破解黑心話術：購屋超級攻略

今天要介紹一本房地產相關的書籍，這本書是由采實文化出版，作者Zack有多年的房地產實務經驗，在Youtube上經營國內外房地產教學資訊頻道，累積超過10萬訂閱人數，這本書就是集合了Zack在房地產的經驗與建議。

作者在書裡先講解了影響房地產漲跌的主因，然後說明台灣的房地產市場為什麼會這麼亂的原因，再透過其過去經驗，分享在台灣購屋時常會碰到的30大購屋陷阱，最後也建議了幾點適合進場買房的時機。

影響房地產漲跌的因素，除了供給與需求之外，其次主要就是資金，而影響資金多寡的因素又有許多，最主要的是能決定市場利率與資金流向的央行。央行長期維持的低利率環境，讓資金無法在銀行賺到錢，所以大量流入房地產收租或賺價差，若銀行利率夠高，許多人會懶得去當辛苦的房東。

政府的低利率造就了高房價的體質，例如2004年政府提供了一連串的房地產補助措施，只要有足夠的薪資證明，房屋貸款要八、九成，甚至全額貸款買房都沒問題，利率越來越低，房價所得比低，國內資金越來越氾濫，房屋持有成本也低。

在2009年，美國聯準會啟動的QE釋出大量熱錢，又進一步的讓大筆資金湧進台灣房地產，讓台灣房地產走了將近20年的多頭行情，只有在2015年底聯準會開始升息，2016年政府推出房地合一稅、信用管制、與實價課稅等措施，才讓台灣的房地產暫時抑制了短期炒作。

2022年，聯準會又開始升息，台灣房市也明顯進入了蕭條期，雖然待售物件量大增，但買氣卻急速消失中，雖然平均房價並沒有往下掉，但這就是房市的強弩之末，典型多頭尾聲的徵兆。

第一是房地產制度造成的問題：持有成本（房屋稅與地價稅）太低了，你每年繳給社區的管理費說不定還大於房屋持有成本，甚至連車子的燃料稅與牌照稅都可能比擁有房子要繳的稅還高，而囤房稅也不高，房價漲幅都遠高於囤房稅。

第二是房貸利率低與貸款期間長：低房貸利率與高達30與40年的貸款期限，讓購屋者的購屋壓力低很多，讓老百姓更願意將資金投入持有成本低，上漲幅度高的房市裡。

第三是遺產稅與公告現值：台灣的課稅標準是依據政府認定的公告價值，而非實際交易價格，而公告現值常常是遠低於市價。如果想要轉移財產給下一代，將現金拿來買房產可以剩下更多稅，因為遺產的計算標準是房子的公告現值，透過房地產轉移資產，可以省下大量稅金。

第四是不透明的租屋市場：大部分的租賃都是在檯面下交易，租客與屋主雙方都無法得到保障，房東擔心遇到糟糕的租客欠繳租金、破壞房子、甚至變成凶宅，房客怕屋主不願意修繕、隨意帶房仲進入室內、或在下次租期惡意調高租金或不續租。

房仲業也很亂，Zack指出幾點台灣房仲業的亂象。

房仲考照制度極度寬鬆，基本上只要乖乖出席4天的課程，然後背背考古題就有很高機會可以考過。雖然每4年必須複訓一次，以延長不動產營業員證照的效期，但複訓只需要在位子上坐3～4天，玩玩手遊刷instagram都可以，有沒有聽課並不是重點，因為複訓也不會有任何測驗。

房屋一般委託約過於氾濫，因一般委託約可以簽給多家房仲公司銷售，提高接觸到更多買家的機會，但實際上卻會造成自己出售價格不理想的後果。因為屋主沒有簽專任約，物件隨時有可能會被其他房仲賣掉，房仲會認為努力銷售或砸錢幫屋主廣告並沒有保障。

房仲擔心買方會到處找同行下斡旋，於是就會盡量向買方釋出「我這邊可以談的比較便宜」的訊息，吸引買方在這邊出價，於是所有簽一般約的仲介都紛紛放棄為屋主守價，進而讓簽一般約的屋主很難賣到自己理想的價格。

另一個是做狀況的傳統陋習，仲介會利用說謊、講假故事的方式去誤導消費者，讓消費者做出錯誤的判斷。譬如仲介會向買方說，這個物件真的很搶手，已經有兩組客戶在下斡旋了，如果你價格不往上加的話，這間很快就要被別人買走了，但實際上，這間房子可能從來都沒有人出過價。

還有一直喊漲的恐嚇式行銷，今年不買，明年更貴。或利用資訊不對稱的優勢，譬如對急售的屋主說自己的房子缺點很大、瑕疵很多、賣向不佳，進而低估房子售價，另對一頭熱的買方說另一套說法。譬如2020年後，業者都在用原物料上漲、缺工、與通膨嚴重這話術，來誤導買方以為房價飆漲趨勢是不可逆的。

以上是作者在這本書介紹的台灣房地產狀況，後面又用了將近半本書的篇幅在介紹30大購屋陷阱，譬如房價只漲不跌、房價從沒跌過？實價登錄推高了房價？原物料上漲與通膨，導致房價上漲？現在不買，以後就買不起了？租房子就是在幫房東繳房貸？只要一直轉貸，就能一直都在寬限期？

作者認為，許多人完全只是在帶風向，譬如房仲根本就不懂房地產，房仲新人的教育訓練都是在教房產物件、開發客戶、與談判技巧，完全沒有總體經濟學的課程，反正只要能用話術技巧賺到錢，能讓客戶乖乖簽字，其他根本就沒有意義，久而久之，自然就會變成業績掛帥，唯利是圖的行業，房仲變成單純賣房子的推銷員。

而房仲總部會有董事長、CEO、發言人對外發表對於隔年的房市展望與預期，幾乎全部都是給出一模一樣的看法，價量齊漲，明年會比今年更好。而這些說法當然也都是為了公司的營收，而非專業的總經判斷。

還有教你炒房的投資老師，譬如教你如何零自備款買到會漲價的房子，教你用違法的AB約來向銀行超貸。還有老師帶投資人集資買房，你可以購買每個月3千元的定期定額購屋方案，然後領取4%～5%不等的利息，甚至還有老師替學員代操房地產，最後衍生法律糾紛。

這本書相當厚，將近400頁的內容，敘述了許多房地產不為人知的眉角，對於想要投資房地產的人，可以買來閱讀，了解一下業界常用的話術，不要讓自己大筆金額的投資落入了不實話術的陷阱。

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