★2022.6.16ETtoday新聞雲刊登李永然律師、翁呈瑋律師專文「預售屋逾期完工於法何解」
據近日內政部指出，近期部分預售屋購屋消費者反應建商有「逾期完工不給付遲延利息」的情形，或以「申請建照展期」作為預售屋順延完工的理由，原因乃是與近年來因建材成本上漲、缺工等有關。而「逾期完工不給付遲延利息」或「建照展期」是否為法律所容許或符合買賣契約，即與建商及購屋消費者間的權利、義務息息相關。
比較行政院公共工程委員會109年4月至111年4月的「大宗資材市場價格彙整表」，可明顯觀察到同期建材價格相較於去年、前年已大幅增長數成，預售屋建築過程中建材的成本當然也不可同日而語；而國內受疫情影響，營造業缺工情形，同樣受到業界關注；為此，勞動部勞動力發展署還自110年年底以來，更以每月舉辦「工班媒合會」的方式，嘗試改善國內營造業普遍存在的缺工問題。但近年來新冠肺炎疫情的「連夜雨」，則加劇了以上兩項營造要素的短缺。
逾期完工可能產生的法律效果
整體而言，建材價格日漸上揚、缺工等問題均造成國內建商營造成本增加，進而影響了營建工程進度。作為負擔高額建築成本的建商，自然會希望在此種外在條件影響下，整體施工能存在一定的緩衝時間，以期減少可能的虧損，導致部分預售屋逾期完工或透過將建照展期以順延完工時間的情況。
首先針對「逾期完工」的法律問題進行探討。依據《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第12條規定，建商應於預售屋買賣契約內明文記載「開工及取得使用執照期限」，此條「應記載事項」規範的目的，在於確保建商須如期完成預售屋工程，並使購屋消費者能如期順利辦理過戶與交屋。若逾越相關期限延遲完工或延遲交屋，建商依上述規定，也將受到遲延利息、懲罰性違約金或其他《民法》規定（如遭購屋消費者解除契約）的不利益。
筆者認為，在《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》的規範，與預售屋買賣契約的拘束下，倘若建商任意地因建材價格或缺工的原因而自行順延履約期限，甚而在遲延履約後不給付遲延利息，將造成已支出鉅額款項的購屋消費者無所適從，更無從保障購屋消費者的權益。因此，建商自不得任意遲延履約或不給付遲延利息。
申請建照展期可作為順延工程進度的理由嗎
其次，則是建商刻意申請建造執照展期的法律問題。若建商考量將建造執照「申請展期」，作為主張合法順延預售屋取得使用執照或完工的理由，並以此向購屋消費者主張並未逾期完工交屋，表面上來看，似乎有其根據；然而，依據《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第12條但書規定，建商想要「合法順延開工、完工、取得使用執照期間」的情況，僅限於「因天災地變等不可抗力的事由，致賣方不能施工者，其停工期間」、「因政府法令變更或其他非可歸責於賣方的事由發生時，其影響期間」，則有待斟酌。
如果建商要藉由申請建照展期，而卸免遲延責任，由於上開前提的兩項事由均屬於對建商有利的事實，無論在訴訟中或前階段消費申訴時，依法都須由建商負舉證與說明的責任；再者，建商若僅單純主張建材價格上漲、缺工或已將建照展期作為順延工程期間的理由，容易被認為是建商在設計建案、與消費者締約及施工前即應審慎考量、評估的工程風險，建商自應依據其對於風險的預期抓準工期。因此，若要說服消費者、主管機關與法院認為以上事由屬於不可抗力、非可歸責於建商的合法順延期間事由，恐有一定難度。
幸好，內政部已於111年5月21日新聞稿明示所謂「建照展期」僅作為一種行政管理措施，並不影響建商與購屋消費者間簽訂的民事買賣契約的效力，也指出其應不等同上開但書規定所稱的「因天災地變等不可抗力的事由」或「因政府法令變更或其他非可歸責於賣方的事由」，故縱使將建照展期，建商原則上仍需恪守「預售屋買賣契約」約定，按時履行工程。
另外，內政部身為政府機關，更應細緻地向建商及消費者說明主管機關的認定標準，以使大眾能預先確認主管機關的尺度。若「建照展期」的原因出自於天災地變或其他不可歸責於建商的事由，仍可能符合前開《應記載及不得記載事項》的規定，而得合法順延工程期間。總而言之，建商萬不可認為只要在行政程序上合法展期，就一定可以規避履行預售屋買賣契約各項期限義務，更不可隨意以此為由，而要求消費者無條件接受順延。
我國近年來面臨建材成本上漲、缺工的情形，且在《消費者保護法》、《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》的規範下，筆者建議，建商在銷售預售屋時仍應未雨綢繆，正確認識相關法規及預售屋買賣契約約定，並適當評估進行預售屋工程中各項要素的風險，避免因外在因素或者對於法律、契約約定的錯誤認知而造成自身違約，甚至遭受行政機關依《消費者保護法》相關規定處罰；而購屋消費者除了在購屋前選擇信譽良好的建商，並了解建商工程實績外，也應審慎評估自身財務條件及外在房市、大環境因素的影響，避免原本應成為人生樂事的購屋，意外成為未來法律紛爭與煩惱的源頭。
文章連結：預售屋逾期完工於法何解
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合建‧預售法律實務
作者：李永然、鄭惠秋合著
出版日期：2021年12月八版
書號：1A39-6
定價：400元
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