早點還完比較好還是晚點還完比較好。
- 房價：1500萬
- 頭期款：300萬
- 利率：1.65%
- 貸款：1200萬
假設我是首購族，一開始需要面對的就是繳交一大筆的頭期款，以及房屋貸款的還款時限，我們就先別想太多，假設頭期款需要繳300萬，這時壓力就會落在還款時間的長短。而一般專家或長輩的建議，都會建議我們不要花太多利息，越快還完越好，就因為我們常常聽到這種說法，導致在考慮還款時間長短的考量大都是以利息的總額差異為出發點，因此短期把貸款還完的人或是 “本金攤還”（初期繳比較多，末期繳很少）比比皆是。
由上面得兩張表格可以發現，貸款1200萬在不同的貸款年限，會影響到每月應繳金額跟總利息。確實貸款時間拉越長利息的總額真的還蠻嚇人的。
但是假如用理債的觀點，就必須衡量這三個原則
1. 還少
2. 拉長
3. 沒負擔
秉持上述的三個原則，我們應該將重點放在每月應繳金額上，假如繳交10年或是20年的貸款每月的還款已經造成我們的負擔，我們不應該考慮30年貸款比10年或是20年的利息總共多付出多少，而是要注意到30年貸款每個月只要還4萬多元，頓時還款壓力輕鬆很多，雖然要還很久但是至少不會出現資金緊湊，甚至衍生出二次借款的窘境。
我相信大家還是對貸款三十年要多付出的利息耿耿於懷，但是事情絕對不是只在意總利息那麼簡單。我們應該要從兩個方向來看待理債這件事，一是錢的觀念，二是機會成本
錢
通膨讓存款會貶值，債務同樣也會貶值
常常聽到1000元，過30年後價值可能只剩下500元，所以要大家有機會多投資，這觀點大家多少會認同，以前一碗乾麵25元，現在幾乎要4，50元才吃的到，因此大家想多學投資的其中一個原因就是害怕自己以後的錢變小，相對就變少，但是從沒有想過其實 “債務” 跟 “保險” 也會被通膨影響，例如房貸30年本息攤還，每個月還13000，過十年後，並不會因為通膨就調整成還15000，而是繼續每個月還13000，，但是還款的價值卻已經小於13000了，這很神奇吧，用通膨的概念來看的話這現象很好玩。
記住！相同數目的錢放越久，實際價值就越小
上圖是我經通膨訂在2%後，對總還款金額的實際價值進行調整前後的比較圖，發現假如把通膨2%考量進去！居然貸款10年,20年,30年的總還款值沒差多少，反而貸款的越久，總還款價值越低，這就是資本主義不會跟你說的秘密！
表面上越早還完利息錢省下越多，實際上你付出的價值居然比30年還款的人還多。
窮人之所以無法翻身，
就是忙著把錢還光，
用力把錢花光
假如認同我的理財觀點的話，那些建議要優先及早還債務跟買保險，讓自己無後顧之憂的人，他們講的話聽一聽就好，因為他們可能連自己為什麼要這樣做都不清楚。
機會成本
身上沒有錢怎麼辦
當你急需用錢的時候，能幫到你的絕不是”保險” 或是 “房屋”，而是短期可動用資金，簡稱”存款”，我們在考量貸款的金額時，往往都只會考量錢夠不夠付貸款，卻很少有人會想到假如大部分的錢都付貸款，如果急需用到錢又或是看到好的投資標的的時候身上沒錢怎麼辦？在去借嗎？
在我的理財觀點理，考量貸款金額時，機會成本是必須考慮進去的一個重要因素，因此當還款金額已經把你的每個月存款現金流吃掉大部分，而存款現金流又佔總存款一席地位的時候，這種情況是絕對不允許出現的。
身上沒有錢的時候，往往發生這兩種機會成本（通膨紅利以及突然要用錢）是我們無法掌控，甚至會導致我們一連串的決策錯誤。
#錯失通膨紅利
把機會成本轉化成數字探討，大家就更能體會考量機會成本的重要。 舉個例子，小B 他想要買一間房子，而房子貸款資訊如下
- 房價：1500萬
- 頭期款：300萬
- 利率：1.75%
- 貸款：1200萬
- 貸款時限：10年/20年/30年
小B是有能力在10年內付清貸款的人，但是他也在苦惱到底要貸幾年才好，我們就來替小B把這三種不同貸款年限的狀況以及機會成本都列出來看看囉
上圖為小B選擇不同年限貸款，多餘的錢就把它存下來的狀況，可以發現如果小B選擇貸款30年的話，他將本來應該10年貸款要繳清的錢改成先繳30年貸款，其餘的皆存下來，在20年內他所存到的錢，比其他貸款年限還多很多，其他年限要勝過30年貸款的存款，都已經是20年後的事了，更詳細的點應該第27年才有辦法存贏30年的貸款。但是因為時間拉太久了，後面存到的錢意義並不大。利用30年貸款，前20年的存款效率居然比其餘兩種方案還高，這就已經夠震驚了。如果有人說第25年之後就存款就會比貸款30年還多了，那我們仔細想想，你還貸款還的這麼累，只為了在第27年後的存款比別人多？這不是很莫名其妙嗎？
資本主義比的是看誰把錢放在身上比較久，比誰的錢週轉的速度快
我們在把通膨的因素考慮進存款，假設通膨條件為1.75%
只比存款可能還不會怎麼在意，那我們在把投資報酬率算進去。
小B理財更進化了，他不只會把多餘的錢拿去存款。還會全部都放進大盤指數型ETF，這真的很聰明，0050台灣五十ETF的年化報酬率約4%～7%，我們就假設小B倒楣剛好都是4%的投資報酬，那我們來看看結果會如何
這圖所要表達的意思很棒，直接點出當我們有能力找到一個年化報酬率4%的商品時，貸款真的不要急著還光，因為第一個十年的存款真的很重要，看看黃色所代表十年內就把貸款還光的選項，縱使從第11年開始存款的金額幾乎是30年貸款的兩倍，但是有十年存款的差距，失去了用錢滾錢滾十年的機會，從此以後資產的價值就在也趕不上了。
這就是為什麼我們無論是理財，理債或是投資都一定要把機會成本這點因素考量進去做決定。
早點讓自己身上有錢，遠比快點把債還光重要
理債是要整理債務，而不是把債還光
上面的圖表還未討論到資產受到通膨影響，接下來討論考慮通膨對資產的影響，通膨對債務跟資產的影響是不同的觀點所以我們要考量的方式是不一樣的。
接下來我們來檢視把通膨的因素考量進去之後會呈現什麼樣的狀況
上圖已經說明了通膨的因素考量進去後，就存款而言，在二十年內，利用貸款三十年與其他方案的每月應繳差距所存到的錢的價值還是優於其他兩種方案，假如在把存款又全部放進ETF投資的話，貸款三十年的投資價值更是優於其他兩種狀況，甚至經過了三十年，其他兩種方案的投資加值還是無法迎頭趕上。
越早將存款拿去投資大盤指數型ETF就越能越早享受通膨紅利
#突然需要用錢的時候
有個疑問，房子不是也會隨著通膨增殖嗎？將大部分的錢丟進房子，不也是享受通膨紅利嗎？當然是…但是他有生命曲線，這邊就先不說明，我們要看另外一面就是大眾一般的想法，房子就是投資，房貸等於存款，好吧就這樣認定，過了二十年後很幸運的什麼事情都沒發生，我們得到了什麼東西？
- 一棟繳完貸款的房子
- 存款為0的帳戶！
- 未來不用付房貸的日子 …
- 準備換下一間房子…
上述三個繳完房貸後的現實，我想我只有第一點高興一些，其他兩點，一點也高興不起來，因為存款過了20年後還是0。這代表我之前跟之後都不能發生什麼事，而當我急需要使用一大筆錢，我唯一的辦法就是從房子增貸出來，付高一點的利息3%-5%!這不是很莫名其妙嗎，這本來就是我的錢，為什麼拿出來還要付利息，而且還不能借總額！
自己的錢在自己身上，我們有"擁有權"，
但是你的錢放在別人身上，就只剩下"使用權"
房貸是一筆大筆的金額，一般人越早還完貸款，相對越晚擁有存款，我們要把傳統的觀念，擁有房子，就等於有錢觀念加以修正，因為房子要賣的掉，才有資金進帳，在我們存款不多的狀況下，使勁吃奶的力氣將貸款還清，除非本身小有存款，不然中間這段空窗期所承擔的風險對我們而言實在是太高了。
結論
在理財的觀念下，只要利率不高，還清房貸並不是一件明智的抉擇，因為既然是用理財的觀點討論，”通膨“ 以及 ”機會“ 成本勢必要考慮進去，所以當你準備買下人生的第一間房子時，將貸款拉到30年，並想辦法多存一點錢，過幾年後一定能體驗到有錢的感覺真好。
假如大家對本篇文章有興趣的話，請拍多幾個手，讓我知道你有興趣，我會更努力地寫出更多相關的文章來回饋大家，並歡迎大家持續追蹤我的文章囉。如果覺得這文章對你的幫助很大，也請您用力給它分享出去，讓這篇文章能幫助大更多的人！謝謝！
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接近我心目中的財富自由之後，我最大的感概就是為什麼不早點學會理財的觀念，我們都知道理財觀念很重要，但最常被忽略的就是理財觀念。抱著要錢再賺，要花在存的心態做每件事，最後都會導致財務壓力過大，進而影響往後每一件事情的決定。因此擁有並運用正確的財務觀念將是本專欄重點。
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*合作聲明與警語：
本文係由國泰世華銀行邀稿。
證券服務係由國泰世華銀行辦理共同行銷證券經紀開戶業務，定期定額(股)服務由國泰綜合證券提供。
剛出社會的時候，很常在各種 Podcast 或 YouTube 甚至是在朋友間聊天，都會聽到各種市場動態、理財話題，像是：聯準會降息或是近期哪些科
許多家長聽到孩童做力量訓練，反應相當反彈，認為會因此阻礙生長、無法長高。但其實適當的力量訓練，不但不會抑制生長，反而是有助於生長喔 !
那麼，力量訓練能為孩子帶來什麼好處 ? 應該幾歲開始進行力量訓練呢 ? 我們一起看下去吧 !
力量訓練對孩子有什麼好處？
力量訓練可以：
1. 強化孩子的骨骼
買房時跟銀行申請房貸，核貸下來的金額比預期的少，自備款得準備更多，經濟壓力瞬間變大…房子已經有貸款了，有資金需求時，還能再申請一筆貸款嗎？
工作收入不穩定，難跟銀行辦房貸
我大學才剛畢業一年左右，就結婚生子成為家庭主婦，每天的生活就是照顧小孩、打理家中所有大小事，一直到7年前和前夫離婚，才開始有
新冠疫情衝擊旅遊業，使得業者紛紛開始尋找新的商機，只是做什麼都需要有錢，偏偏銀行又不願意借錢給我…
找了一陣子終於找到貸夠夠，網站上面提到貸夠夠是裕融企業子公司，新鑫公司的直屬經銷商，專門辦理二胎房貸，而且業務都有10年以上的銀行經驗，不過兩天的時間我就接到審核通過的通知，而且可以貸到200萬的資金
房貸幾乎每一期都遲繳，信用卡循環的比例也居高不下，信用評分直直落，還有機會辦理二胎房貸嗎？在銀行是沒有機會了，但在真好貸，因為不看信用評分，只要房子有貸款空間，就可以辦理二胎房貸並成功撥款。
想藉由房貸增貸、轉增貸來取得資金，結果銀行不給借，辦了銀行的二胎房貸，額度又太低…
疫情衝擊生意，想跟銀行借錢週轉好難…
大學畢業後，我沒有去台北找工作，而是選擇留在基隆承接家裡的事業。不過雖然說是家族事業，其實就只是一間小小的五金行，我覺得如果只做零售是無法長久經營下去、也賺不到什麼錢，所以我開
即使收入不穩定，還是想要盡力維持房貸正常繳息，如果真的有不得已的苦衷遲繳半個月，銀行是否會體諒，並給予貸款機會呢？答案是不會，遲繳對銀行來說是大忌，再加上信用不佳，想貸款完全沒機會，但好事貸可以。
好不容易開始新生活，馬上面臨難關
和前夫的離婚官司纏訟了一年多，終於成功把他變成前夫，小孩也歸我，
房貸的種類是用「還款方式」來定義，主要有以下四種：
1.本息平均攤還(定額攤還)；
2.本金平均攤還；
3.透支型房貸；
4.理財型房貸
除了這四種名稱之外，其它用貸款公司來命名的房貸都是錯誤方式，申請前務必先做好功課，避免上當受騙。
本息平均攤還(定額攤還本息)
本金跟利息平均攤還叫做本息攤還
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