布局營建股|北台灣十大建商,殖利率高達11.11%,未來獲利更有看頭?|新潤(6186)邏輯投資邏輯投資

布局營建股|北台灣十大建商,殖利率高達11.11%,未來獲利更有看頭?|新潤(6186)

2022-06-19|閱讀時間約 17 分鐘
從未來數年建案總銷及銷售情形推估,新潤興業未來幾年的獲利相當有看頭
圖片來源:新潤青樺銷售網站
「邏輯投資」專欄(專欄介紹)每月分享至少 4篇「潛力股」分析,非訂閱戶可以閱讀公司、產業或產品介紹,訂閱戶則可閱讀個股分析與投資邏輯等更深入的價值內容。訂閱費用每月僅88元,能夠幫助作者持續發掘有潛力的投資機會,歡迎訂閱支持喔!另外,為避免錯過最新文章,請按下「追蹤」按鈕,並加入邏輯投資臉書按讚,作者將不定期分享最新資訊與市場、個股看法!

「營建股」在股票市場是較為冷門的投資標的,但資深的投資人都知道,越冷門的地方,就藏著越具潛力的投資機會,因為目前市場眼中的砂礫,明天有可能搖身一變成為眾人眼中的珍珠,而我們研究營建股的目的,就是希望找出現在市場沒有發現或看重的「珍珠」。
以華友聯(股票代碼:1436)為例,一年前股價在40元徘徊,其實是提前佈局的機會,之後就一路上漲,迄今漲幅高達66%,這也是營建股的特性,如果能夠提前布局,等到建案完工入帳及未來新案利多加持,股價就能水漲船高,帶給有耐心的投資人豐富報酬。
華友聯過去一年股價漲幅高達66%,反映營建股也能當慢飆股
圖片來源:玩股網
營建股採「完工入帳法」,投資人可以提前從建案的開案狀況、預估總銷數字、銷售情形及完工交屋時間,預先推算公司獲利與入帳時間,這使得提前布局成為可能,而這也真正符合「邏輯投資」的精神,我們希望能在更有把握、更具確定性、更符合邏輯思考的條件下進行投資,以降低風險並增加報酬率,因此「布局營建股」這個主題將是「邏輯投資」專欄未來的重點,喜歡或想學習研究營建股的投資朋友,歡迎訂閱專欄並追蹤喔!
那接下來就回到本文的主角「新潤興業」(股票代碼:6186)吧!

公司介紹

新潤興業前身為「晶磊興業股份有限公司」,原為液晶面板驅動IC設計公司,成立於1998年3月30日,在新潤建設董事長黃文辰入主後,於2011年7月27日更名為「新潤興業股份有限公司」,並轉型從事房地產買賣及開發,目前公司不動產及營建業務營收比重為100%,已無從事電子產業。
新潤興業的營業收入完全來自營建收入,與公司前身電子產業無涉
資料來源:新潤2022年報
新潤興業的現任董事長為郭長庚,於2019年接任,並身兼公司總經理,本身為建築師,但公司背後的關鍵人物,其實是六年級生(61年次)的黃文辰-新潤建設機構董事長。
黃文辰是白手起家的典型案例,他退伍後擔任呼叫器(又稱BB Call,現在年輕人可能不知道這是什麼了...)和行動電話的業務員,後來轉從事房屋代銷工作,因業績突飛猛進,短短3年時間,28歲時就升為專案經理,30歲再獲公司提拔,成為新和廣告公司總經理,之後又成為茂德機構副總經理,並從代銷業務拓展至土地開發、建案規畫等工作。
2007年,35歲與合作夥伴游啟仁及建築師郭長庚,共同成立新潤建設公司。公司發展迅速,開案量激增,2011年新潤建設已擠身前十大的建設公司之列,同年黃文辰獨資借殼入主晶磊興業,更名為新潤興業後,公司維持著新潤集團一貫的風格,大量開案、快速成長,如今新潤興業也成功擠身北台灣十大建設公司之列,充分展現黃文辰的經商能力與獨到眼光。
黃文辰是成功的企業家,同時也熱心從事公益
資料來源:新潤機構官網
但讀者要特別注意,新潤建設、新建興業是兩家各自獨立經營的公司,新潤建設持有新潤興業2.19%的股權,但反之新潤興業並無轉投資新潤建設,因此新潤建設旗下建案的獲利,與新潤興業並無直接關係,建議讀者以公司財報揭露的建案為準。
新潤A5、新潤A5二期分別由新潤興業、新潤建設投資興建,讀者要區別二者差異
圖片來源:新潤興業官網、新潤機構官網

投資潛力評估

在「布局營建股|台中地產王!2022年獲利有機會創歷史新高?股價僅34元|總太(3056)」一文中,我們推薦對於營建股有興趣的讀者,可以參考「丁彥鈞自創投資評分表 教你輕鬆學會投資營建股」書中介紹的分析架構,本專欄也將運用該架構來檢視營建股標的,計算合理價與當前價格的差距,作為投資決策之參考。

營建股只能看「未來式」

首先,再次提醒讀者,營建股的產品是住宅、商辦、廠辦或營造工程,每一筆案子從購地、申請建照、設計、興建、申請使執到完工交屋、認列營收,中間需要費時數年之久,因此投資營建股「絕對不能」只參考過去的財報與獲利表現,因為就算過去每年都賺錢,只要未來沒有開案,或是今年沒有建案交屋,營收就是0元,毫無投資價值。因此,投資營建股只能「向後看」,學習掌握公司「未來的潛在價值」,才是關鍵。

評估未來建案潛在獲利

營建股上市櫃公司多如繁星,我們要如何有效判斷公司具有投資潛力呢?
我們參考「丁彥鈞自創投資評分表 教你輕鬆學會投資營建股」一書中,作者丁彥鈞提出的「營建股投資策略評分模型」,並取其中兩項指標「每股潛在獲利」、「未來股價淨值比」來評估,邏輯是「每股潛在獲利預估值」越高、「未來股價淨值比預估值」越低,則代表公司股價增長的爆發力更多。預估公式如下:
  • 每股潛在獲利預估值=與建案銷售有關的未認列合約承諾 × 過去3年平均營業利益率 ×(1-20%)÷股數
  • 未來股價淨值比預估值=股價÷(本季每股淨值+每股潛在獲利)
我們可以在公開資訊觀測站當中,找到新潤最新2022Q1季報,並將公式要求的數字帶入公式計算如下:
  • 每股潛在獲利預估值:13,784,653,000元 × 15.62% × (1-20%)÷ 149,986,129股 = 11.48元
  • 未來股價淨值比預估值:27元 ÷ (21.04元+11.48元) = 0.83倍
新潤興業截至2022年3月底止之未認列合約承諾
資料來源:新潤興業22Q1季報
「每股潛在獲利預估值」 11.48元代表什麼意義呢?參考公司22Q1季報的存貨「在建房地」明細,銷售中或已完銷的建案如紅框所示,共有10個建案,預計在111至114年分別完工交屋入帳。簡單說,在預估的情境下,這10個建案預計可貢獻公司今年起算至114年,4年共計 11.48元的每股盈餘(EPS)。
新潤興業截至2022年3月底止之在建房地明細,紅框為銷售中或已完銷之案件
資料來源:新潤興業22Q1季報
你可能會覺得這沒什麼,平均算下來每年平均不過2.87元的EPS,跟目前股價27元也沒差多少。但要知道,上圖中的建案仍有部分尚未完銷(紅框內為銷售中或已完銷之案件),這只是截至今年第1季為止,公司與客戶簽訂購屋預售合約總價的數字,所以獲利仍將進一步增加。
另外從圖中也能看到,如新潤青樺、新莊新知段、蘆竹新鼻段230地號等案子尚未開賣,但也都是預計於112、113年完工,而115年還有北投新洲美段、板橋江翠段等規劃,從土地成本來看,新莊新知段、北投新洲美段都是大案,因此新潤未來的獲利確實值得期待。
而從「未來股價淨值比預估值」來看,若將預估獲利納入淨值計算,未來公司股價淨值比僅約 0.83倍,而公司目前股價淨值比約為 1.25倍,代表公司未來股價應有成長空間,或者這些獲利也有機會作為現金股利發放,而這都是股價增長的動力。
值得一提的是,新潤今年預計發放 3元現金股利,目前(截至6/17)股價僅27元,現金殖利率高達 11.11%,因此不僅股價有成長潛力,股利也值得期待。
但要注意,以上這些只是預估數字,要知道每個建案的銷售狀況、土地成本、營建成本、用料、定價、市場行情、市場接受度、自建或合建、工期、實際完工時間都有差異,評估標的具有投資潛力後,我們還需要針對個別建案進行追蹤分析,才能增加勝率、降低風險。

建案獲利分析

確定新潤具有投資潛力後,下一步我們要試著估算公司各項建案的獲利,並釐清它們預計完工入帳的時間(公司財報揭露的預定完工時間通常不太準確),只有掌握這些資訊,我們才能判斷合適的進場點,避免出現時間成本的損失(通常可以考慮在半年或一年前提前布局)。
新潤先前已於2022年5月完成現金增資,因此我們可以在公開資訊觀測站找到今年3月公司最新的「公開說明書」,參考其中「興建個案分析表」的資訊,裡面可以查到公司各項建案的興建方式、銷售率,以及預估的開工及完工日期、總銷金額、成本與毛利率等。
新潤興業「興建個案分析表」
資料來源:新潤興業2022年3月現金增資公開說明書
接著我們參考「丁彥鈞自創投資評分表 教你輕鬆學會投資營建股」一書中提供的原則,將每項建案,依照下列公式及順序計算EPS:
  1. 營業收入:預計可售總額或總銷金額。
  2. 營業成本:估計工程總成本。
  3. 營業毛利:營業收入-營業成本。
  4. 營業費用:以營業收入×10.1%估算。
  5. 營業淨利:營業毛利-營業費用。
  6. 所得稅費用:以營業淨利×20%估算。
  7. 稅後淨利:營業淨利-所得稅費用。
  8. EPS:稅後淨利÷股數。
這裡要注意,新潤的營業費用一向有偏高的問題,特別是銷售費用率較高,顯示公司為銷售建案,用於代銷及廣告的費用較高,這可能跟黃文辰是代銷出身有關,但也反映在建案的去化速度上,有好有壞,見仁見智;但另一方面,我們也可以觀察到近年營業費用率有逐年減少的趨勢,這可能跟房市多頭有關,也跟建案本身競爭力或建商品牌知名度有關。
基於新潤的特性,這裡的「營業費用」計算,我們取營業收入的10.1%(過去3年營業費用率平均值)作為估算基準
新潤興業歷年營業費用率、銷售費用率及管理費用率資料
圖片來源:財報狗
計算完之後可以得到下表:
0
贊助支持創作者,成為他繼續創作的動力吧!
作者介紹
投資是一門藝術,也是科學。「邏輯投資」希望透過邏輯與理性思考,解讀財報與市場訊息,發掘潛在投資機會,並分享投資觀念、市場觀察、資訊分析與隱藏的市場風險,希望與讀者一同成長,跨越投資痛點,穩定累積財富!「邏輯投資」臉書專頁:https://tinyurl.com/2cqft534
本文發佈於
邏輯投資,這是一個發掘潛在投資機會,並用「邏輯」分析市場、媒體、財報、政策等複雜訊息的投資理財專題。 內容包括「發掘潛力股」、「冷門股獵人」、「布局營建股」、「私藏定存股」、「市場觀察解讀」、「投資策略思考」等,希望能跟訂閱讀者一同超越混亂且充滿陷阱的市場,發掘核心的投資邏輯,共同成為創造穩定收入的投資人。
如果要發表留言,請先登入註冊會員
領取見面禮
只要設定追蹤作者,即可享有
48 小時 Premium 閱讀權限