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《房地產特輯。貸款篇下》蒹葭蒼蒼，白露為霜；所謂伊人，在水一方～房貸棉棉角角你要懂，兼一個恐怖的房貸鬼故事

井底之蛙
井底之蛙
發佈於逃蛙園記～『井底之蛙』的房地產心得
2023/04/29閱讀時間約 14 分鐘
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20230430 09:50 驢牽到北京就變成斑馬？

20230430 12:00 《盜井筆記》協力作家【切老】的「德麥」稿到了，內容很精彩，本蛙先準備發文，晚點補齊這篇「前文小品」。

房貸問題光怪陸離，猶如司馬粉圓講鬼

（See you tomorrow ……）

房地產的重要價值包含擔保及貸款

合法聰明節稅影響一生收益，甚至是貧富關鍵……

你問有錢人為何要囤房：一、具有投資上的買賣或租賃利益；二、高資產及所得者透過公司購屋合法避稅；三、房地產可以作為擔保及貸款。前面兩項都已經談過，今天就來談談最後一項。
首先感謝臉皮超厚的【不知雪の蟬】，呃，本想那個【房貸萬事通】遲早接到他電話……會想要「尿遁」，可是目前的狀況卻是，【房貸萬事通】解釋到【不知雪の蟬】想上廁所都不放他走，深怕漏掉應該注意細節。
很多版友都問過，若資金不足下，想購入第二間房，是不是應該從老屋增貸買新屋，但實務上有兩間高額貸款中房地產，不如拿老屋作為擔保品（所謂的財力證明），以爭取較好的貸款條件（房貸成數、利率、寬減期）。
這在所得稅法就有明顯利益差別，適逢報稅期間順便補充，基本上每戶只能申報一屋房貸利息扣除，即使兩個門牌的房屋打通者，僅能選擇其中一屋列報，且修繕貸款或消費性貸款不可列報。
所以很多家庭看似房產多間，其實價值不高或無增值潛力者，本蛙都不建議留，特別擁有多間且都貸款者，除非成立公司避稅，不然都是自找麻煩，比較聰明就是貸款集中一間，其他作為與銀行談判條件。

所得稅法值得深入研究，且經常有所修法變動……

這還有幾點需要補充：
■房屋不一定要在所得稅申報者名下：如符合房屋為本人、配偶、受扶養親屬所有並辦戶籍登記，且無出租、營業或執行業務者使用，可於綜合所得稅申報時申報列舉扣除。
□必須是購屋借款利息才能扣除：原始購屋借款或轉貸利息才能扣除，增貸、二胎貸款全部都不行。
●若同屋有兩筆購屋貸款符合條件均可扣除：這個對青年首購優惠貸款等特殊貸款者很重要，因為前者額度可能不足以支付，會有第二筆銀行購屋貸款，報稅欄位必須手動修改調整，以免權益受損。

○房貸利息抵扣要先扣掉「儲蓄投資特別扣除額」：例如銀行活定存利息等等、其全年扣除總額不能超過新臺幣270,000元。
☆租金支出、房貸利息只能二擇一：除了房貸可以申報列舉扣除，房屋租金每年也有12萬元的額度扣除額，但須留意租金與房貸利息只能二擇一列舉。 （但假設上半年租屋，下半年買房、繳房貸，則可按比例扣除。）
呱，國稅局特別關愛本蛙，嚴禁咱網路教如何節稅，請諸位務必向【不知雪の蟬】請教，就是要注意語氣，例如「請問尊敬的蟬大神……」，莫要「喂，問你唷，傻瓜青蛙……」。
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臨時手頭缺資金，想用房子抵押借款？

這就是擁有房地產優勢之一，如果個人信用無瑕疵，再有房地產作為擔保品，不僅對銀行申貸通過機會大，而且核貸利率也會較低。
有時會聽到有些屋主，臨時手頭缺資金周轉有貸款需求時，想以房子抵押借款，常聽到融資工具像是增貸、轉貸或二胎，都是以抵押房屋借錢的不同方式，但請注意其中細微差別。

什麼是房屋增貸？房屋轉貸？

■「房屋增貸」是指房貸本金已償還一定金額之後，因有資金需求，以同一個房產作為擔保品，向現有房貸承作銀行申請另一筆新的房屋貸款。
□「房屋轉貸」則是指將原本的房屋貸款清償，改申辦另一家銀行的貸款方案，只是轉貸尚且需要考慮原先貸款綁約的問題。

而不管是增貸或轉貸，其增加融資額度的方法，主要是在原有房貸金額之外，就貸款償還金額及目前房屋市價上漲空間，透過再次鑑價，運用不動產增值空間重新取得一筆資金。
所以要注意，你的房地產最好期間已經增值，且你個人信用條件要沒有瑕疵，各位務必留意兩個「天王條款」問題，以免萬劫不復。
●房貸只要一個月逾期，就直接構成「聯徵」瑕疵，只要金融機構申報，你就會無處可逃，所以房貸千萬不能違約了，才來緊急處理。
○房貸條約繁瑣，一般人很少細讀，但裡面暗藏許多合約陷阱。有些銀行包含不可使用信用卡預借現金超過兩次，你可能無故收到銀行解約電話及存證信函。

什麼是「二胎」房貸？

至於「二胎」，則是將已經抵押給Ａ銀行的房屋，再次抵押給Ｂ銀行做為第二順位債權人，以取的增貸資金，由於對銀行的風險較第一順位抵押房貸來得高。當然，貸款利率也會相對較高。
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不管是「增貸、轉貸或二胎」申請貸款基本條件是：

◆名下有房產者
◆原有房貸正常繳款一年以上
◆房屋仍有增貸空間

【不知雪の蟬】的溫馨提醒。

由於二胎房貸不受DBR22（Debt Burden Ratio，也就是所謂的負債比）的限制，其實又再次拉高個人的財務槓桿，建議只能應急用，不要成為常態。
DBR（Debt Burden Ratio）也就是所謂的負債比，而 DBR 22 公認的意思為：信用貸款額度不能超過平均月收入的 22 倍。金管會有規定銀行在審核貸款時不能通過「會讓申貸者負債比率高於平均月收入 22 倍」的貸款，但銀行真的可以貸到 22 倍的負債比嗎？
事實上，銀行最高頂多願意核貸至 DBR 16，再高上去得取決於申貸者的信用狀況、還款能力是否良好、有無符合信貸條件。
二胎房貸有所謂「銀行二胎房貸」及「民間二胎房貸」，由於民間融資機構良莠不齊且利率較高，也會利用各種名目收取高額費用，甚至利用綁約限制收取衍生的費用……整體算下來都是一筆可觀的費用，這也是民間二胎房貸所隱藏的風險。
蛙蛙朋友有個「民間二胎房貸」慘劇，搞到夫妻離婚，最後當成《附錄》以警訂閱者。
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【不知雪の蟬】房貸Q&A時間

知了、知了，本蟬騙稿費時間又來了，上次各位蛙友們詢問關於在特定情境下，如何提高信用評等的疑問～哈，只要把對【房貸萬事通】訪問錄音抄出來就好。
他是「傻瓜青蛙」，稿費蠻好騙的，想騙他稿費的，要經過本蟬培訓，記得免費報名唷。

情境一：努力工作的小吃攤商或市場攤商要如何舉證收入，以提高信用評等？

每月持續的將營利收入存入金融體系，當然是展現個人具備穩定金流並能提高個人財力的證明，但是，這又會衍生出另一個問題，要注意控制額度，防範國稅局查稅的風險，因此，存入金額要去審慎拿捏……
【房貸萬事通】聽說，有些醫生大咖，收現現金部分存銀行，大部分放個人家裡金庫，就是為了逃避國稅局查稅的手法。

財稅小知識：國稅局調查銀行存款時不是看餘額，而是看存入的總金額。
財政部依據「金融機構提供稅捐稽徵機關個人金融帳戶高頻交易資料作業規範」要求金融機構配合提供「高頻存入」個人金融帳戶資訊，以便國稅局課稅查核。
主要是針對「全年存款超過２４０萬元，且其間存入筆數頻繁者」進行查稅，當然這部分有排除特定非銷售交易型態的帳款往來，例如：投資金融商品及有價證券款項……而年存款門檻則是依據小規模營業人每月營業額超過２０萬起徵點則應開立統一發票的基準來設定。
不要你房貸還沒借下來，已經被逼開立統一發票。

情境二：沒有薪資收入，但有其他收入來源的蛙友

沒有薪資收入但是否有其他收益，例如租金收入及投資收入這也是可以拿來設算年收入所得。

若是已退休的長者，銀行是比較不建議採用退休金來設算年所得，畢竟那是人生最後一道防線（比較嚴謹的金融機構是不會拿來做為年收入的參考），反倒是建議如果家裡晚輩有固定工作收入，是可以擔保方式，提高信評。

情境三：剛出社會、入職沒多久的蛙友

給剛出社會入職沒多久的蛙友們的提醒，「信用空白不代表信用良好」。
可以從現在開始辦信用卡並準時繳付卡費，在金融體系建立穩定、可靠的信用紀錄，避免呈現聯徵中心「信用小白」的狀況，因為沒有任何信用紀錄通常也被認為「沒有信用」。
銀行沒有辦法驗證你的信用狀況，因此，也不願冒險貸款，因此，從現在開始建立完整、無暇的成績單，就是提高未來信用評等的方式。

另外，有關於毛胚屋貸款

以豪宅為例，如果建商一開始提供的產品型式即是毛胚屋，其物件性質上就屬於通用產品規格，則銀行鑑價時可以很容易找到相同建案的毛胚屋產品價格，在價格上也就會依所查訪到的市場行情做鑑價參考。

但是，如果是中古屋重新打掉準備重建的毛胚屋，這種情形的鑑價會比較複雜，撇除地段、屋況、周邊價格考量之外，因為還牽涉到購屋目的，未來你是要自住？出租投資？……
因為銀行研判有可能不是拿來當自用住宅的疑慮，最近央行三令五申要求金融機構不要助長炒房，銀行也怕金檢出問題，自然對於此類型的物件在鑑價放款上會趨於相對嚴謹。
本蟬認識這個「傻瓜青蛙」十幾年，蛙蛙的個性自我要求到精神潔癖地步，你們每個留言都看，也都會想辦法回答，蛙妻說談戀愛都沒那麼認真。不要挑戰他記憶力，呵呵，這幾個問題都是他背給我的。

《青蛙亂呱》用心讓銀行安心

不想房貸信用破產首要量力而為，另外用下面方法先撐著，想辦法找親友及銀行協調

房仲【偷米哥】還在書寫「天書」階段，但顯然是個值得栽培的作家，不知諸位以為本蛙研判如何？……
關於上兩篇文章，本蛙說明一下，每個作者都有自己觀點，君子合而不同，咱不會抹殺邀稿作者觀點，還有注意一下，他是說「準備好了」隨時可進場，等你知道何謂他說的「準備好了」，就知道有多難達成。
目前房價下跌中，心理建設完成再進場……
解決房貸繳不出來的方法，咱提供幾種給你參考，跟房仲【偷米哥】聊過，他自己都怕「勉強買房」的人！面對銀行切莫逃避，銀行避免呆帳，其實不會逼你破產的。

■延長還款年限：貸款額度一樣但拉長還款時間，雖然會多繳一些利息，但至少可以維持信用及日常生活開銷。
□延長還款間隔時間：如果有還款上困難，可以與銀行協商增長還款間隔，從每個月拉長至雙月、每季、半年繳一次。
☆延長寬限期：寬限期指指繳利息不繳本金，如果無力還款，可以請銀行給予一至兩年的寬限期。
下面兩招就比較非常規，必要時才用：
●暫時降低房貸利率：前提是你的還款紀錄正常才有機會使用此方法，不然銀行會拂袖而去。
○增貸房貸備用：申辦房屋二胎、房屋增貸可以多增加一筆貸款資金作為備用，像是飲鴆止渴。
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蛙跟蟬一位共同朋友的血淚教訓

其實任何職業都有害群之馬，特別若是你是個粗枝大葉的人，一定要把房貸這件事當作神明來供奉。
蛙跟蟬一位共同朋友，呃，這件事實在很驢，咱就叫他「斑馬」吧，呱，哈哈，不是「不知虎の驢」，你就猜不中咱的邏輯。
他是面板業的從業員工，當然是小貓等級那家，所以薪資收入比貸款時差很多，也經常放起「諾貝爾假」，銀行眼中信用評等變差觀察名單～呃，聽說發明「無薪假」可以得「諾貝爾經濟學獎」～事情就發生在一次無薪假時期。
他沒有自覺經濟變差，決定跟老婆出國散心，其實費用也沒多少，但安全起見，多借了兩萬元「預借現金」換成美元備用，回來也分兩個月還了，反正他想「有借有還、再借不難」，約束自己除非「無薪假」不借就是。
直到有天收到銀行電話，說他違反當初合約，多次「預借現金」，要他找其他銀行轉貸清償～「斑馬」心想老子再怎麼拮据，房貸從未逾期，當下公司又在開會，就請銀行晚點再打來，對方不管就自言自語，唸一大堆聲明～請注意沒唸完，「斑馬」就掛了繼續開會。
從此沒再打來，「斑馬」還以為那天是詐騙，直到半年後，奇怪，為什麼轉了十幾次房貸轉不進去，想想第二天問問銀行。
銀行回說半年前就通知了，「斑馬」置之不理～事情大條了找咱求救～本蛙說銀行「聲明」沒唸完，加上沒有「書面通知」，違反金管會規定，咱叫他跟對方說要申訴，請對方出具錄音紀錄，還有書面通知副本。
咱到今天還在罵「斑馬」，當時交代直接找律師告，對方銀行一定得出面協商，要坐牢耶。這傢伙是驢，看對方一直道歉，又打開帳號讓他直接匯入，居然罵一罵出氣了事。
銀行那位辦事員根本設「圈套」～這樣等於「晚繳一天」，在「聯徵紀錄」上，「斑馬」嚴重違約了。
哪家，標誌上有「大樹」那家，它的房貸户請小心，明明雙方都有錯，就這樣徹底毀了一個人信用，是應該嚴厲譴責的，對方「事後」再補文件，好的，半年後第二次要「斑馬」轉貸，否則拒收貸款直接法拍。
本來是銀行的錯，結果變成「斑馬」的錯……沒有任何一家銀行願意轉貸，他的「小貓面板」當時被合併時裁了他，失業四個月。
最後只能建議他找「貸款代辦公司」～呃，就是俗稱「貸款蟑螂」～花了十二萬，讓他們買通另一家承辦人員，用巨大代價轉貸成功，這家銀行經常內控出事，業界暱稱「五百萬大傘」。
真的很厲害，製造夜市擺攤假紀錄，連租個騎樓都能偽造出租賃證明，每個月出入帳改用手寫，還能有進貨商證明……最後通過審核，但是利率很高，從此幾乎沒有生活費，氣到老婆分居要離婚。
咱不願意你學這些「旁門左道」，不多談細節，挑戰三百個愛心，若是有緣再細說～銀行很多事你要懂，不跟諸位說這個故事，你還真以為買房這麼容易「準備好了」！以為辛苦幾年就習慣了。
本蛙談的這些，書上你從未看到吧……這才是有用資訊。
下篇談「房價真的跌了」……而且會再跌。
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寫［付費投資專題］要嚴肅，呃，不能引用《韋小蛙》痞子名言… 呱，請出《任蛙行》 呱，本蛙生平快意恩仇，殺蟲如麻，囚居井底，亦屬應有之報。唯本蛙《任咱行》被困於此，一身通天徹地膨風神功，不免與本蛙便便同朽。後世小子，不知本蛙之能，亦憾事也。 最大遺憾是對不起［散戶窮蛙］，但版權及長期鬧場問題必須解決，用認真彌補囉。
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