破解黑心話術:購屋超級攻略

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今天要介紹一本房地產相關的書籍,這本書是由采實文化出版,作者Zack有多年的房地產實務經驗,在Youtube上經營國內外房地產教學資訊頻道,累積超過10萬訂閱人數,這本書就是集合了Zack在房地產的經驗與建議。


作者在書裡先講解了影響房地產漲跌的主因,然後說明台灣的房地產市場為什麼會這麼亂的原因,再透過其過去經驗,分享在台灣購屋時常會碰到的30大購屋陷阱,最後也建議了幾點適合進場買房的時機。


影響房地產漲跌的因素,除了供給與需求之外,其次主要就是資金,而影響資金多寡的因素又有許多,最主要的是能決定市場利率與資金流向的央行。央行長期維持的低利率環境,讓資金無法在銀行賺到錢,所以大量流入房地產收租或賺價差,若銀行利率夠高,許多人會懶得去當辛苦的房東。


政府的低利率造就了高房價的體質,例如2004年政府提供了一連串的房地產補助措施,只要有足夠的薪資證明,房屋貸款要八、九成,甚至全額貸款買房都沒問題,利率越來越低,房價所得比低,國內資金越來越氾濫,房屋持有成本也低。


在2009年,美國聯準會啟動的QE釋出大量熱錢,又進一步的讓大筆資金湧進台灣房地產,讓台灣房地產走了將近20年的多頭行情,只有在2015年底聯準會開始升息,2016年政府推出房地合一稅、信用管制、與實價課稅等措施,才讓台灣的房地產暫時抑制了短期炒作。


2022年,聯準會又開始升息,台灣房市也明顯進入了蕭條期,雖然待售物件量大增,但買氣卻急速消失中,雖然平均房價並沒有往下掉,但這就是房市的強弩之末,典型多頭尾聲的徵兆。


台灣的房市有多亂?


第一是房地產制度造成的問題:持有成本(房屋稅與地價稅)太低了,你每年繳給社區的管理費說不定還大於房屋持有成本,甚至連車子的燃料稅與牌照稅都可能比擁有房子要繳的稅還高,而囤房稅也不高,房價漲幅都遠高於囤房稅。


第二是房貸利率低與貸款期間長:低房貸利率與高達30與40年的貸款期限,讓購屋者的購屋壓力低很多,讓老百姓更願意將資金投入持有成本低,上漲幅度高的房市裡。


第三是遺產稅與公告現值:台灣的課稅標準是依據政府認定的公告價值,而非實際交易價格,而公告現值常常是遠低於市價。如果想要轉移財產給下一代,將現金拿來買房產可以剩下更多稅,因為遺產的計算標準是房子的公告現值,透過房地產轉移資產,可以省下大量稅金。


第四是不透明的租屋市場:大部分的租賃都是在檯面下交易,租客與屋主雙方都無法得到保障,房東擔心遇到糟糕的租客欠繳租金、破壞房子、甚至變成凶宅,房客怕屋主不願意修繕、隨意帶房仲進入室內、或在下次租期惡意調高租金或不續租。


房仲業也很亂,Zack指出幾點台灣房仲業的亂象。


房仲考照制度極度寬鬆,基本上只要乖乖出席4天的課程,然後背背考古題就有很高機會可以考過。雖然每4年必須複訓一次,以延長不動產營業員證照的效期,但複訓只需要在位子上坐3~4天,玩玩手遊刷instagram都可以,有沒有聽課並不是重點,因為複訓也不會有任何測驗。


房屋一般委託約過於氾濫,因一般委託約可以簽給多家房仲公司銷售,提高接觸到更多買家的機會,但實際上卻會造成自己出售價格不理想的後果。因為屋主沒有簽專任約,物件隨時有可能會被其他房仲賣掉,房仲會認為努力銷售或砸錢幫屋主廣告並沒有保障。


房仲擔心買方會到處找同行下斡旋,於是就會盡量向買方釋出「我這邊可以談的比較便宜」的訊息,吸引買方在這邊出價,於是所有簽一般約的仲介都紛紛放棄為屋主守價,進而讓簽一般約的屋主很難賣到自己理想的價格。


另一個是做狀況的傳統陋習,仲介會利用說謊、講假故事的方式去誤導消費者,讓消費者做出錯誤的判斷。譬如仲介會向買方說,這個物件真的很搶手,已經有兩組客戶在下斡旋了,如果你價格不往上加的話,這間很快就要被別人買走了,但實際上,這間房子可能從來都沒有人出過價。


還有一直喊漲的恐嚇式行銷,今年不買,明年更貴。或利用資訊不對稱的優勢,譬如對急售的屋主說自己的房子缺點很大、瑕疵很多、賣向不佳,進而低估房子售價,另對一頭熱的買方說另一套說法。譬如2020年後,業者都在用原物料上漲、缺工、與通膨嚴重這話術,來誤導買方以為房價飆漲趨勢是不可逆的。


以上是作者在這本書介紹的台灣房地產狀況,後面又用了將近半本書的篇幅在介紹30大購屋陷阱,譬如房價只漲不跌、房價從沒跌過?實價登錄推高了房價?原物料上漲與通膨,導致房價上漲?現在不買,以後就買不起了?租房子就是在幫房東繳房貸?只要一直轉貸,就能一直都在寬限期?


作者認為,許多人完全只是在帶風向,譬如房仲根本就不懂房地產,房仲新人的教育訓練都是在教房產物件、開發客戶、與談判技巧,完全沒有總體經濟學的課程,反正只要能用話術技巧賺到錢,能讓客戶乖乖簽字,其他根本就沒有意義,久而久之,自然就會變成業績掛帥,唯利是圖的行業,房仲變成單純賣房子的推銷員。


而房仲總部會有董事長、CEO、發言人對外發表對於隔年的房市展望與預期,幾乎全部都是給出一模一樣的看法,價量齊漲,明年會比今年更好。而這些說法當然也都是為了公司的營收,而非專業的總經判斷。


還有教你炒房的投資老師,譬如教你如何零自備款買到會漲價的房子,教你用違法的AB約來向銀行超貸。還有老師帶投資人集資買房,你可以購買每個月3千元的定期定額購屋方案,然後領取4%~5%不等的利息,甚至還有老師替學員代操房地產,最後衍生法律糾紛。


這本書相當厚,將近400頁的內容,敘述了許多房地產不為人知的眉角,對於想要投資房地產的人,可以買來閱讀,了解一下業界常用的話術,不要讓自己大筆金額的投資落入了不實話術的陷阱。


博客來:https://www.books.com.tw/products/0010942450





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