付費限定
布局營建股｜北台灣十大建商，殖利率高達11.11％，未來獲利更有看頭？｜新潤(6186)
閱讀時間約 17 分鐘
圖片來源：新潤青樺銷售網站
「邏輯投資」專欄（專欄介紹）每月分享至少 4篇「潛力股」分析，非訂閱戶可以閱讀公司、產業或產品介紹，訂閱戶則可閱讀個股分析與投資邏輯等更深入的價值內容。訂閱費用每月僅88元，能夠幫助作者持續發掘有潛力的投資機會，歡迎訂閱支持喔！另外，為避免錯過最新文章，請按下「追蹤」按鈕，並加入邏輯投資臉書按讚，作者將不定期分享最新資訊與市場、個股看法！
「營建股」在股票市場是較為冷門的投資標的，但資深的投資人都知道，越冷門的地方，就藏著越具潛力的投資機會，因為目前市場眼中的砂礫，明天有可能搖身一變成為眾人眼中的珍珠，而我們研究營建股的目的，就是希望找出現在市場沒有發現或看重的「珍珠」。
以華友聯（股票代碼：1436）為例，一年前股價在40元徘徊，其實是提前佈局的機會，之後就一路上漲，迄今漲幅高達66％，這也是營建股的特性，如果能夠提前布局，等到建案完工入帳及未來新案利多加持，股價就能水漲船高，帶給有耐心的投資人豐富報酬。
圖片來源：玩股網
營建股採「完工入帳法」，投資人可以提前從建案的開案狀況、預估總銷數字、銷售情形及完工交屋時間，預先推算公司獲利與入帳時間，這使得提前布局成為可能，而這也真正符合「邏輯投資」的精神，我們希望能在更有把握、更具確定性、更符合邏輯思考的條件下進行投資，以降低風險並增加報酬率，因此「布局營建股」這個主題將是「邏輯投資」專欄未來的重點，喜歡或想學習研究營建股的投資朋友，歡迎訂閱專欄並追蹤喔！
那接下來就回到本文的主角「新潤興業」（股票代碼：6186）吧！
公司介紹
新潤興業前身為「晶磊興業股份有限公司」，原為液晶面板驅動IC設計公司，成立於1998年3月30日，在新潤建設董事長黃文辰入主後，於2011年7月27日更名為「新潤興業股份有限公司」，並轉型從事房地產買賣及開發，目前公司不動產及營建業務營收比重為100%，已無從事電子產業。
資料來源：新潤2022年報
新潤興業的現任董事長為郭長庚，於2019年接任，並身兼公司總經理，本身為建築師，但公司背後的關鍵人物，其實是六年級生（61年次）的黃文辰－新潤建設機構董事長。
黃文辰是白手起家的典型案例，他退伍後擔任呼叫器（又稱BB Call，現在年輕人可能不知道這是什麼了...）和行動電話的業務員，後來轉從事房屋代銷工作，因業績突飛猛進，短短3年時間，28歲時就升為專案經理，30歲再獲公司提拔，成為新和廣告公司總經理，之後又成為茂德機構副總經理，並從代銷業務拓展至土地開發、建案規畫等工作。
2007年，35歲與合作夥伴游啟仁及建築師郭長庚，共同成立新潤建設公司。公司發展迅速，開案量激增，2011年新潤建設已擠身前十大的建設公司之列，同年黃文辰獨資借殼入主晶磊興業，更名為新潤興業後，公司維持著新潤集團一貫的風格，大量開案、快速成長，如今新潤興業也成功擠身北台灣十大建設公司之列，充分展現黃文辰的經商能力與獨到眼光。
資料來源：新潤機構官網
但讀者要特別注意，新潤建設、新建興業是兩家各自獨立經營的公司，新潤建設持有新潤興業2.19％的股權，但反之新潤興業並無轉投資新潤建設，因此新潤建設旗下建案的獲利，與新潤興業並無直接關係，建議讀者以公司財報揭露的建案為準。
圖片來源：新潤興業官網、新潤機構官網
投資潛力評估
在「布局營建股｜台中地產王！2022年獲利有機會創歷史新高？股價僅34元｜總太（3056）」一文中，我們推薦對於營建股有興趣的讀者，可以參考「丁彥鈞自創投資評分表 教你輕鬆學會投資營建股」書中介紹的分析架構，本專欄也將運用該架構來檢視營建股標的，計算合理價與當前價格的差距，作為投資決策之參考。
營建股只能看「未來式」
首先，再次提醒讀者，營建股的產品是住宅、商辦、廠辦或營造工程，每一筆案子從購地、申請建照、設計、興建、申請使執到完工交屋、認列營收，中間需要費時數年之久，因此投資營建股「絕對不能」只參考過去的財報與獲利表現，因為就算過去每年都賺錢，只要未來沒有開案，或是今年沒有建案交屋，營收就是0元，毫無投資價值。因此，投資營建股只能「向後看」，學習掌握公司「未來的潛在價值」，才是關鍵。
評估未來建案潛在獲利
營建股上市櫃公司多如繁星，我們要如何有效判斷公司具有投資潛力呢？
我們參考「丁彥鈞自創投資評分表 教你輕鬆學會投資營建股」一書中，作者丁彥鈞提出的「營建股投資策略評分模型」，並取其中兩項指標「每股潛在獲利」、「未來股價淨值比」來評估，邏輯是「每股潛在獲利預估值」越高、「未來股價淨值比預估值」越低，則代表公司股價增長的爆發力更多。預估公式如下：
- 每股潛在獲利預估值＝與建案銷售有關的未認列合約承諾 × 過去3年平均營業利益率 ×（1-20％）÷股數
- 未來股價淨值比預估值＝股價÷（本季每股淨值＋每股潛在獲利）
我們可以在公開資訊觀測站當中，找到新潤最新2022Q1季報，並將公式要求的數字帶入公式計算如下：
- 每股潛在獲利預估值：13,784,653,000元 × 15.62％ × （1-20％）÷ 149,986,129股 = 11.48元
- 未來股價淨值比預估值：27元 ÷ （21.04元＋11.48元） = 0.83倍
資料來源：新潤興業22Q1季報
「每股潛在獲利預估值」 11.48元代表什麼意義呢？參考公司22Q1季報的存貨「在建房地」明細，銷售中或已完銷的建案如紅框所示，共有10個建案，預計在111至114年分別完工交屋入帳。簡單說，在預估的情境下，這10個建案預計可貢獻公司今年起算至114年，4年共計 11.48元的每股盈餘（EPS）。
資料來源：新潤興業22Q1季報
你可能會覺得這沒什麼，平均算下來每年平均不過2.87元的EPS，跟目前股價27元也沒差多少。但要知道，上圖中的建案仍有部分尚未完銷（紅框內為銷售中或已完銷之案件），這只是截至今年第1季為止，公司與客戶簽訂購屋預售合約總價的數字，所以獲利仍將進一步增加。
另外從圖中也能看到，如新潤青樺、新莊新知段、蘆竹新鼻段230地號等案子尚未開賣，但也都是預計於112、113年完工，而115年還有北投新洲美段、板橋江翠段等規劃，從土地成本來看，新莊新知段、北投新洲美段都是大案，因此新潤未來的獲利確實值得期待。
而從「未來股價淨值比預估值」來看，若將預估獲利納入淨值計算，未來公司股價淨值比僅約 0.83倍，而公司目前股價淨值比約為 1.25倍，代表公司未來股價應有成長空間，或者這些獲利也有機會作為現金股利發放，而這都是股價增長的動力。
值得一提的是，新潤今年預計發放 3元現金股利，目前（截至6/17）股價僅27元，現金殖利率高達 11.11％，因此不僅股價有成長潛力，股利也值得期待。
但要注意，以上這些只是預估數字，要知道每個建案的銷售狀況、土地成本、營建成本、用料、定價、市場行情、市場接受度、自建或合建、工期、實際完工時間都有差異，評估標的具有投資潛力後，我們還需要針對個別建案進行追蹤分析，才能增加勝率、降低風險。
建案獲利分析
確定新潤具有投資潛力後，下一步我們要試著估算公司各項建案的獲利，並釐清它們預計完工入帳的時間（公司財報揭露的預定完工時間通常不太準確），只有掌握這些資訊，我們才能判斷合適的進場點，避免出現時間成本的損失（通常可以考慮在半年或一年前提前布局）。
新潤先前已於2022年5月完成現金增資，因此我們可以在公開資訊觀測站找到今年3月公司最新的「公開說明書」，參考其中「興建個案分析表」的資訊，裡面可以查到公司各項建案的興建方式、銷售率，以及預估的開工及完工日期、總銷金額、成本與毛利率等。
資料來源：新潤興業2022年3月現金增資公開說明書
接著我們參考「丁彥鈞自創投資評分表 教你輕鬆學會投資營建股」一書中提供的原則，將每項建案，依照下列公式及順序計算EPS：
- 營業收入：預計可售總額或總銷金額。
- 營業成本：估計工程總成本。
- 營業毛利：營業收入－營業成本。
- 營業費用：以營業收入×10.1％估算。
- 營業淨利：營業毛利－營業費用。
- 所得稅費用：以營業淨利×20％估算。
- 稅後淨利：營業淨利－所得稅費用。
- EPS：稅後淨利÷股數。
這裡要注意，新潤的營業費用一向有偏高的問題，特別是銷售費用率較高，顯示公司為銷售建案，用於代銷及廣告的費用較高，這可能跟黃文辰是代銷出身有關，但也反映在建案的去化速度上，有好有壞，見仁見智；但另一方面，我們也可以觀察到近年營業費用率有逐年減少的趨勢，這可能跟房市多頭有關，也跟建案本身競爭力或建商品牌知名度有關。
基於新潤的特性，這裡的「營業費用」計算，我們取營業收入的10.1％（過去3年營業費用率平均值）作為估算基準。
圖片來源：財報狗
計算完之後可以得到下表：
以行動支持創作者！付費即可解鎖
本篇內容共 6874 字、17
則留言，僅發佈於邏輯投資－發掘投資機會你目前無法檢視以下內容，可能因為尚未登入，或沒有該房間的查看權限。
9.5K會員
700內容數
「邏輯投資」發掘潛力股、營建股、定存股與冷門股，分享投資觀念、市場觀察與潛在風險，歡迎訂閱作者的投資專欄，每個月只要一個便當錢（168元）就能支持作者持續發掘投資機會，降低「韭菜率」，跨越投資痛點！📈
留言0
查看全部
你可能也想看
Google News 追蹤
這個秋，Chill 嗨嗨！穿搭美美去賞楓，裝備款款去露營⋯⋯你的秋天怎麼過？秋日 To Do List 等你分享！
秋季全站徵文，我們準備了五個創作主題，參賽還有機會獲得「火烤兩用鍋」，一起來看看如何參加吧～
美國總統大選只剩下三天， 我們觀察一整週民調與金融市場的變化（包含賭局）， 到本週五下午3:00前為止， 誰是美國總統幾乎大概可以猜到60-70%的機率， 本篇文章就是以大選結局為主軸來討論近期甚至到未來四年美股可能的改變
關注個股3月營收近況更新，不知道有幾part xd，有空就分享，希望大家多多支持!Cheers!
47筆記長期追蹤營建股建案進度，將會定期於FB社團分享或股市同學會分享最新資訊，歡迎按讚/追蹤，目的是為了讓更多人知道優質營建股的相關資訊。
一、公司介紹
富旺國際開發股份有限公司(簡稱：富旺；代碼：6219)成立於1987年4月23日，深耕房地產業界。2009年，集團精益求精全新定位，
關注個股12月營收近況更新，不知道有幾part xd，有空就分享，希望大家多多支持!Cheers!
今年以來在 AI 題材的帶動下，台股與美股都迎來了一段不小的漲幅，也帶動基金與投資型商品的買氣回升；近期雖然受到景氣衰退疑慮的影響，股市波動相對較大，不過隨著債券利率也達到近十年來的新高，銀行的財富管理商品仍賣得相當火熱，許多從業人員都必須每天加班才能因應龐大的業務需求。
今年金鐘獎入圍名單日前公布，其中戲劇類的範疇對向來自封「台劇大使」的我來說，更是全情投入在為喜歡的「角色」或演員集氣。但獎項名額就是那麼多，總是會有許多遺憾，這篇就來談談我心中的幾個遺珠，單純以一個觀眾的角度，並非專業劇評，如果你有其他想法也歡迎留言一起討論。
姚淳耀《我願意》：姚淳耀在《我願意》
現在的人們無法想像web3的新世界會長什麼樣，但這個新世界的進展卻沒有因此而停頓下來，人類生活已經逐步被搬進元宇宙，你可以不聞不問，也可以繼續質疑，但當未來的某一天，你發現身旁的朋友家人都進入元宇宙了，你會不會跟上呢？
那既然壓力定在15728，當漲到了靠近這邊的位置，您多單就要多小心，而且個股如果還想買進，這不是一個很好的買點，對吧。(避免被大盤回檔拖累，當然，個股還是要分開看，這只是通論)
【快速結論】
目前車用市場持續成長，胡連打入積極美系及中國電動車供應鏈，競爭力強。未來隨著疫情復甦，工廠復工下，供給及需求有望同步提升，預期全年EPS 8.01 元。擬定條件如下：
..
目前 5 項條件已完成 4 項，完成度 80%。
更多完整條件可到《股海方舟》APP 查看，
緯創聚焦「五大營運方向」！林憲銘：全球布局擴張越南、墨西哥產能
筆電代工廠緯創（3231）17日發布今年度致股東營業報告書，董事長林憲銘表示，今年將聚焦於「五大營運方向」，分別是優化全球布局策略、積極開發新技術及產品、新創事業投資及發展、深化數位轉型、提升ESG能見度與競爭力。
4.五國語言教學。
無印良品的海外分店MUJI目前營業額已經達到1,000億日圓，進駐25個國家與地區，開設超過300家分店。但在此之前，也曾有過不為人知、持續失敗長達11年的歷史。持續失敗的經驗累積，最終成為難以取代的寶貴資產。無印良品的成功，是有方法和訣竅的：不以快速展店為目標，前期進駐才是關鍵；不以削價競爭為手段
這個秋，Chill 嗨嗨！穿搭美美去賞楓，裝備款款去露營⋯⋯你的秋天怎麼過？秋日 To Do List 等你分享！
秋季全站徵文，我們準備了五個創作主題，參賽還有機會獲得「火烤兩用鍋」，一起來看看如何參加吧～
美國總統大選只剩下三天， 我們觀察一整週民調與金融市場的變化（包含賭局）， 到本週五下午3:00前為止， 誰是美國總統幾乎大概可以猜到60-70%的機率， 本篇文章就是以大選結局為主軸來討論近期甚至到未來四年美股可能的改變
關注個股3月營收近況更新，不知道有幾part xd，有空就分享，希望大家多多支持!Cheers!
47筆記長期追蹤營建股建案進度，將會定期於FB社團分享或股市同學會分享最新資訊，歡迎按讚/追蹤，目的是為了讓更多人知道優質營建股的相關資訊。
一、公司介紹
富旺國際開發股份有限公司(簡稱：富旺；代碼：6219)成立於1987年4月23日，深耕房地產業界。2009年，集團精益求精全新定位，
關注個股12月營收近況更新，不知道有幾part xd，有空就分享，希望大家多多支持!Cheers!
今年以來在 AI 題材的帶動下，台股與美股都迎來了一段不小的漲幅，也帶動基金與投資型商品的買氣回升；近期雖然受到景氣衰退疑慮的影響，股市波動相對較大，不過隨著債券利率也達到近十年來的新高，銀行的財富管理商品仍賣得相當火熱，許多從業人員都必須每天加班才能因應龐大的業務需求。
今年金鐘獎入圍名單日前公布，其中戲劇類的範疇對向來自封「台劇大使」的我來說，更是全情投入在為喜歡的「角色」或演員集氣。但獎項名額就是那麼多，總是會有許多遺憾，這篇就來談談我心中的幾個遺珠，單純以一個觀眾的角度，並非專業劇評，如果你有其他想法也歡迎留言一起討論。
姚淳耀《我願意》：姚淳耀在《我願意》
現在的人們無法想像web3的新世界會長什麼樣，但這個新世界的進展卻沒有因此而停頓下來，人類生活已經逐步被搬進元宇宙，你可以不聞不問，也可以繼續質疑，但當未來的某一天，你發現身旁的朋友家人都進入元宇宙了，你會不會跟上呢？
那既然壓力定在15728，當漲到了靠近這邊的位置，您多單就要多小心，而且個股如果還想買進，這不是一個很好的買點，對吧。(避免被大盤回檔拖累，當然，個股還是要分開看，這只是通論)
【快速結論】
目前車用市場持續成長，胡連打入積極美系及中國電動車供應鏈，競爭力強。未來隨著疫情復甦，工廠復工下，供給及需求有望同步提升，預期全年EPS 8.01 元。擬定條件如下：
..
目前 5 項條件已完成 4 項，完成度 80%。
更多完整條件可到《股海方舟》APP 查看，
緯創聚焦「五大營運方向」！林憲銘：全球布局擴張越南、墨西哥產能
筆電代工廠緯創（3231）17日發布今年度致股東營業報告書，董事長林憲銘表示，今年將聚焦於「五大營運方向」，分別是優化全球布局策略、積極開發新技術及產品、新創事業投資及發展、深化數位轉型、提升ESG能見度與競爭力。
4.五國語言教學。
無印良品的海外分店MUJI目前營業額已經達到1,000億日圓，進駐25個國家與地區，開設超過300家分店。但在此之前，也曾有過不為人知、持續失敗長達11年的歷史。持續失敗的經驗累積，最終成為難以取代的寶貴資產。無印良品的成功，是有方法和訣竅的：不以快速展店為目標，前期進駐才是關鍵；不以削價競爭為手段