怎麼知道建商說的話是真是假 ? 買賣契約書「魔鬼藏在細節裡」 !〈2022房屋心得全紀錄EP.3〉

閱讀時間約 17 分鐘
※整個系列皆為心得分享,所附上的網站、廠商資料並非業配。若想刊登、轉載或以任何形式轉貼文字與圖片至其他網站,請先取得本人同意,若無回覆同意請勿轉發。
很快的本系列來到第三篇,前面兩篇分別介紹了我們看中古屋的經歷,以及看預售屋時要注意的一些事項,還沒看過的歡迎點擊下方連結囉 !

打到第三篇突然有個感想,其實在整個買房過程中你可以換位思考,假設你今天是要賣東西的人,大部分都會選擇把缺點掩蓋住,很少會大辣辣地讓消費者知道這個商品的缺點在哪。
而對照到建案來說,能不能看出這個建案的優缺點在哪,甚至看破建商所動的手腳,就跟每個人的功力深淺有很大的關係。因此整個買房的過程說簡單一點,就是你能否看出建案的優缺點,再從價格、交通、房型、未來規劃等方面判斷適不適合你罷了。
今天這篇主要是內容是,假設你今天已經選擇好某建案的物件,要如何更進一步「判斷這建案有沒有問題」,以及「契約書有哪些細節是不利於購屋族、要特別注意的」,這就是這篇文章要告訴你的。

一、怎麼查核建商與代銷講述的內容

看完現場只是買房子的第一步,但不代表就可以感謝老天爺的和平簽約去,最最重要的就是聽完介紹後,回家開始爬文章看資料,判斷建商跟代銷跟你說的內容「到底是真的是假」。而可能造假的地方其實非常多,永久綠地、防疫宅、附近即將有重大建設、X分鐘到捷運站、上國道只要X分鐘…很多內容都需要查核是否屬實。而且反過來說,如果說明的內容都正確無誤,是不是也會慢慢建立對於這家建商的信任度呢。總而言之,以下分幾點介紹我們當初是如何一項項、分門別類地確認建商的內容是真是假,以及查核的方法是什麼。
先從建商查起
建商是整個建築的品質保證,也是為何許多購屋族,寧願花比平均房價還高的價格購買有保證、信譽優的大型建商所推出的建案。而基本上,台灣建商大約可以分成三類,分別是大建商、在地小建商與一案建商。我們每次看預售屋,第一個查的資訊一定是建商與其過去歷史推出哪些案子。
1.大建商
大建商像是寶佳、璞園、國泰、麗寶、興富發、遠雄、華固等等(此為隨機順序),每年統計出來的前十大建商推案量都非常高,有的具備縣市等級的地域性、有的可以做到全國推案、有的專門做危老與都市更新、或是專蓋農舍廠房等等。但也不代表大建商就都有非常好的建設品質,有些大建商風評很好、有的卻值得討論,唯一好處就是大建商的評價在網路上都非常多,只要有心都查的到。
2.在地小建商
所謂在地意思就是地域性較小的建商,小到可能是某縣市的某個區塊而已,可能只有熟知當地房產的人比較常聽過。而我們自己之前查資料時,很常把在地建商誤會是一案型建商,因為對不熟悉這領域的人來說,平常還真的沒聽過這些建商的名字。
當然,這邊提供我們自己的判斷方式,一是他們每個推案的地理位置通常都在附近,甚至較為密集的蓋法,可能放眼望去這整區的房子「都是他們家蓋的」,所以有時直接去建案基地附近逛一圈就知道了。二就是直接到銷售現場問建商,先前有在哪裡推過甚麼案子,在反過來查證是否屬實。
另外,因為這種在地小建商資金不像大建商如此充沛,因此推案量相對少很多,有的小建商可能每隔四五年才推一案而已,在網路查資料上可能也沒那麼容易。
3.一案建商
一案建商意思就是每賣一個案子「就成立一個建商公司」,賣完之後公司就直接關閉、再成立新公司推下一個建案。這種建商品質非常難保證,原因一是後續保固無人處理,畢竟目前建案在不管是結構、防水、建材與設備等都有保固,好的建商在某些項目上甚至會給到終身保,但一案建商根本找不到人負責。其二是這種建商通常有問題,畢竟建商最重視的就是信用,而信用就是在每個建案中累積,因此假設碰到從來沒聽過、在網路上也查不到什麼風評的建商,請格外小心。
當然,越小型的建商通常代表著風險承受度越低,像是從新冠肺炎之後的航運大亂、缺工、缺原料等情形下,許多新建案的完工日期不斷往後推延,某些大建商或許還能用集團本身的龐大資金搶人力原料,但對於小建商來說,這波撐不過或資金嘎不過來,可能就直接倒閉了。但當然也不是說大建商就一定不會倒閉、或者會給到很好的保固,以我們所購買的建案來說,該建商算是在地小建商,平常就是在固定區域周圍買地推案,雖然真的有因為疫情晚了半年完工,但後續的驗屋修繕與品質上其實都做得還不錯。00
2021北台灣前十大推案王,以上這些建商其實經常聽到
建商宣稱的內容「可能是假的」
1.周遭建設造假(如公共建設、公園綠地)
買房最重要的就是周遭的建設,甚至許多建案會把公園第一排、河景第一排、公共建設作為廣告推銷,想當然的有風景的房型,一定是整個建案中價格最高的。但是,其實有些公園綠地「並非真的是永久綠地」,有些地目其實是規劃成其他用途,只是要等其他建設完工後才會開始動工,因此「暫作公園使用」。甚至建商宣稱的一些周遭建設如運動中心、場館、捷運站等等,老實說,只要還沒動工都可能有變數。而這些建商宣稱的周遭建設是真是假、要怎麼破解,我自己很常使用這個網站去做判斷。
一開始進入網頁長這樣
會使用這個網站最主要的原因是,都市計畫中每塊土地,其實都已經設定好使用規範,住宅就是住宅使用、商業區就是商業區、工業區就是蓋工廠。當然早期因為都市計劃並沒有非常完善,有許多地方甚至是還沒有都市計劃前就已經蓋好了,所以你在這個網站其實會看到一些不符合規範的情況,但如果是看未來建設規劃,這就非常準了。
而回到公園綠地來說,如果是永久的公園綠地,它的土地使用劃分絕對會是公園用地、綠地用地或是兒童遊樂場等等,絕對不會是其他地目。但如同上述提到的,現在有些地方尤其是在重劃區內,很常會看到實際情況雖然是供大眾遊憩的公園,但其實它的使用分區並不是相關用地,只是因為諸多原因「暫時蓋成公園」,等開始動工後就會拆掉,因此造成有些代銷人員跟你說這間面綠地、你自己到現場看的確也是公園沒錯,但真正來說只是暫時的
林口都市計畫
依此類推,如果是捷運站一定會顯示捷運用地,政府相關公共建設一定是機關用地、學校用地或其他特殊項目,新的交流道就是道路或高速公路用地,絕對都會標示清清楚楚,就連台北炒得沸沸揚揚的社子島重劃區,其實它的土地使用分區早就已經出來了。
因此不管建商宣稱附近有甚麼重大利多的設施,其實只要從土地使用分區去看絕對一清二楚。當然,這個都市計畫大約每三到五年會重新檢討,部分土地使用分區也會隨之調整,只能說只要還沒完工,其實都是未知數,並且如果是重大公共建設,其實還要搭配政府各局處公布的資料,才會比較好判斷這些建設是否會動工、何時蓋完、蓋的進度到哪裡。
而這個地理資訊圖台其實還有其他很強的功能,像是房屋最怕的土石流、地震帶、地層下陷、淹水、順向坡等等,這個網站都有資料可以查閱。
雙北的山崩、地質敏感與順向坡套疊圖
2.交通時間造假
第二個最常見的就是交通時間造假,像是X分鐘走到捷運站、開車X分鐘到上交流道、X分鐘到某某商場等等,部分建商會跟你說是用Google Map地圖做預估,但實際上Google Map預估時間會隨當時交通壅塞情況增減,因此有些建商會利用這個漏洞,只會填寫深夜交通順暢的預估時間,但可想而知,捷運站出入口、交流道絕對是平日上下班時間最壅塞的地方,對吧。
最好判別的方式,還是自己實際跑過一次最為準確,畢竟假如真的未來每天都會經過的地方,在買房前實際親身確認一次也不為過。
3.代銷人員的執照
目前在不動產業一定會要求仲介跟代銷有代銷人員執照,雖然跟你介紹建案的人不一定會有,但最後跟你簽約的那位一定要具備,花幾分鐘時間確認一下,以減少買賣糾紛。
4.其他造假
其實可以動手腳的地方還有很多,如第二篇說到的樣品屋尺寸問題、預售屋模型周遭建築消失、傢配圖縮水等等,或者最常見的廣告不實,這些根據每個建案提供的資料,有機會造假的地方都不太一樣,可以到最開頭點選超連結閱讀本系列其他文章,或者繼續關注之後的內容也會陸續提到。而作為購屋者,也只能盡量爬資料,增進自己這方面的知識來做判斷。當然,如果是那種好幾百戶的大建案,一定能在網路上找到其他同樣想買該建案的族群,如果雙方能一起交流當然是最好的。

二、建照後面的附約很重要 !

再來要分享是我們在下定本系列這間房子前,所發現的一個非常好用的利器,老實說在網路上,目前還真的沒看過有文章提到這項內容。
通常網路上的文章說到建照,都只會提到發照日期、起造人、設計人等等資訊,當然這些資料也是非常重要,像是最好要記得你所購買的那戶房屋的「執照號碼」,因為這在之後自己查詢「建照與使用執照」時,會非常好用,因為使照通過住戶才能驗屋,驗屋修繕後才能開始裝潢。而現在許多縣市政府也有開放民眾查詢,先查到、先卡位、先開始裝潢 !
台北市查詢建照/使照網站
扯遠了,其實要說的重點是「建照後面的附表也很重要」,它會放在第一頁建照之後,而它可以告訴你的資訊像是:
1.建案相關專業人員如結構技師、地質調查技師、工程技師的公司與負責計師的名字。
2.建商建照申請的時間是什麼時候,在舊建案中這會牽扯到雨遮計不計價(雖然不計價也有可能灌到其他項目就是了...)。
3.有些社區內部或周遭有古蹟、保護建築、受保護樹木,工程時需要列管,完工後部分處理事項會一併移交給管委會負責。
4.如果建案土地有合併原本是道路用地的,一定要拿到巷道廢止相關文件,之前有發生某新建案不知為何建商沒申請,等到交屋後發現道路根本沒有廢止,結果公設跟社區大門被拆掉的情形。
5.如果是特殊重劃區或原本是保護區解除列管的,可能會有相關特殊條約,或是要求設置監測設備,一樣之後管委會也要負責,而且會有政府相關人員定期查訪。
6.有些挑空的公共區域不得建造夾層也會登記在上面,以及千萬記得建案不能二次施工,也就是只能照建商送審的圖面施工,不能送審後發現這有空間,就直接再多蓋出一間。如果發現建商有違法施工,別想說沒發現就不用拆,和碩的停車場二工成餐廳就是例子。
這上面六點其實只是舉例,還有很多特殊列管項目是特殊建案才會遇到。總而言之你可以理解成這後面的附件,其實就是政府在審建案時的紀錄,也是之後在建商蓋完要申請使照時政府會檢查的項目。當然你不是建商,不需要煩惱政府列管那些東西,但你需要知道的是這些項目會不會變成你購屋之後的「麻煩」,因此在簽約前不妨花十分鐘快速看一下,有不懂的地方可以在簽約前詢問建商。

三、買賣契約書要注意什麼

再來就進入到重頭戲了,通常看完預售屋如果代銷認為你可能有購屋意願,會詢問你「要不要把契約書帶回去看一下」,像我們自己是看到第三次、房屋都選好了、該確認的細節都差不多了,才把契約書拿回家看。
不過大家第一次看契約書,上面記載一堆專有名詞,一定心裡會想「啊這些字拆開來都看的懂也會念,怎麼合在一起就看不懂是在寫尛」。別緊張,其實現在有些地方政府都會要求預售屋要提供契約書給他們備查,而政府主要會從「預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項」當中,一條條幫你審這個建案的契約書有沒有不合理的地方,最後會出一個「XXX建案預售屋買賣契約核備表」。
不過麻煩的是政府最近才修正房屋相關的規定,像上面提到的雨遮就有三個版本,而預售屋契約備查近期修改的規定是,110年7月1日後開始銷售的建案才會強制備查,以前的就不具強制性,而且新版規定如果有寫到不得記載事項,政府會直接開罰,所以要仔細分辨一下建案是適用於哪邊的規定喔。
看買賣契約的五個步驟
1.步驟一
先到政府網站找到「預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項」,拿著該建案的契約書一一對照政府公布的定型化契約,看有沒有多出來的字、章節、或是數字有更動的地方。(注意:多一字少一字在法律上的解釋會天差地別,請不要因為只有一個字而鬆懈。)
2.步驟二
把有疑問的地方圈起來,逐一檢查正確的版本應該怎麼寫。
3.步驟三
把有疑問的契約內容都確定之後,如果你想買這個建案,找時間把契約書帶回去一條條問建商。另外,這時候還不建議磋商契約,畢竟建商連你要不要買都不知道,現在磋商是浪費彼此的時間。
4.步驟四
確定要買,而且正在簽約時,請針對之前詢問過、但還是有疑慮的地方再次詢問,甚至可以要求更改。如果建商說契約是公定版本不能改,請善用「契約磋商條款」跟建商做協商,只要是契約有問題(其實沒問題也可以磋商),只有建商想不想跟你磋商,沒有不能修改的問題。
5.步驟五
簽約完畢,恭喜成功完成簽約過程。
以上就是簡單的買賣契約簽約步驟。
圖片取自mobile01
接下來,下面大概列一下我們在步驟二會特別留意的項目,不過這邊會簡略一些專有名詞讓大家比較好閱讀,如果是要以下列項目來對照你的契約,千萬要仔細看清楚。
買賣契約書哪些項目要特別注意
1.車位種類是甚麼
現在大部分的建案都是法定車位,因此不會有獨立權狀,而假設你之後是希望把車位出租給社區以外地人、甚至要賣給非社區住戶的,只要停車位的種類是法定車位都不行,只有增設(自設)車位才可以自由買賣。(中古屋可能會碰到獎勵車位,這個就更複雜了)
2.面積誤差與找補
這邊要注意的地方是「面積誤差與找補的數字」,其中最重要的是,假如之後蓋好面積比契約書寫的還小,建商要退錢給你,而且沒有規定找補上限。但如果比契約書來的大,我們購買方最多最多只會多付給建商「百分之二」,不會超過,意思就是如果面積大超過百分之二你就賺到,但如果真的誤差這麼大,這間建設公司品質也很有問題。另外,如果面積誤差超過百分之三,購屋方可以提出解除契約。
注意:這邊面積指的是包括土地面積、主建物或本戶登記總面積
3.確認履約保證機制
履約保證機制很重要,是避免建商倒閉跑路的保障。這邊總共會有五種方式,分別是價金返還(最好)、價金信託或不動產開發信託(中間)、以及同業連帶擔保&公會辦理連帶保證協定(保障較低),詳細差別可以看這篇文章寫得滿清楚的
目前建案通常都會使用中間的價金信託或不動產開發信託形式,豪宅或比較有信譽的建商則會使用價金返還,假如是使用後兩種的履約保證機制,千萬注意這個建商以前推案的信用與建築品質。
4.建材設備與廠牌
這是許多建案會有爭議的一點,雖然契約書通常都會標註「不低於原建材的價值」,但老實說新的設備的價值到底是低於還是高於原本的,消費者很難分辨,因此也有許多人簽約的時候,會希望建商除了把廠牌標註,連型號都要標示在建材設備的附件當中。
但老實說,我們看過一間建案,買賣契約所有賠償數字與比例,全部都是照著行政院公布的定型化契約制定的,沒有更動一絲一毫的內容,連這種建商都不敢把型號明確標示,只有放樣品在樣品屋與銷售現場供購屋者挑選,就知道「標示型號」真的很難辦到。因此只能說這邊的確有協商空間,要如何選擇,就是簽約前各自地決定了,建商有權不賣你,你也有權不買這個建案。
5.開工與取得使照
這個非常重要 ! 非常重要 ! 非常重要 ! 非常重要 !真的很重要所以說四次,這會牽涉到整個建案何時完工,以及如果工程延遲的利息計算日期。開工日期政府規定要在領照六個月內開工,開工日起23個月竣工(竣工通常意思就是拿到使用執照)。而這邊最常有爭議的地方是,有些建商只會列出「XXX工作天後完工」,而不是詳細標示「幾年幾月幾號完工」,這種有模糊空間的要特別注意。
另外一點是假如真的延遲完工,建商要每天按「已繳房地價款的萬分之五單利計算」付錢給購屋者,有些建商為了降低風險,會改到只剩下萬分之二。
6.驗收(交屋款爭議)
最後一個重要項目來了 ! 最有爭議的地方就是「交屋款」,交屋款顧名思義就是在我們驗屋後列出待改善項目給建商,建商要修繕之後,再讓我們進行二次驗屋,全部都沒問題才進行交屋,這時才會給建商交屋款,目的就是確保建商會幫我們把缺失修繕完畢。
而定型化契約上就是標示我們有權「保留房地總價百分之五」作為交屋款,但有些建商會把它改成不到5%、甚至只有X萬,對我們自己來說,如果交屋款不足5%,在簽約時「一定會進入磋商」,不改成5%寧願改買其他房子,畢竟你都不敢保證會把瑕疵修繕完畢,我們還能相信你宣稱的X十年保固跟施工品質嗎 ?
我們跟建商磋商條款第一頁內容
以上六點,就是我們自己看買賣契約書時會特別注意的事項。當然,簽契約的當下還有其他部分要注意,但就等寫到下一篇再說吧 !
當然,看到這邊可能有些人會問「啊我也知道這些條約有問題,重點是建商根本不想更改,我們能怎麼辦。」
我們這邊所說的「磋商」,並不是單方面地說建商就應該聽購屋者的要求,或反過來購屋者就該被建商吃得死死的。像是最常列出來的交屋款不足5%,在建商不想磋商的情形下,你最大的權力就是不買這間房子,而放棄購買到底是「沒買到這間太可惜」、還是到最後「啊,交屋怎麼出現一大堆問題要處理」,這就是簽約之後才知道的事情了。
第三邊就到這邊告一段落,希望以上的分享,能讓大家更了解關於買預售屋的相關資訊,進而保障自己並且行使相關權益。當然,最好的結果就是各位購屋者能跟建商達到雙贏,所以記得,多蒐集資料、多問絕對是很重要的事!

下一篇就會進行到簽約篇,會分享我們是如何議價、簽約的整個過程,以及買賣契約書需要注意的細節,整體內容會比較平易近人,不會像第二、三篇有很多專有名詞 ! 敬請期待 !

為什麼會看到廣告
Allen
Allen
目前從事影像製作,工作之餘喜歡研究加密貨幣、房地產、政府施政白皮書以及馬斯克的火星大業,雖然某些領域跳痛到有時找不到任何關聯,但真的非常有趣。
留言0
查看全部
發表第一個留言支持創作者!