定型化契約條款與個別磋商條款之效力比較
買房子時，沒仔細看契約，結果跟建商簽的條件，比行政院公布的定型化契約還差，怎麼辦？
現在人愈來愈重視交易條件要講清楚，簽約的機會也愈來愈多。不過，當平常消費時，消費者不可能隨時準備著契約等著與企業簽約，一定是企業預先擬定好契約條款來與多數人簽約，而通常這種合約，多半都是「密密麻麻」，即使有時間閱讀，企業也可以協商修改，但消費者也不一定有能力能審約，通常就是照企業提供的合約簽約。
根據消保法第2條第７款之規定，企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款，為定型化契約條款。定型化契約條款不限於書面，其以放映字幕、張貼、牌示、網際網路、或其他方法表示者，亦屬之。而企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂立之契約，就是定型化契約。
定型化契約，不必然都是不能修改的，看契約當事人的協商能力，若就個別條文磋商而合意之契約條款，稱為「個別磋商條款」。為保護消費者，行政院亦公布有定型化契約應記載及不得記載事項供消費者參考，以防消費者簽了企業所提供之不公平的條文，或磋商出不公平的條件。
而應記載及不得記載事項之效力是很強的，若企業違反而仍訂有不得記載事項，該不得記載事項無效，若應記載事項未被訂入合約，仍構成契約之內容。
不過，若消費者與企業就條款為磋商後，定出了比行政院公布的定型化契約條款「更有利」或「更不利」的條件，效力如何？
我們來看看二個例子：
例一：Ａ先生買預售屋，Ｂ建商拿出自備的定型化契約，其中關於交屋期限的約定為：「賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之2.5單利計算遲延利息予買方。」若日後真的遲延通知交屋，Ｂ建商能否主張只要以已繳房地價款萬分之2.5計算每日單利？
例二：又假設Ａ先生在訂約時，覺得每逾一日應按已繳房地價款依萬分之2.5單利計算遲延利息予買方實在太少，就要求改合約為按已繳房地價款依萬分之6單利計算遲延利息，若日後真的遲延通知交屋，Ａ先生能否主張Ｂ建商要以已繳房地價款萬分之6計算每日單利？
我們再來看看行政院的預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項怎麼說？
預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項第十五通知交屋期限第4點：「賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」
在例一中，Ｂ建商降低自己的違約責任，定了比行政院的版本還低的賠償額，依消保法第17條之規定，還是要以行政院的版本為主。但有疑問的是，若聰明的消費者協商出比行政院版本還好的條件，要以行政院版本為主？還是協商的版本為主？
就此，法務部95年9月21日法律字第0950035512號函：「本件消費者保護法第17條第1項規定：「中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。」其目的係為導正不當之交易習慣及維護消費者之正當權益，係由中央主管機關依據上開規定授權公告特定行業之契約應記載或不得記載之事項，該特定行業之定型化契約如有違反者，其條款為無效。準此，該項公告係對多數不特定人民就一般事項所作抽象之對外發生法律效果，屬實質意義之法規命令。」
另行政院消費者保護處中華民國108年11月13日院臺消保字第1080037867號函：「鑒於中央主管機關依據消保法第17條第1項規定公告之應記載及不得記載事項，係屬對消費者權益最低限度之保障，倘容許契約當事人以個別磋商方式訂定更不利消費者之契約條款，有使中央主管機關所公告之定型化契約應記載及不得記載事項內容淪為具文之虞。準此，消費者保護法第15條雖規定『 定型化契約中之定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定者，其牴觸部分無效。』應為目的性限縮解釋，意即『定型化契約條款』內容倘較『個別磋商條款』之約定，更不利消費者時，始有適用餘地；反之，『定型化契約條款』內容，倘較『個別磋商條款』之約定，更有利於消費者，自仍應以『定型化契約條款』之內容，作為雙方權利義務關係之依據。」
簡而言之，若個別協商條款有利消費者才算數，不利消費者就不算數，不只是前面賠償額的例子，或是買賣雙方另行加註「買方同意賣方不需提供任何履約保證或相關機制」也算是以個別磋商條款排除預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，損及消費者權益，還是要回歸行政院版本處理。
是說，即使建商有提供「履約擔保機制」，也不見得真的保障就是了，不過這又是另一個難解的法律問題了。
在買預售屋時，你仔細看過建商的契約條文了嗎？曾經發現哪裡跟行政院版本訂的不太一樣的地方嗎？歡迎留言告訴我們。
