【圖】簡易分辨3種法拍屋

想要買房子，取得物件有很多種管道：透過屋主自刊廣告、委託房仲、或向建商代銷業者直購等，也有一些人尤其投資客，會想要以低於市價的方式取得房屋，之後收取房租或轉手賣掉賺差價等，而這樣的房屋多有「狀況」，像是原本房屋所有權人可能因故無法繼續繳交貸款，或夫妻協議離婚後，基於「夫妻財產共有原則」，必須將彼此名下不動產、動產等平均分配二人，此時房子就需鑑價、委託法院將房子拍賣。這類房子，廣義來說就是俗稱的「法拍屋」，其中又因拍賣執行單位不同，又分成「法拍屋」、「金拍屋」與「銀拍屋」等三種房屋拍賣類型，繼續往下跟著圖表介紹，看看其中的異同。

法拍屋，簡單理解其實就是法院拍賣的房屋，即債權人向法院聲請拍賣債務人的不動產，依《強制執行法》執行。一般法拍屋會在各地方法院舉行，投標方式主要有「現場彌封投標」或投標人不需到場，以郵寄投標書的「通訊投標」兩種，標的物的所有權為債務人。

法拍屋的投標底價，法官會依「估價報告書」訂定；投標保證金則依投標底價的10~30%，一般為20%來支付。想要投標的民眾須留意，一旦法拍屋得標後，必須在7天內繳清尾款，否則會被視為棄標，最嚴重者可能會連保證金都無法全部拿回。假設順利在期限內付清剩餘款項，14日後法院才會核發「不動產權利移轉證明書」，民眾才能憑這份證明書，委託代書辦理後續的「產權登記」及「過戶」。

不過，對於一般已經需要貸款購屋民眾，此時因產權尚未轉移，又要在7天內籌措大筆資金繳付尾款，確有難度。為了不要讓自身陷入「屋財兩失」的窘境，大家各憑本事，有的人會尋求民間金主補足資金缺口，但通常利率較高；另一種方法是，事先詢問是否有銀行願意提供「法拍屋代墊款」。所謂「法拍屋代墊款」是指通常為期1個月的無擔保信用貸款，因對銀行業者風險很大，所以利率平均仍要6%，關鍵在於一旦你取得房屋產權後，銀行就會將貸款轉為利率較低、年限較長的一般房貸。

雖然購買法拍屋，就是看中法拍屋較一般市價便宜，但還是有幾個缺點：

（１）普遍來說，一般遭法院拍賣的房屋，大多會在屋外貼上封條，所以只能看見外觀，無法入內確認真實屋況。

（２）法院不負「瑕疵擔保責任」得標人須自負風險。對於有些肉眼看不見的隱憂，像是可能買到有結構安全疑慮的海砂屋，或是多一些透心涼室友的「凶宅」等等。建議投標人務必查閱法拍公告物件的備註欄，確認有無車位、有無租約等現況。或調閱謄本、現場場勘附近同棟大樓、同個社區房屋，來推測室內的格局。當然，向鄰居或管理員打聽，法拍屋是否為凶宅等其它隱藏風險，也不失為一個好方法。

（３）法院拍賣的房屋，大多為「不點交」物件，因法拍屋的所有權人屬於債務人，萬一遇到得標的法拍屋，還有人住在屋內占用中，得標人可能就要多花心思溝通，再不然就只能花錢了事了。

「金拍屋」指的是法院委託「台灣金融資產服務股份有限公司」（以下簡稱台灣金服）拍賣抵押不動產，其法源依據有《強制執行法》與《金融合併法》。組織成立背景主要是因市面上法拍屋太多，政府為了要加速解決不良債權，促使法院更快處理法拍屋等因素，台灣金服公司因此誕生。

基本上金拍屋的執行程序、法律效力與投標金額等，大致上與法拍屋相同。有二點不同：第一，台灣金服的投標地點分為北、中、南三區，不像法拍屋是各地方法院。第二，根據台灣金服官網說明，除非該物件是空屋，且由「債權銀行保管」， 台灣金服公司會主動聯絡債權銀行，詢問該行是否願意提供帶看服務。 若是銀行願意帶看的物件，業者會在各案件的拍賣公告中「 備註欄」註明。

若不動產債權人為銀行，經法拍無人購買而流標者，回到銀行端可自行處分拍賣的不動產，就是銀拍屋，依《一般不動產交易法》執行。購買銀拍屋因標的物所有權屬於銀行，具有「產權清楚」、「可以帶看屋況」及「可以點交」等優點。有別於法拍屋和金拍屋，銀拍屋主要有喊價式競標，及部分銀行業者也採用「通訊投標」方式。其中，喊價競標最早可追溯到多年前今周刊的一則報導。報導中訪問戴德梁行總經理顏炳立，他提及台灣第一場銀拍屋是由具外商背景的花旗銀行，委託戴德梁行，在2001年以「公開競標、口頭喊價」的機制拍賣不動產，為此奠定銀行拓展房屋拍賣業務的基礎。

魔鬼藏在細節裡，購買法拍屋前前後後要注意很多事情。有人會說新手買房別碰法拍這塊；也有人說可以先從銀拍屋下手，因為至少房子是銀行的，他們會整理過，且產權清楚。無論如何，就像民眾查詢實價登錄一樣，很多枝微末節的小事，真的都會藏在明細或備註欄裡，包含法拍屋能否點交？可不可以事先進入屋內，確認房屋現況等，都將有跡可循。

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