地上權是什麼？地上權的房子可以貸款嗎？
2022/07/08閱讀時間約 1 分鐘
地上權與租賃是一樣的概念，就像是你需要一塊地蓋房子，但是沒有這麼多錢能買下一塊完整的建地，於是你向有地的人承租地上權，便可在土地上蓋房。不過地上權的權利比一般租賃大，且租約非常的長，因此常見於建商向政府申請地上權蓋房子，因此便有了地上權的房屋。
地上權與租賃的差異
- 地上權為「物權」；租賃則是「債權」。
意思是地上權會被登記在地政事務所中的土地登記簿上，才算生效；租賃不須登記，但若租約超過一年需簽訂契約，不超過一年則為不定期租賃。
- 地上權無時效限制；租賃則有最長時間限制
地上權基本上無限制契約內容要設定多長的時間，但常見的為50年；租賃契約則規定，最長不得超過20年，不過契約失效後還能續約。
- 地上權的使用權利可以讓給別人，但是租賃則不可隨意讓，需要經過出租人同意才行。
- 地上權租金不可隨意更動，不論地價變動如何，都不可以隨意變動租金價格；租賃則可以任意變動，增減租。
- 地上權人不可要求土地的所有權人對土地進行任何修繕行為；租賃的承租人則可要求地主對土地盡到修繕義務。
物權與債權的差異？
物權指的是對物品具有支配權，因此地上權對於是否支付租金，並沒有這麼重要，且具有排他性，採一物一權，不可在同一個標的物上容下多數物權。
債權作用在於請求給付，為請求權，也就是說我租這塊地，承租人的目的就是希望你付錢，所以屬於債權，是無排他性的，因此可以一塊土地成立多數債權。
地上權的優缺點分析
優點：
- 不需要花錢買地
- 地上權房屋價格比市價低2－3成
缺點：
- 除了租金還有權利金
- 簽約到期必須拆除建物
地上權房屋有哪些注意事項？
既然是地上權房屋，就表示你買了這間屋子，只有房子是你的，但土地並不是你的，因此一旦地上權失效了，房子必須面臨可能被拆的風險。不過建商如果要開發地上權建案，與政府簽約至少50年以上，因此有生之年也不太需要擔心房屋會被拆除，且如果真的遇上了，還可以跟政府續約下個50年，因此也不是什麼大事。
地上權房屋為何有其吸引人之處?是因為價格較為便宜，是比較好入手的選擇，但是地上權房屋還細分為兩種。
- 普通地上權房屋：是買到建物的所有權，可以對建物進行任何處置，包括買賣或租賃甚至貸款皆可，只是一樣會被註記為地上權房屋，因此轉手較困難，且貸款成數並不高。
- 使用權房屋：這類房屋價格比第一項更為便宜，但是並沒有買到建物的所有權，建物依舊掌握在建商手上，既無法買賣，也無法貸款，這就有點像是你簽了一個非常長期的租約，只是一次付清而非每月繳租罷了。
地上權房屋可以貸款嗎？
若你買的是普通地上權房屋，是可以貸款的喔！只是因為地上權沒有土地，因此銀行不一定會通過，且就算真的通過貸款申請，沒有土地的價值進行估算，是很難有好成數的，大約會落在房價的5成至6成左右，利率也會相對高些。
地上權房屋劣勢一覽
- 不易轉手、交易。
- 沒有土地所有權。
- 還是有房屋稅，同時還有地租的問題。
- 貸款成數不高。
- 到期若無續約，則建物須被拆除。
銀行成數不足 地上權房屋還能怎麼貸？
因為地上權房屋就像是非常長期的租約，因此與一般房屋不同，不會隨著時間而漲價，反倒會隨著時間折舊，因此即使你繳完房貸，過個幾年房屋地上權就又到期了，房屋也不會是你的。
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