付費限定文章《房地產特輯。貸款篇中》想走出你控制的領域，卻走進你安排的戰局～房貸申請的「魔鬼」都在細節裡
付費限定文章2023/04/16閱讀時間約 12 分鐘
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20230410 20:00
呃，【小王子】也是魔鬼嗎？
中國人怕鬼，西洋人也怕鬼，全世界的人都怕鬼，恐怖唷，真是恐怖到了極點唷～這裡是《馬里蘭華人廣播電台》，您現在收聽的節目是『午夜蛙談』，咱是怕鬼、怕貓、怕【恰吉】，更怕【小王子】的【司馬粉圓】……
【小王子】有啥可怕的？呱，你實在太沒有童年了，哼，你總知道「小行星 B-612」吧～啥？你只知道「小行星MG-149」，那上面也有火山及玫瑰嗎？～呃，恐怕唷，你說「小行星ECMO-157」那上面有【小狐狸】，登陸時剛好是假日，出現不到十隻，還一隻都沒有馴服，GIRO，要是平日，鐵定冒出十萬隻【小狐狸】來接機。
真實恐怖到了…極…極點唷，咱…咱…怕的就是【小狐狸】，第一、狐狸「愛吃青蛙」，第二、狐狸都是「一次殺你全家」，嗚嗚嗚，DISCOVERY CHANNEL 說牠不是故意的，一次通殺是想埋起來慢慢吃，那不是更恐怖嗎？……嗷嗚嗷嗚，真是個畜生。
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想要不受控於建商與銀行，要懂得遊戲規則
房貸的各項細節都是魔鬼，務必知了、知了……
猶人間四月天，都還沒到夏天，本蟬又先胡亂「知了、知了」了……每次採訪這個龜毛「房貸萬事通」，不但不收稿費，還有免費咖啡可喝，其實不好意思的總是本蟬。
「房貸萬事通」總是笑笑，他銀行所屬房貸轄區，就是新莊頭前／副都心，但此區域業務量比重始終很低，甚至前幾年好幾個月掛零，開銀行卻不貸款，是不希望未來你的房貸超限，最終成為銀行呆帳，以及法院法拍屋，提供這些資訊，是希望能對未來準備買房或是談房貸時，能夠先有概念有所幫助。
這次結尾他再度提醒，不要目前「房價負擔能力」不夠，就一直想30年／40年房貸，或是信貸／二胎，那個都是以鴆止渴，他說最終篇最魔鬼的「房貸蟑螂」不便多說，但蛙蛙一定會寫成「司馬粉圓講鬼」。
區域房價所得比銀行一定會在意
內政部不動產資訊平台／房價負擔能力統計
蔡英文政府2016年就職年～房價負擔能力
蔡英文政府2011年止最近期～房價負擔能力
房貸負擔能力各項參數定義表
央行利用信用管制手段的防炒房措施
現階段「央媽」有兩種「選擇性信用管制」，一個針對房價飆漲區域，一個針對個人戶及公司戶信用擴張。
老屋申貸停看聽
買中古屋有兩種心態，第一是預售屋／新成屋太貴，退而求其次，這個銀行很能體諒，房貸上除非下列問題不太刁難，第二則是賭都更買老屋，你想賭銀行可不想賭，無論如何先排除下列屋況。
１．鋼筋裸露、結構不良，銀行不承作
２．海砂屋、輻射屋，銀行不承作
３．附近有嫌惡設施，貸款成數較低
４．剩餘耐用年限越短，貸款成數越低
５．貸款年限＋屋齡≦６０
６．貸款年限＋房貸戶年齡≦８０
■原則就是通常在蛋黃區的房子，只要不是瑕疵屋，通常能得到較高的鑑價。
○關於屋齡／耐用年限的考量，主要也都是在衡量建築物的使用風險，因此，絕對不會是同一區域的房屋就採用同一標準評價，更何況不同年代的建築結構也存在著不同的使用風險。各縣市的「建築耐用年限表」，是一個可以參考的依據，各縣市官網都可下載。
購置「第二間房」的注意事項
狀況一：名下有一間房貸物件，要買第二間房
狀況二：名下有一間物件（但聯徵中心查詢沒有貸款），要買第二間房
所以，拿蛙友Bruce Zhu的例子來看，如果自備款充裕、且考慮持買第二間房的情況下，先買房，用原有自有住宅當財力證明，可以跟銀行談到更好的房貸條件。
關於貸款聯徵，蟬的小叮嚀
命不知道會不會「越算越薄」，但聯徵鐵定「越徵越廉」
當然，努力提供財力證明，絕對是有利於房貸條件協商的。
搞清楚增貸、轉貸、二胎房貸的差別
臨時手頭缺資金，想用房子抵押借款？ ～請先搞清楚增貸、轉貸、二胎房貸的差別。
有時會聽到有些屋主，臨時手頭缺資金周轉，想以房子抵押借款，常聽到融資工具像是增貸、轉貸或二胎，都是以抵押房屋借錢的不同方式。
有時會聽到有些屋主，臨時手頭缺資金周轉，想以房子抵押借款，常聽到融資工具像是增貸、轉貸或二胎，都是以抵押房屋借錢的不同方式。
什麼是房屋增貸？房屋轉貸？
什麼是「二胎」房貸？
不管是「增貸、轉貸或二胎」申請貸款基本條件是：
◆名下有房產者
◆原有房貸正常繳款一年以上
◆房屋仍有增貸空間
◆原有房貸正常繳款一年以上
◆房屋仍有增貸空間
蟬的溫馨提醒。
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