預售建案的評估：綜合篇（上）

除了家配圖和合約之外，剩下的眉角就讓皮朋哥在這一篇裡面一次補完吧。

基地的大小和位置

如何評估一個建案所在的基地位置好不好呢？皮朋哥個人認為有幾面臨路是一個相當重要的關鍵因素。就像大家都知道，一個店面如果是在所謂的『三角窗』位置，可算是值錢的金店面，因為兩面臨路代表很大機會可以吃到兩條馬路的人潮。

一個建案的基地位置也是一樣道理。馬路可以說是一個基地的『建築線』，換言之就是建築物基地必須靠馬路，才有進出口，一個不鄰路的土地是沒有建築線，也是不可以蓋房子的。道理很簡單，如果一塊土地進出都要請求別人同意，或是佔用別人的土地，這樣在建築法規定裡當然是不可以蓋房子的。

所以一塊建築基地至少要有一面臨路，而一面鄰路的意思就是其它三面都也會是房子或是建物，可想而知建物之間的距離大概不會很大，因此棟距可能會是一個問題，更可以確定低樓層的採光大概好不到哪裡去。而兩面臨路至少建築物有兩面會是比較好的棟距和採光，三面臨路當然就更為理想。不過三面臨路甚至四面臨路，在城市裡幾乎很難找到這樣子的建築基地，如果有三面臨路的基地，那強烈建議去看看賞屋，因為這個建案在先天條件就已經贏別人一半了。

很典型的三面臨路建築基地

至於基地面積大小，也是一個值得關注的重點。那一塊建築基地多大才算大呢？很簡單，看這個建案有沒有規畫足夠的平面車位？面積太小的建築基地，例如200~300坪這樣，大概率只會有機械車位，不是機械平面的車位規劃，不然就是倉儲塔式車位。

人口密集的都會區，大塊建築基地取得非常困難，所以這種類型的建案，由於基地面積小，受限於容積率和建蔽率，建築物面積不會太大，自然很難規劃出坡道平面車位，因此這種小建案的停車場就會是機械式車位。根據皮朋哥多年來觀察市場的反應，絕大多數買方都不喜歡機械式車位，原因如下：

• 每個月清潔保養費用（~1000元左右）會比坡道平面車位（~500元左右）來的貴。
• 二來是取車的時候經常要花比較久的時間等待，尤其早上趕上班的時候可能要多預留十分鐘才能取到自己的車
• 第三就是機械的東西畢竟有耐用度的問題，一旦時間久了發生故障，取不了車不說，可能車位持有人都必須自掏腰包來維修機械車位。

因此機械車位一般來說比較不討喜。然而機械是車位也不是沒有優點的，在雙北，坡道平面車位行情已經要價將近300萬；而倉儲塔式車位的行情可能大概才150~180萬，價差也不可謂不大。因此對於機械車位的缺點，皮朋哥個人的看法是：雖然機械式的車位確實有其缺點，但是這也反映在價格上了。然而，即使是機械車位，到家之後可以停好車直接搭電梯上樓，而不用在外繞來繞去找車位，這種爽感確實也是無法用金錢來衡量的，您說是吧？

基地位置的加分條件

房地產有一句名諺：千金買房，萬金買鄰。這句話放在建築基地的巨觀評估依然非常適用。簡單說就是一塊基地附近有甚麼會是加分的條件呢？個人認為的重點評估項目如下：

加分：

• 捷運站轉運站高鐵站：★★★★★

沿著軌道買房可以說是房地產不敗的金律之一。離捷運站轉運站高鐵站不遠更是可以說會有基本的生活機能保證。應該很多人都知道銀行在做鑑價估價時，離這種重要車站距離500公尺以內的標的，在銀行認定的價值上可是明顯會高出不少。因此靠近車站當然是個加分，然而也不要靠的太近，靠太近會很難避免吵雜的問題，對聲音敏感的人不可不慎。

• 公園綠地：★★★★

如果一個建案位置就在公園旁邊，也會是一個很大的加分。公園綠地除了讓住戶有更寬廣的活動空間之外，同時也能提供寬廣的視野和優良的景觀，因此常常會聽到建案主打公園第一排，例如台北市的大安森林公園第一排，或是新北大都會公園第一排，房價明顯都會比附近的建案高上一截。

• 學區：★★★

根據皮朋哥這幾年在市場打滾的經驗，也有一部分明顯的買盤會特別關注或是指名所謂的學區宅，這個現象在台北市尤其明顯，例如金華國中、敦化國中、龍門國中等等。由於太熱門，因此這些學校附近也非常少有物件釋出，一有釋出也幾乎都是秒殺案件。

• 景觀：★★★★★

例如有些建案可以欣賞河景的、可以看到101的、可以看到大稻埕煙火的、可以看到淡水河口日落的、或是可以看到關渡大橋、板橋的新月橋或是三重的新北大橋這些線條優美的橋樑，都可以泛稱為景觀宅。有景觀的建案也會比附近沒有景觀的建案行情來的明顯高一點。

• 生活機能：★★★

例如便利商店、全聯、甚至是麥當勞、星巴克等等，都是一個評估生活機能的指標。可能有人會覺得買房子還要看這些？然而皮朋哥可以告訴你，不要小看這些知名消費型品牌對於房地產行情的影響。應該不少人知道麥當勞最賺錢的本業並不是賣漢堡，而是靠房地產的租金！換言之麥當勞願意購地設點，這位置絕對差不到哪裡去！全聯也是一個類似的例子，這些連鎖超市要設點一定都是經過評估，看好未來五年十年會是人口成長有消費力的地方，因此若是建案附近有麥當勞全聯這種品牌進駐，這地理位置八九不離十是好位置的。

• 科學園區工業區：★★★★

這一點也是近年來很夯的題材，俗諺云：跟著台積電買房去。竹科台南高雄等房市暴漲也跟這一點有高度相關性。不過工業區科學園區附近的房子，一般來講環境都會略差於市中心，生活機能較差。因此以自住導向為出發點似乎較為不適合。不過皮朋哥個人對這一個加分條件實在興趣不大，就個人對竹北這個經典案例的淺見，雖然房價高漲，貴到令人乍舌，可是生活品質似乎沒有等比例提升？要追逐科學園區題材的，還是自己多方評估了。

基地位置的扣分條件

那至於有甚麼抗性或是扣分條件需要注意的，請看以下分享：

• 棟距太小：↓↓↓↓

很多舊市區裡面的新建案，就緊緊捱著旁邊三樓四樓的超級老公寓，幾乎貼在一起。這種房子皮朋哥個人非常不喜歡，低樓層的就算有窗戶也是毫無棟距通風採光可言。也許有人會說那買樓層高一點的不就好了？是沒錯，可是通常那種非常熱鬧的地方大概率一樓都是店面，觀感就會是非常雜亂無章，降低生活品質，例如油煙噪音蟑螂老鼠等等。

• 高壓電塔：↓↓↓↓↓

很多人看到聽到住家附近有基地台，就搖頭打叉了，更別說是比基地台更大隻的電塔。雖然說電磁波的強度是與距離平方成反比，理論上來說應該是不會對人體健康有甚麼危害。不過站在買方立場，既然那麼多人不喜歡住家附近有電塔，那為了以後轉手考量，建案基地附近有電塔的還是避之則吉吧。

這麼多電塔看了也是蠻礙眼的

• 高架橋：↓↓↓↓

皮朋哥個人被高架橋燙過兩次，雖然說都是獲利出場，但是一朝被蛇咬十年怕草繩。非常多的買方一看到高架橋第一排就直接打退堂鼓，或是用高架橋這個抗性來大殺特殺，因此一樣將心比心，既然大部分買方不喜歡高架橋，那我們就還是別碰高架橋第一排的建案吧。其實這其來有自，高架橋帶來的噪音和震動是個非常難克服的抗性，即便用了超高級的隔音窗氣密窗，關起來可以擋住噪音落塵，可是擋不住震動；另外我們居家也總不能老是把窗戶都關上吧？

這巨大的壓迫感...

• 廟宇：↓↓↓↓

廟宇對居住品質帶來最大的抗性應該是一些參拜活動的噪音，占用道路造成進出不便，人多了也會擔心治安的問題，或是焚香造成的空氣汙染等等。不過只要不是規模太大的廟宇，有鑑於雙北幾個重點區域，像是板橋三重中和等等，幾乎是五十步一小廟一百步一大廟，真的很難避開。只要多走幾趟，跟管理員或是付近住戶聊聊天，觀察幾次該廟宇的活動強度，就可以大概判斷這個抗性能不能忽略不計了。

• 墓地：↓↓↓↓↓

這個就不解釋了，有的人是完全不能接受住家附近有墳墓，有的人則是只要陽台或是窗戶看出去看不到就當沒這回事。不過通常有墓地的地方人煙也比較稀少，也可能夜晚會比較昏暗不明亮，在進出的時候也會令人感到不安心，這對於女性來說無疑是個更大的顧慮。

山坡上滿滿的...

• 殯儀館：↓↓↓↓↓↓

殯儀館本身其實不那麼可怕，可怕的是殯儀館的活動還有周邊一些相關的產業。這很明顯會推離人群和排擠其他一般民生必需的商業活動。這是個超級大的抗性，例如著名的江翠北側重劃區，在殯儀館附近周遭的建案，行情就遠低於同為重劃區但是遠離殯儀館一帶的建案。只能說除非是真的要自住沒打算轉手，也不排斥那樣的環境，不然還是不要考慮這種區域的建案吧。

• 其他：↓↓↓↓

監獄、焚化爐、屠宰場、垃圾場等等，也都是不受人歡迎的住宅抗性。會對房價有負面影響。

不知道算加分還是扣分：

醫院、消防局、警察局類似這種公共建設，有人認為是加分，有人認為是扣分。認為是加分的人覺得近醫院看病方便、近警察局認為治安會比較好；扣分的人會覺得救護車消防車會很吵，也怕醫院管控不好，病人進進出出會有比較多病毒或是傳染病外流之類的。

這很難爭個是非黑白分明，其實其它加分扣分的項目裡面也不乏有這種有好處也有壞處的設施，例如市場，靠近市場雖然也會有紛擾雜亂和衛生的問題，但是不可否認市場對於採買和生活機能也是一個很大的加分；又例如公園，有景觀有棟距，但是面公園難免有時候會比較吵；學校也是類似，享受學區宅的優勢，但是上下課鐘聲或是學生上下學家長接送車輛亂停車之類的問題，可能也很令人困擾。

一種米養百樣人，每個人的偏好都不同，只能說選其所愛，愛其所選了。買賣的時候就更有趣了，買方想殺價，都會用以上那些爭點選擇負面表列嫌棄缺點；賣方則總是會用正面表列的方式包裝成優點來行銷自己心愛的房子。這種攻防就變成買賣雙方談判議價時一道有趣又令人覺得深感挑戰的風景。

然而，也有一句名諺：『房子會自己找主人。』只要不是太離譜，相信每個人都可以找到屬於自己的房子的。

待續，來當一下富奸，麻煩敲碗一下讓我知道有觀眾在看。XD