銀行房貸貸款類型有哪些?影響房貸利率關鍵因素

更新於 2022/02/23發佈於 2022/02/23閱讀時間約 18 分鐘

當決定想要買房的時候，房貸利率是申貸人主要考量因素之一，利率高低關每月房貸族繳款金額，目前銀行房貸利率來到1.3%，可堪稱地板最低，超低房貸利率並非人人都能貸得到，各家銀行利率、額度將因房屋條件、個人財務、信用條件而有所不同，已為你整理出各家銀行辦理房屋貸款利率、額度與相關注意事項。本文一次完整收錄。

房屋貸款類型有哪些

指數型房貸

指數型房貸又稱浮動型房貸，就是以「指標利率」作為調整房貸利率的標準，然後再依照個人的條件訂出「加碼利率」，兩者合併計算就是您的房貸利率。指數型房貸的利率會跟著指標利率上下浮動，優點是利率計算透明且貼近市場。

「指標利率」是銀行的成本（幾乎每一家銀行都一樣），而「加碼利率」就是銀行要賺您的利差，加碼利率愈低、房貸利率就愈低。

※指標利率（基準利率）一般都是依中華郵政或各銀行牌告的定儲機動利率指數作為基準，且會隨著市場變動作調整，分為月調和季調。

固定型房貸

固定式利率意思是，在整個貸款期間都是依照約定好的房貸利率，這個數字並不會隨著央行升息、降息而有調整，通常固定式的利率會比較高，也較少人使用。目前只有政府推出的「青年安心成家購屋優惠貸款」採前兩年固定利率、後面期數則回歸浮動計息。

理財型房貸

回復型房貸、透支型房貸、循環型房貸和抵利型房貸，這些都是理財型房貸。一般的房貸，是不能將已償還的本金再拿出來動用的；而理財型房貸，可以將已償還的本金轉換成循環額度，讓您可以隨時動用，且有動用才計息。

保障型房貸／壽險型房貸

保障型房貸就是在您申請房屋貸款時，同時向銀行辦理房貸壽險，用意是往後只要在貸款期間，貸款人因為疾病或意外導致身故或完全失能，無法繼續償還房貸時，保險公司會拿保險理賠金來償還剩餘的房貸，多出來的保險金再支付給指定的受益人。

房貸利率包含什麼細節？

(1) 房屋貸款利率種類

一段式利率

房貸利率通常是以指標利率（I）加上個人加碼利率，而一段式利率的意思就是，在整個貸款期間，您的個人加碼利率都是固定的、維持同一個數字，只有指標利率會變動。

分段式利率／階梯式利率

分段式利率也稱作階梯式利率，同樣是採用指標利率（I）加上個人加碼利率，和一段式利率的差別在於，分段式利率是將貸款期間切成2或3個階段，不同時期採用不同的個人加碼利率來計算利息，通常是「前低後高」，像在爬樓梯一樣。

※雖然央行7月份公布的五大銀行新增房貸平均利率為1.353%，但實際上只有「房屋地段好」、「對銀行貢獻度高」的優質客戶才能享有這麼低的利率。

(2) 各大銀行房貸利率比較

貸款銀行  貸款利率  貸款銀行  貸款利率  台灣銀行　一段式：2.067%起機動計息　
　分段式：第一年1.697%起、第二年起2.167%起機動計息　合作金庫　一段式：2.12%起機動計息　
　分段式：第一年1.82%起、第二年起2.22%起機動計息　土地銀行  1.55% ~ 2.25%機動計息  彰化銀行 1.4%起機動計息  華南銀行 1.57%起機動計息  國泰世華 1.37% ~ 2.52%機動計息　富邦銀行 1.51% ~ 3.96%機動計息  玉山銀行  1.48% ~ 2.08%機動計息　第一銀行 1.58% ~ 4.00%機動計息  兆豐銀行  1.35 %起機動計息　彰化銀行 1.40%起機動計息  台新銀行  1.55% ~ 5%機動計息　永豐銀行 1.33%起機動計息  元大銀行  1.50 % ~ 2.80 %機動計息　新光銀行　一段式：2.02%起機動計息　
　分段式：前六月1.57%起、七至十二月1.77%起、
第十三月起2.07%起機動計息　中國信託  1.44%起機動計息

(3) 指標利率的房貸注意事項

房貸利率通常會與指標利率連動，而指標利率可能會隨期間而變化，如未來指標利率上升，則借款人每月還款金額會隨指標利率上升而增加。

假設您跟銀行貸款800萬、房貸利率1.6％、分20年本息平均攤還，每個月須繳交38,973元的房貸；如未來指標利率上升1碼（等於0.25%），則每月應繳金額增加至39,905元，也就是每個月要多繳932元。

(4) 階梯式利率的房貸注意事項

階梯式利率的月付金變化

階梯式利率房貸之優惠利率若僅約定在某一段期間適用，在該段期間經過後，利率如階梯式向上調整，借款人每月還款之負擔亦會隨之增加。

假設您跟銀行貸款800萬，房貸利率前六個月為1.57%、第七至十二個月為1.77%、第十三個月起為2.07%，分20年本息平均攤還，第一階段每個月須繳交38,862元的房貸、第二階段每月應繳金額增加至39,588元、第三階段每月應繳金額再增至40,665元。

階梯式利率的平均利率

通常您看到銀行主打的低利率房貸方案，就有可能是階梯式利率，前兩年享有較低的優惠利率，第三年起利率調高，反而得負擔較高的利息，合計下來的平均利率，一般都會比一段式利率還高許多。

以臺灣銀行的房屋貸款方案為例，假設貸款800萬、分30年本息平均攤還，如申請分段式利率：第一年適用利率為1.697%、第二年起適用利率為2.167%，整個貸款期間的平均利率為2.13%、總利息支出為284萬元；如申請一段式利率，則為2.067%、總利息支出為274萬元。從上述可以得知，分段式利率的利息負擔比一段式利率多出10萬元。

房貸款期限有多長？

各大銀行房貸還款年限

貸款銀行貸款期限寬限期貸款銀行貸款期限寬限期台灣銀行 30年 3年合作金庫 20年未說明土地銀行 30年 3年彰化銀行 30年未說明華南銀行 30年 3年國泰世華未說明 2年富邦銀行 30年未說明玉山銀行 20年未說明第一銀行 30年未說明兆豐銀行 30年 3年彰化銀行 30年未說明台新銀行 30年 3年永豐銀行 40年 3年元大銀行 30年未說明新光銀行未說明未說明中國信託 30年 3年

(2) 哪些銀行有40年房貸？

目前有提供40年房屋貸款的銀行，有合作金庫、星展銀行、永豐銀行、及高雄銀行，以下提供各銀行40年房貸方案：

貸款銀行　　貸款額度　　貸款利率　　申請條件　　合作金庫　　未說明　　1.31% ~ 1.50%機動計息　　無自用住宅者　　星展銀行　　鑑價8成　　1.31%起機動計息
　年齡20~60歲　　高雄銀行鑑價8成　1.31%起機動計息　　戶籍為高雄市民、
住宅位於高雄市轄區內、
首購自用住宅、
負債比12倍以下
（負債總額／年所得）　永豐銀行　　鑑價85成　　1.33%起機動計息　　首購自用住宅者

不過由於貸款年限愈長、銀行的風險愈高，因此貸款審核也相對嚴格，如果沒有穩定的薪資收入、負債比偏高、貸款人年齡較大、房屋位置較偏遠、或屋齡較高等情形，較不容易順利申貸成功。

即使成功申辦，但是買房貸款40年，真的好嗎？

利息負擔倍增

假設您跟銀行貸款800萬、利率1.6％，本息平均攤還20年的房貸，每個月要繳38,973元、利息支出約135萬元；如果拉長至30年，每個月只需繳27,995元、利息支出則約208萬元；40年則繳22,576元、利息支出飆升至284萬元。也就是說，40年房貸的利息支出比20年房貸多了149萬元。

貸款方案　　20年本息平均攤還　　30年本息平均攤還　　40年本息平均攤還　　每月還款金額　　38,973元　　27,995元　　22,576元　　總繳款金額　　935萬元　　1,008萬元　　1,084萬元　　總利息支出　　135萬元　　208萬元　 284萬元

需承擔升息風險

2020年新冠疫情爆發，導致房貸利率屢屢探底，一度滑落至1.346%，來到歷史新低紀錄。但這也代表，未來一旦央行升息、金融市場回穩後，房貸利率恐一路往上漲，那麼貸款人每個月的本息攤還金也會跟著提高。

(3) 我該用房貸寬限期嗎？

針對首購族，銀行通常會提供2至3年的寬限期優惠。而房貸寬限期就是指在這段期間內，可以只繳息、不還本金，讓每個月的貸款負擔低一些，不過這段寬限期是包含在貸款期限的，因此也會壓縮到您的還款期限。

假設貸款金額800萬、貸款期限30年、利率1.6%：

貸款方案　　無使用寬限期　　寬限期3年　　第1－24個月的月付金　　27,995元　　10,667元　　第25－240個月的月付金　　27,995元　
　*最後一期28,039元　　30,424元　
　*最後一期30,311元　　總繳款金額　　1,008萬元　　1,024萬元　　總利息支出　　208萬元　　224萬元

從這邊可以發現，使用寬限期雖然可以減少短期的負擔，只付利息之期間﹙寬緩期﹚經過後，借款人除每月必須攤還利息之外另須攤還本金，因而將大幅增加每月之還款負擔，貸款金額愈大、其增加之負擔亦愈大。也就是說，長期下來的負擔卻是加重的，使用寬限期多付出的成本多達16萬元。

因此，除非是真的短期手頭資金不夠，想要爭取一點喘息的空間，可以選擇使用寬限期，減少前期的每月負擔（不過還是要算一下自己是否能負擔寬限期過後的月付金）。否則並不建議使用寬限期。

房貸款額度

雖然銀行提供的房貸方案，可貸成數高達8成、甚至85成，但根據聯徵中心統計，實際上平均取得的貸款成數約73成左右。

(1) 哪間銀行房貸成數較高？

貸款銀行貸款額度貸款銀行貸款額度　台灣銀行　　房屋鑑價8成　　合作金庫　　房屋鑑價8成　　土地銀行　　未說明　　彰化銀行　房屋鑑價85成　　華南銀行　　房屋鑑價8成　　國泰世華　　房屋鑑價8成　　富邦銀行　　房屋鑑價8成　　玉山銀行　　房屋鑑價8成　　第一銀行　　未說明　　兆豐銀行　　房屋鑑價8成　　彰化銀行房屋鑑價85成　台新銀行　　房屋鑑價8成　　永豐銀行　　房屋鑑價85成　　元大銀行　　房屋鑑價8成　新光銀行　未說明　　中國信託　房屋鑑價85成

這邊特別提醒您，銀行貸款成數並不是以房子的成交價格來計算，而是用「銀行內部鑑價」來計算，銀行會根據貸款房屋的物件和所在區域來鑑價和分級。

(2) 各房型貸款成數比較

房屋類型貸款成數預售屋8新成屋7~8套房5~7中古屋5~7

(3) 各地區貸款成數比較

房屋區域貸款成數台北市7~8新北市5.5~8台中市、台南市、高雄市5.5~7.5桃園市、新竹縣市、彰化縣5.5~7雲林縣6~6.5苗栗縣、屏東縣、台東縣、宜蘭縣、花蓮縣5.5~6.5基隆市、澎湖縣、金門縣6南投縣、嘉義縣5.5~6

除了區域和物件狀況會影響貸款成數，申請人的條件也會有影響，因此建議可以找薪轉戶銀行或平常有在往來的銀行，以爭取較理想的貸款成數。

政策優惠房屋貸款方案是什麼？

(1) 青年安心成家購屋優惠貸款

由財政部協調公股銀行開辦的青年安心成家購屋貸款，確定實施日期延至2022年（111年）底，房貸利率最低可到1.19%、貸款額度最高800萬。

※財政部「青年安心成家購屋貸款」可以跟內政部「自購住宅貸款利息補貼」合併使用。

目前有承作「青年安心成家購屋貸款」的銀行：

臺灣銀行
臺灣土地銀行
合作金庫商業銀行
第一商業銀行
華南商業銀行
彰化商業銀行
兆豐國際商業銀行
臺灣中小企業銀行

貸款方案青年安心成家購屋優惠貸款貸款對象借款人符合民法規定之成年年齡以上，且借款人與其配偶及未成年子女均無自有住宅者。貸款標的申請日前6個月起所購置之住宅。貸款額度鑑價8成（最高800萬元）貸款利率
三選一，選定後不可更改　一段式機動利率：
按基準利率固定加0.585%（目前為1.43%）機動計息。
　自110年1月1日起新貸放案件，按基準利率固定加0.555%（目前為1.40%）機動計息。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
二段式機動利率：
前2年按基準利率固定加0.345%（目前為1.19%）機動計息，
第3年起按基準利率固定加0.645%（目前為1.49%）機動計息。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
混合式固定利率：
　前2年採固定利率，第1年按「撥貸當時」基準利率固定加0.525%（目前為1.37%）固定計息，
第2年按「撥貸當時」基準利率固定加0.625%（目前為1.47%）固定計息，
第3年起按基準利率固定加0.645%（目前為1.49%）機動計息。貸款期限30年寬限期3年

(2) 自購住宅貸款利息補貼

2021年（110年）度的內政部自購住宅貸款利息補貼，已於2021年8月31日下午5點結束申請，2022年度的申請時間尚未公布。

貸款方案自購住宅貸款利息補貼貸款額度由承貸金融機構勘驗後依擔保品所在地覈實決定：
．臺北市最高為新臺幣250萬元
．新北市最高為新臺幣230萬元
．其餘直轄市、縣（市）最高為新臺幣210萬元貸款利率．第一類：基準利率減0.533%（目前為0.312%）
．第二類：基準利率加0.042%（目前為0.887%）貸款期限20年寬限期5年

第一類適用對象：

低收入戶或中低收入戶
特殊境遇家庭
育有未成年子女三人以上（限申請人）
於安置教養機構或寄養家庭結束安置無法返家，未滿二十五歲（限申請人）
六十五歲以上（限申請人）
受家庭暴力或性侵害之受害者及其子女
身心障礙者
感染人類免疫缺乏病毒者或罹患後天免疫缺乏症候群者(AIDS)
原住民
災民
遊民
因懷孕或生育而遭遇困境之未成年人（限申請人）

※不具第一類條件者，則屬第二類。

(3) 公教人員購屋貸款－築巢優利貸

「築巢優利貸」全國公教員工房屋貸款由行政院公開徵選承作銀行，108年至110年由臺灣銀行承作，貸款利率按中華郵政2年期定期儲金機動利率固定加碼0.465％機動計息（目前為1.31％），辦理期間自108年1月1日起至110年12月31日止。

111 年至 113 年度的「築巢優利貸」全國公教員工房屋貸款，確定由臺灣銀行及中國信託商業銀行承作，申辦時間自111年1月1日起至113年12月31日止。

貸款方案「築巢優利貸」全國公教員工房屋貸款貸款對象中央及地方各機關、公立學校、公營事業機構編制內員工。
包含下列各類現職人員：
　．政務人員（含特任、特派人員及其相當職務人員、各部會政務次長及其相當職務人員暨比照簡任第十二職等以上職務之人員）。
　．各機關公務人員、雇員及技工、工友。
　．各級公立學校教職員工。
　．公營事業機構員工。
　※ 不含軍職人員、試用人員及約聘僱人員。貸款標的包含合宜住宅、捷運共構宅（不含無建物所有權之標的）及經認定確實供住宅使用之農舍。貸款額度鑑價8成貸款利率依中華郵政二年期定儲機動利率固定加碼 0.465％機動計息（目前為年息 1.310%）。貸款期限臺灣銀行：30年（可視業務需要增加，最常不得逾40年）
中國信託：35年
寬限期5年

銀行房屋貸款方案比較總表

雖然政府提供的優惠貸款利率很低，不過由於有額度上限（青安貸款800萬、購屋貸款210~250萬），以現在動輒千萬的房價來說，自備款最少也要200萬，不一定適合您。

其實有許多銀行為了搶攻優質房貸戶，也有推出房貸優惠方案，利率甚至更低。

貸款銀行貸款額度貸款利率貸款期限寬限期土地銀行未說明1.55% ~ 2.25%機動計息30年3年台灣銀行鑑價8成一段式：2.067%起機動計息
分段式：第一年1.697%起、
第二年起2.167%起機動計息30年3年彰化銀行鑑價85成1.4%起機動計息30年未說明中國信託鑑價85成1.44%起機動計息30年3年合作金庫鑑價8成一段式：2.12%起機動計息
分段式：第一年1.82%起、
第二年起2.22%起機動計息20年未說明華南銀行鑑價8成1.57%起機動計息30年3年國泰世華鑑價8成1.37% ~ 2.52%機動計息未說明2年富邦銀行鑑價8成1.51% ~ 3.96%機動計息30年未說明玉山銀行鑑價8成1.48% ~ 2.08%機動計息20年未說明第一銀行未說明1.58% ~4.00%機動計息30年未說明兆豐銀行鑑價8成1.35 %起機動計息30年3年彰化銀行鑑價85成1.40%起機動計息30年未說明台新銀行鑑價8成1.55% ~5%機動計息30年3年永豐銀行鑑價85成1.33%起機動計息40年3年元大銀行鑑價8成1.50 % ~ 2.80 %機動計息30年未說明新光銀行未說明一段式：2.02%起機動計息
分段式：前六個月1.57 起、
七到十二個月1.77%起、
第二年起2.07%起機動計息未說明未說明

最後也提醒大家，千萬不要為了比價而頻繁送件，因為跟銀行申請貸款時，銀行都會調閱您的聯徵報告，這都會在您的個人信用報告上留下紀錄（就算只有送件沒有真的辦成，也會留下紀錄）。如果三個月內送件超過三間銀行，可能導致銀行誤會您是不是信用不良或有什麼問題，才無法在之前的那幾間銀行申辦貸款，那銀行就更不會貸款給您了！

銀行最歡迎的貸款對象，必須收入穩定，信用良好且負債比低的群族，買房想要取得銀行優惠房貸利率，建議負債比不能超過月收入22倍，銀行最在乎無非是申貸人的償還貸款能力，申請房屋貸款前可以房貸試算或透過本文掌握各銀行房貸重點。

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