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《房地產特輯。貸款篇中》想走出你控制的領域,卻走進你安排的戰局~房貸申請的「魔鬼」都在細節裡

更新於 發佈於 閱讀時間約 12 分鐘
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20230410 20:00

呃,【小王子】也是魔鬼嗎?

中國人怕鬼,西洋人也怕鬼,全世界的人都怕鬼,恐怖唷,真是恐怖到了極點唷~這裡是《馬里蘭華人廣播電台》,您現在收聽的節目是『午夜蛙談』,咱是怕鬼、怕貓、怕【恰吉】,更怕【小王子】的【司馬粉圓】……
【小王子】有啥可怕的?呱,你實在太沒有童年了,哼,你總知道「小行星 B-612」吧~啥?你只知道「小行星MG-149」,那上面也有火山及玫瑰嗎?~呃,恐怕唷,你說「小行星ECMO-157」那上面有【小狐狸】,登陸時剛好是假日,出現不到十隻,還一隻都沒有馴服,GIRO,要是平日,鐵定冒出十萬隻【小狐狸】來接機。
真實恐怖到了…極…極點唷,咱…咱…怕的就是【小狐狸】,第一、狐狸「愛吃青蛙」,第二、狐狸都是「一次殺你全家」,嗚嗚嗚,DISCOVERY CHANNEL 說牠不是故意的,一次通殺是想埋起來慢慢吃,那不是更恐怖嗎?……嗷嗚嗷嗚,真是個畜生。
完整版訂閱……

想要不受控於建商與銀行,要懂得遊戲規則

房貸的各項細節都是魔鬼,務必知了、知了……

猶人間四月天,都還沒到夏天,本蟬又先胡亂「知了、知了」了……每次採訪這個龜毛「房貸萬事通」,不但不收稿費,還有免費咖啡可喝,其實不好意思的總是本蟬。
「房貸萬事通」總是笑笑,他銀行所屬房貸轄區,就是新莊頭前/副都心,但此區域業務量比重始終很低,甚至前幾年好幾個月掛零,開銀行卻不貸款,是不希望未來你的房貸超限,最終成為銀行呆帳,以及法院法拍屋,提供這些資訊,是希望能對未來準備買房或是談房貸時,能夠先有概念有所幫助。
這次結尾他再度提醒,不要目前「房價負擔能力」不夠,就一直想30年/40年房貸,或是信貸/二胎,那個都是以鴆止渴,他說最終篇最魔鬼的「房貸蟑螂」不便多說,但蛙蛙一定會寫成「司馬粉圓講鬼」。

區域房價所得比銀行一定會在意

內政部不動產資訊平台/房價負擔能力統計

蔡英文政府2016年就職年~房價負擔能力

蔡英文政府2011年止最近期~房價負擔能力

房貸負擔能力各項參數定義表

央行利用信用管制手段的防炒房措施

現階段「央媽」有兩種「選擇性信用管制」,一個針對房價飆漲區域,一個針對個人戶及公司戶信用擴張。

老屋申貸停看聽

買中古屋有兩種心態,第一是預售屋/新成屋太貴,退而求其次,這個銀行很能體諒,房貸上除非下列問題不太刁難,第二則是賭都更買老屋,你想賭銀行可不想賭,無論如何先排除下列屋況。
1.鋼筋裸露、結構不良,銀行不承作
2.海砂屋、輻射屋,銀行不承作
3.附近有嫌惡設施,貸款成數較低
4.剩餘耐用年限越短,貸款成數越低
5.貸款年限+屋齡≦60
6.貸款年限+房貸戶年齡≦80
原則就是通常在蛋黃區的房子,只要不是瑕疵屋,通常能得到較高的鑑價。
關於屋齡/耐用年限的考量,主要也都是在衡量建築物的使用風險,因此,絕對不會是同一區域的房屋就採用同一標準評價,更何況不同年代的建築結構也存在著不同的使用風險。各縣市的「建築耐用年限表」,是一個可以參考的依據,各縣市官網都可下載。

購置「第二間房」的注意事項

狀況一:名下有一間房貸物件,要買第二間房

狀況二:名下有一間物件(但聯徵中心查詢沒有貸款),要買第二間房

所以,拿蛙友Bruce Zhu的例子來看,如果自備款充裕、且考慮持買第二間房的情況下,先買房,用原有自有住宅當財力證明,可以跟銀行談到更好的房貸條件。

關於貸款聯徵,蟬的小叮嚀

命不知道會不會「越算越薄」,但聯徵鐵定「越徵越廉」

當然,努力提供財力證明,絕對是有利於房貸條件協商的。

搞清楚增貸、轉貸、二胎房貸的差別

臨時手頭缺資金,想用房子抵押借款? ~請先搞清楚增貸、轉貸、二胎房貸的差別。

有時會聽到有些屋主,臨時手頭缺資金周轉,想以房子抵押借款,常聽到融資工具像是增貸、轉貸或二胎,都是以抵押房屋借錢的不同方式。

什麼是房屋增貸?房屋轉貸?

什麼是「二胎」房貸?

不管是「增貸、轉貸或二胎」申請貸款基本條件是:

◆名下有房產者
◆原有房貸正常繳款一年以上
◆房屋仍有增貸空間

蟬的溫馨提醒。

被沒稿費嚇到全身慘綠的本蟬
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寫[付費投資專題]要嚴肅,呃,不能引用《韋小蛙》痞子名言… 呱,請出《任蛙行》 呱,本蛙生平快意恩仇,殺蟲如麻,囚居井底,亦屬應有之報。唯本蛙《任咱行》被困於此,一身通天徹地膨風神功,不免與本蛙便便同朽。後世小子,不知本蛙之能,亦憾事也。 最大遺憾是對不起[散戶窮蛙],但版權及長期鬧場問題必須解決,用認真彌補囉。
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風雨過後不一定有美好的天空 不是天晴就會有彩虹 只要是購屋,面對房貸就是你最初的一陣痛 銀行最重要的是收回資金,不會想要在你無法繳房貸時處理不良債權資產,因此,在評估放貸總額時,除了優良擔保品價值,還要考慮貸款人是否有能還款力,這時,貸款人財力就很重要,個人收入與信用評等也影響了貸款總額及利率。
本篇你應該學會…… ■「朝馬轉運專區」24小時車流與人流,促使「全天候商圈」雛型的形成,住宅區及商業區輪流提供消費族群。 □優質生活圈要兼顧高中低生活機能。 ●跨區可延伸兩個生活圈,臺灣大道以北及市政路以南的區外商圈。 ○台七十四線及中港交流道連結「中部科學園區」,這裡環境才是科學園區宅首選。
本篇你應該學會…… ■台中房地產有三大軸線:台灣大道、捷運綠線、台74線,本區為臺灣大道及台74線交會口。 □台中七期的核心區塊是「七期市政特區」、「潮洋公園區」不是「正七期」。 ●「潮洋公園區」距捷運藍線「秋紅谷站」都在十五分鐘步行範圍內。 ○「朝馬轉運專區」是本區發展起點與關鍵,近期都更盛行。
投資必須親臨現場,或是有來自現場第一手消息,這是辦理「佐登妮絲城堡」徵文活動的初衷。 黑貓小編跟家裡黑貓、黑狗討論的結果,截稿時間內前五十名,都有7-11禮券200元作為參加紀念,前十名佳作另外有1000元禮券。 這是個純FB網頁活動.……呱 https://reurl.cc/LNeebe
「歐巴桑網紅」的「宜蘭民宿」事件,就是「甲建」商業化使用,沒有現代化房地產觀念,利用名人形象及影響力,不斷散佈錯誤房地產知識,本蛙不是「網紅」也非「名人」,一直在釐清「老生常談」的錯誤觀念。 房地產教學不似股票教學,不需要分析師證照,很少有民事、刑事糾紛產生,於是成為「網紅」及「名人」撈錢的捷徑。
■台中房地產有三大軸線:台灣大道沿線,捷運綠線沿線,環狀台74線沿線。 □台中就房地產發展而言,則以台74線為基準,分為環內與環外。 ●中科是中部科學園區,而非台中科學園區,並非單一基地,。 ○「頂魚寮公園」由於貼近梧棲市區,加上距離台中港「三井Outlets」與「梧棲觀光漁港」,形成獨特生活圈。
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