【蛙蛙國教室】第21講～「生地」、「熟地」不是中藥名稱，而是資產股關鍵概念～泛論彩蛋股南染資產價值
閱讀時間約 17 分鐘
俗蛙從眾：單純投資經驗及觀念分享，發文非鼓勵跟隨操作，投資有賺有賠請自負責任。
世界真是小小小 小得非常妙妙妙
這是一個小世界 小得真美妙
這是一個小世界 小得真美妙
呱，「阿妙」原本很細小，統治著全國最小的鎮，成為「五星級」鎮長，靠的就是「每天跑三點半」～嗚嗚嗚，真令人感動，八點上班開始跑，一天得跑七個半小時，深入民間每個角落，真是勤政愛民。
啥，你說羅東鎮面積僅11.34平方公里，這樣一小時才跑晚1.51平方公里，比跑四趟400公尺操場還短～呃，這個有啥問題呢？嗯，一分鐘跑25公尺～呱，比青蛙速度快就好，真的沒問題，果然是勤政愛民。
範圍太小不够跑？那就變成「五星級」縣長，宜蘭縣有2,143.62平方公里，够她認真「每天跑三點半」～GIRO，更正，得天天從「今天三點半」，跑到「明天三點半」。
啥，那「妙蛙種子」疏於管教怎麼辦？～呵，「阿妙」的兒子當然是「妙蛙種子」～呃，哪那麼嚴重，他就認真談戀愛，天天寫情書，反正就是～「哇，真的是情比天高比海深呢」。
啥，「妙蛙種子」已婚，有小孩，還不止一個……這不是蛙妻眼中「渣男」嗎～終於鬧起家庭革命，疏於管教的「阿妙」，一氣之下要他兒子燒了所有「情書」。
呃，保險櫃情書全拿出來，整整三十公斤，呱，讓咱心算看看，A4紙寫情書，一共有6千頁的情書。如果照片的話，假設150張6吋照片是500克，那麼30公斤就有9000張照片。
矇了，「女朋友」真多耶，建議「妙蛙種子」開花結果後，改名「妙蛙大鼻子情聖」～GIRO，誰又拿玻璃瓶砸本蛙，咱「情書存貨」才三公斤耶。
呱，凡是剛剛笑老師的，甭上課了，本學期一律死當。
【土地資產股】屬於低景氣相關股
投資市場沒有所謂「未卜先知、玄機妙算」
FED理事會主席鮑爾對通膨及升息的態度，很多財經媒體的「未卜先知、玄機妙算」都錯了～他在傑克森霍爾「全球央行年會」的「極鷹派立場」演講，本蛙即使事先判斷正確，但遲來的正義不是正義，太相信他的「專業」及「威信」，讓很多股票無法在最適當時機推薦或建議。
最近的合一、世德、南染都一路狂飆，但如果鮑爾早一星期適度表態，本蛙就不會遲到最後一刻才發文，會讓諸位有更好進場點～咱不習慣追高，總希望大盤利空時發文，以免墊高成本。
如果南染晚一個交易日停止交易，故事的結果就會全然不同。
僅為本蛙的謹慎與膽小向諸位致歉，其實這檔股票就是本蛙念茲在茲的「資產股第二」，每股潛在土地開發收益傲視台股。
不用心急，南染土地還沒進入實質開發階段，未來全球股匯市風險隨時引爆，還是老話一句，是你的，終究會是你的：莫追高、莫殺低、急漲賣、急跌買，用《莫急定律》MA5、MA20、MA60自己挑一條均線，盤中碰到再買，可以盤前預掛。
南染退出紡織染整事業 轉型聚焦不動產租賃及封測
南染無預警8/28停止交易，並於收盤後於證交所召開記者會。
南染退出紡織染整事業 轉型聚焦不動產租賃及封測
把【蛙蛙國教師】第21講先放入「訂閱限定」，是因為剛好南染有投資價值，本來就在本蛙預計推薦的名單中，得兼顧到「訂閱者」權益。
更細部關於南染投資價值分析，會於【盜井筆記】發專文評論，請於明日盤後閱讀。
20220830中歲頗好道，晚家南山陲～台股最低調的每股資產價值王～南染的資產價值是時間醞釀出來的
在《房地產專文》發文規劃中，就將桃園篇區分為三篇：以■中壢區為核心的南桃園／以□桃園區為核心的北桃園，和☆新北市衛星都市型態的龜山區／蘆竹區／八德區。
今天文章所使用的資料及照片，就是兩個星期前北上收集的，包括機場捷運線A10山鼻站及南染蘆竹廠，沒想到意外派上用場。
預計寫到《桃園篇》第三篇，屆時再推薦「資產股第二」的【南染】～低調到默默無聞的「隱形資產股王」。
8/26南染都因重大訊息【停止交易一日】，並召開【重大訊息記者會】，也，咱不緊急推薦也不行了。
南染的土地資產屬於「生地」
呃，怕諸位不能即時深入了解南染，於是以【蛙蛙國教師】型態，用【資產股】的「生地」與「熟地」的概念差異，分析兩者資產差異及操作邏輯。
並同步提醒有興趣的版友，可以進場少量布局，推薦價就是今天收盤價40.2。
南染的土地資產屬於「生地」，和大洋的「熟地」完全不同。
所謂「生地」與「熟地」，呱，當然不是咱最怕的兩味「燉蛙中藥」：
●資產股的「熟地」是指～土地資產（如大洋）已經過變更地目，且已有後續完整開發計劃者。
○資產股的「生地」是指～土地資產（如南染）未經過變更地目，且沒有後續完整開發計劃者。
「熟地」的價值遠高於「生地」，不再停留在「題材階段」，而進入「開發階段」，可隨時製造資產收益。
因此，本蛙之前發文不斷強調，只有「熟地」資產股才有投資價值，否則就是題材炒作而已。
但是【南染】卻是唯一例外：因為潛在資產價值驚人，且公司長期正派經營，從無意炒作土地資產，更重要的是這時候不開發，正好留下來創造後續最大價值。
本蛙強調【南染】不是介紹，而是【推薦】。
而且，呃，其中千張以上是本蛙長期介紹給親朋好友的，因為欣賞這家公司「正直誠信」，願意提供資訊給能等公司長期開放計畫者。
單純投資經驗分享與分析師操作建議不同
那個【職業酸民】蠢到每次落入本蛙陷阱
本蛙原始發文故意提到，親朋好友長期投資南染，有合計達千張以上持股，就是等著【職業酸民】～請君入甕，痛毆一頓。
沒知識、沒常識，不代表其蠢如豬，更可能比豬更蠢～呱，豬可是很聰明的。
■本蛙網路發文談投資，純粹是「經驗分享」，既然說是以自身經驗分享，請諸位放心，無論是做多、放空股票，本蛙保證「言行如一」，一定會有該筆多單、空單存在，因為才不會涉及「憑空分析推薦」，那要有專業「證券分析師執照」。
為什麼懶得理「空氣單」指控，為什麼說沒有「曬單」必要，因為經驗分享，就是一定得有該筆多單、空單存在，諸位千萬不要上當，類似經濟日報、工商時報那種「股市擂台賽」的績效公布，那個沒有「證券分析師執照」是違法的，超出經驗分享範圍之外，只是政府不抓而已。
□至於什麼叫「請君如甕」，諸位笑出聲本蛙不介意，擁有「證券分析師執照」者，其實本身及二親等內，是不能擁有推薦股票的，不然就涉及「利益衝突」，英美證券體系國家，要求分析師出具報告，一定要載明本身及二親等內有無持股，屬於何種方式持股，跟相關公司是否有利益關係。
天天跨說自己操作績效多好，真要沒照才沒有誘使版友拉抬問題。萬一擁有「證券分析師執照」大跌狂發安慰文，本身及二親等內，若期間有逆向操作獲利者，諸位可以放心去告，不但輕者計點、重則吊照，還可能違反《證券交易法》入獄。
呃，真不巧，本蛙當過立委「法案助理」，很多法條只是不執行，其實規範很嚴格。
感謝【職業酸民】打自己一巴掌。
南染目前題材炒作重於業績，和大洋、世德情形不同，可以等回檔承接
嗚嗚嗚，【東廠僅一位】把諸位教壞了，太多人一肚子壞水，南染漲停鎖死買不到，居然……
■「資產股第二」買不到，「資產股第一」更便宜，為何不買？
□同樣是彩蛋股，「第二彩蛋」買不到，為何不買「第一彩蛋」？
會幹這種事的人，天生適合「殘害忠良」，呱，歡迎加入【東廠】溫暖大家庭。
《蛙蛙便利貼20220825》是不是踏破鐵鞋，誰就能夠找到誰～合一／大洋～善戰者無赫赫之名，低調未來概念股～神秘彩蛋世德
南染成為超級資產股，其實根本無心插柳……
南染的蘆竹廠位於偏遠山區（蘆竹鄉山腳村）、三重廠位於當年氾濫河岸（二重疏洪道），根本沒有考慮過未來增值空間。
說一說「機場捷運線」秘辛，諸位看圖解站點，有「紅點」及「黃點」兩種，「紅點」是必停站，無論直達車及普通車都會停；但「黃點」只有普通車會停，全台灣捷運只有「機場捷運線」如此設計。
因為原本中央根本不打算設「黃點」，那會拖垮整體行車速度，但是地方就是不願意過路而不打劫，最後勉強同意設站，但車種分為直達車及普通車。
但是為了顧及行車速度及施工速度，「機場捷運線」盡量走直線且不進市區（徵收及施工困難），到了當年蘆竹鄉設站擺不平，就在兩個核心區段中央設站～北部蘆竹地區及南部南崁地區誰也不讓誰，只好選了中間最荒涼的山鼻村、坑口村設站。
山鼻村當時一篇農田、埤塘、工業區……愛挑便宜地設廠的南染，居然中了樂透，更精彩的下篇談。
三重廠也是相同邏輯，莫非「福祿壽三仙」神力加持，雷神索爾閃電連續劈中兩次。。
□南染在新北市三重大有街也有4903坪土地，1971年以7346萬元購得，目前這塊土地及廠房已出租給新竹貨運，列入投資性資產，現在市值超過56億。Google MAP表示出兩個位置，有待實際探訪釐清。
南染無意開發資產，只想進行不動產租賃
請注意，南染截至目前為止，根本無意開發「三重廠」與「蘆竹廠」，不但未積極申請變更地目，而且公司也一再說明，是以租賃型態提升資產收益。
這跟南染目前主事者三位老先生態度有關～被咱們年輕股東偷偷叫「福祿壽三仙」～他們對「實業」有絕對的堅持，簡直比王永慶還「勤勞樸實」，費盡心思提升公司營運效率，絕口不提「土地開發」。
參觀過南染廠房的，一定訝異整齊清潔程度，堪比當年「億豐」，完全不像其他染整廠那樣隨便。
下文再跟諸位說一堆……「福祿壽三仙」故事～哈哈哈，本蛙每次講這些故事，連自己都會笑，這個留待下文分曉。
只要三位「老神仙」還在，就別期望「土地開發」能有多快進度。
慢慢等，會有合適進場點，那三位「老神仙」勇健得很呢。
請諸位顧及【訂閱者】優先權益，不要在回應說彩蛋是南染。擅自提到一律刪文。
「生地」的財務資料隱藏玄機
在財報揭露上，土地資產的價格揭露，有三種主要型態：原始取得價格、重估增值、公允價值。
南染為了避免外界及子孫覬覦土地資產，很長時間都用「原始取得價格」登載財報，甚至不做每十年固定「重估增值」，除非是遇到虧損才會重估一下，使股利／股息能順利發放。
但是後來「財報準則」變更，自有資產及投資性不動產要分別處理，後者要「重估增值」貼近市價，且要求披露「公允價值」，也就是「市價重估」，才讓南染傲人資產浮上水面。
光「投資性不動產」市價就高達56.15億，大約價值9.39個股本。
目前有三項「投資性不動產」：三重廠房租與新竹物流、蘆竹廠後段租與子公司南岩半導體、辦公大樓部分樓層。
這個還不到總坪數1／3 ，其他部分重估價值可想而知。
但全部都還是「生地」，沒有經過「變更地目」。
「蘆竹廠染整業務停工」涉及會計變更
南染蘆竹廠在宣布停止本業染整事業後，改公司為資產管理公司，會計上有兩大變動：
一、必須提列員工資遣費用，及設備減損費用：前者70名員工部分轉調、部分退休或資遣，後者總額1235.5萬而已，合理減損EPS一元多。
二、新列入投資性不動產，必須進行重估資產價值，蘆竹廠總面積17,000坪，未納入投資性不動產者佔多數，這個就很有想像力，恐怕市價重估增值不亞於三重廠。
南染股東持股穩定且堅定
千張以上大股東目前持股佔68.20%，百張以上則佔88.48%，看好者早就排隊站好。
唉，比誰活的久，明知道南染【福祿壽三仙】根本無意變更地目、開發資產，但基於總有一天等到你的信念，南染無論業績如何，長期持股不斷增加。
《有感而發》「貨櫃航運」及「散裝航運」一堆「假半仙」
不懂真的不要裝大師，不要蹭熱度譁眾取寵，散戶會損失慘重。
請問還有哪位自不量力的假達人，再說比本蛙懂航運類股的～不論貨櫃航運，還是散裝航運，全軍覆沒了吧～再天天來回應挑釁呀，再到PTT去留言濫罵呀，真是夠了，不過網路消息擷取貼貼，也可以在那裡裝大師：
一、要諸位停損沒錯吧，你不停損等著一輩子解不了套。
20220812醒醉夢，喚吟仙。先秋一葉莫驚蟬～【貨櫃航運】及【航空股】景氣現況分析與操作建議。
二、要諸位「貨櫃航運」只能0.8～1.2倍股價淨值比區間操作沒錯吧。
20220710欲將輕騎逐，大雪滿弓刀～貨櫃航運世紀行情結束，股價淨值比0.8至1.2區間操作～貨運承攬千萬別碰（完稿）
三、要諸位「散裝航運」千萬別碰，到時後準備傾家蕩產沒錯吧。
【蛙蛙國教室】第3講～散裝航運老闆都是炒手兼主力（修理老闆篇）
這些海運類股相關股票，本蛙都是十幾、二十幾元就推薦的，沒人相信會大漲十倍以上，請問當時你們在哪裡？
有沒有哪位跨平台抄本蛙標的的……
咱就搞不懂，自以為是的「譁眾取寵」，道聽塗說的「浪得虛名」，也能被「同溫層」捧為先知，咱說過除非香港、日本航運資深分析師～話就放在這裡～國內無一人在「海洋運輸」是咱對手，別跑來咱這裡「自取其辱」。
就直接回你一句話，冷氣機可以設定溫度，所以躲在冷氣間說「屁話」的，才叫經營【同溫層】。
你們何時看過本蛙～貼個網路新聞／放個網路美女盜圖／隨便手繪幾筆圖解／Po個漲跌幅排行榜／幾個字交代壓力支撐～這樣混過去嗎？
本蛙研究及推薦的公司，股東會能去則去，法說會一定請假去，不然請公司寄錄音檔，公司發言人一定認識本蛙，無論刮風下雨，說過的地方一定親自去過，好意思說本蛙經營「同溫層」。
要演那種悠閒度日、故做清高、品味超群，躲在冷氣間推薦標的，那都是你家的事～但對外裝模作樣，再找人日以繼夜鬧場，那就是品行問題了。
是吧，台灣阿龍先生。
10.1K會員
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寫［付費投資專題］要嚴肅，呃，不能引用《韋小蛙》痞子名言… 呱，請出《任蛙行》
呱，本蛙生平快意恩仇，殺蟲如麻，囚居井底，亦屬應有之報。唯本蛙《任咱行》被困於此，一身通天徹地膨風神功，不免與本蛙便便同朽。後世小子，不知本蛙之能，亦憾事也。
最大遺憾是對不起［散戶窮蛙］，但版權及長期鬧場問題必須解決，用認真彌補囉。
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如此進展，引發了兩種評論風向。其一，是以俄羅斯飛彈與炮兵科學院（Russian Ac
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