房貸被銀行婉拒原因有哪些？該如何解決？自備款要多少？須準備什麼資料？

平井桃

2023/09/17閱讀時間約 10 分鐘

近年來台南房價屢創新高，根據實價登錄資料，東區是目前台南房價第一名行政區，最高單坪將近55萬元，其中許多建商看好平實營區重劃區，紛紛搶進蓋新建案，房價也持續上漲，近日竟有民眾發現單坪已來到66萬元，讓人不禁咋舌不已。

因此，如果收入在短期內無法大幅提高，又該怎麼買到自己的房子？台南房貸應該怎麼貸，才能實現買房子的夢想，又不至於負擔過重，犧牲了生活品質？

鉅軒代書認為，與其追求貸款額度高，不如貸得剛剛好。按照自己的收支平衡狀況，同時考慮未來幾年可能產生的支出費用，選擇價位適當的房屋，讓還款的金額保持在能力範圍內，才是比較理性的選擇。

台南房貸是什麼？承作地區有哪些？

台南房貸貸款就是民眾將名下的房子，抵押給銀行、融資公司、貸款公司等金融機構取得資金，優點是以房地作為抵押物擔保向銀行借貸，對於銀行來說風險較低，一般而言，民眾貸款利率也會較低。

承作地區：東區、南區、中西區、北區、安平區、安南區、永康區、仁德區、歸仁區、關廟區、龍崎區、新營區、鹽水區、柳營區、後壁區、白河區、東山區、佳里區、學甲區、西港區、麻豆區、下營區、六甲區、官田區、大內區

台南房貸銀行會評估哪些事項？

雖然房屋貸款是用房屋作為抵押擔保，但是個人信用卻占了很大個成分，銀行通常會評估多個因素來決定是否批准貸款以及貸款條件。以下是銀行可能會考慮的主要事項：

信用評分（Credit Score）：銀行會查看申請人的信用評分，這是評估個人信用風險的一個指標。信用評分越高，表示個人信用狀況越好，也有助於獲得更有利的貸款條件。
收入和就業情況：銀行會評估您的收入情況，包括穩定的工作或收入來源。通常，您的月收入應該能夠支付預期的貸款還款，這有助於確保您有能力承擔貸款。
債務比例：銀行會考慮您的債務比例，即您的月還款（包括貸款、信用卡等）相對於您的總收入的比例。較低的債務比例通常更有利於貸款批准。
財務狀況：銀行可能會評估您的財務狀況，包括您的資產和儲蓄。這可以顯示您是否具有足夠的儲蓄來應對可能的意外支出。
擔保物價值：如果您正在申請抵押貸款（按揭貸款），銀行會評估房屋的價值以及您所要購買房屋的條件。通常，您需要支付一部分的頭期款，其金額可能會影響貸款批准。
貸款金額和期限：銀行會考慮您申請的貸款金額以及您選擇的還款期限。不同的貸款金額和期限可能對貸款條件產生影響。
就業穩定性：銀行可能會評估您的工作穩定性和職業，以確定您是否有足夠的能力長期還款。
徵信記錄：銀行會查看您的徵信記錄，其中包括您的信用報告和信用歷史。這可以顯示您過去的借款和償還紀錄。

如何提高台南房貸銀行貸款成數？

提高房貸銀行的貸款成數（也稱為「貸款比例」或「按揭成數」）可能需要您在財務和信用方面做出一些努力。這裡有一些方法可以提高您的房貸貸款成數：

提升信用評分： 信用評分是銀行評估您信用風險的關鍵指標。通過支付所有帳單、信用卡和貸款按時，減少信用卡餘額，避免過多的信用查詢，您可以提高您的信用評分。更高的信用評分可能有助於獲得更高的貸款成數。
增加穩定收入：銀行通常會考慮您的收入情況。如果您能夠增加您的穩定收入，例如找到更高薪的工作、獲得加薪或額外的收入來源，這可能有助於提高您的貸款成數。
降低債務比例：減少您的債務負擔可以提高您的債務比例，這是您的月還款與總收入之比。這可以通過償還一些高利率的債務，或者減少不必要的支出來實現。
增加頭期款：如果您能夠支付更大比例的頭期款，銀行可能會願意提供更高的貸款成數。支付較大的頭期款可以減少銀行的風險，因此他們可能更願意批准較高的貸款。
提供附加擔保：如果您能夠提供其他財產或擔保作為抵押，銀行可能會考慮提供更高的貸款成數。這可以增加銀行的信心，因為他們有額外的保證來償還貸款。
選擇較長的貸款期限：選擇較長的貸款期限可能會降低每月還款額，從而提高您的貸款成數。但請注意，較長的期限可能意味著您最終支付更多的利息。
購買房貸壽險：房貸壽險是「定期壽險」的一種，概念是在房屋貸款繳納的期間，給予貸款者人身保障，「房貸壽險」不像「火災地震險」是強制一定要保的保險，但對於銀行或有風險意識的貸款人而言，重要性不下其他的保險。

其實，增加共同借款人(擔保人)或聯合申請人，是增加銀行房貸成數非常好的選項之一，如果您有家人或配偶願意一同借款，其收入和信用也可以被考慮在內，有可能提高房屋貸款成數。

但如果家人或配偶有聯徵多查、信用瑕疵或呆帳紀錄，就不建議這麼做了…

台南房貸銀行申辦須具備什麼條件？

申請房貸時，您通常需要具備以下條件，以提高獲批的可能性：

穩定的收入和就業情況：銀行會評估您的收入來源和就業穩定性，以確保您有能力長期還款。提供所得清單或其他證明收入的文件可以幫助您證明您的收入情況。
良好的信用評分：較高的信用評分通常意味著您的信用風險較低，這有助於獲得更有利的貸款條件。確保您的信用評分良好，並及時處理任何潛在的信用問題。
適當的債務比例：銀行會考慮您的債務負擔，即您的月還款與總收入之比。較低的債務比例通常有助於提高貸款批准的可能性。
足夠的頭期款：自備款大約需佔房價總額20% ~ 30%，提供足夠的頭期款可以減少銀行的風險，可能有助於提高貸款批准率。
具備合法居住資格：如果您是外國人，您可能需要具備合法的居住資格，並符合當地法律要求。
房屋估值和狀況：如果您正在申請抵押貸款，銀行會考慮房屋的估值和狀況。確保房屋估值符合銀行的要求，並通過房屋檢查確保房屋處於良好狀態。
聯徵信用歷史：您的聯徵信用歷史將被評估，包括過去的借款和償還紀錄。良好的銀行信用歷史有助於提高貸款批准率。
其他可能的因素：銀行可能會考慮其他因素，如：房屋地點、年齡、職業、還款能力等。

台南房貸銀行申辦須準備什麼資料？

申請房貸時，您通常需要提供一系列文件和資料，以證明您的財務狀況和信用。以下是一些可能需要準備的資料：

借款人及保證人的身分證影本
職業文件(如員工名片、識別證等)
所得證明(如扣繳憑單、薪轉存摺、銀行對帳單、營業人銷售額及稅額申報書等)
土地與建物謄本影本或不動產權狀
買賣契約書影本(適用購屋案件)
前貸銀行繳息記錄證明(適用轉貸案件)
若申請政策性房貸需檢附主管機關核發貸款利息補貼證明

台南房貸銀行申辦流程為何？

一般來說，銀行房貸的流程大致如下：

申請：當您決定購買房子，與仲介代書簽定買賣契約，您可以依據資金需求決定貸款的額度（通常為買賣價7~8成），再與銀行的房貸部門聯繫。由於近年來金融商品的快速發展，房貸各產品利率相差不大，但功能卻變得相當多樣化，房貸專員將為您介紹詳細的房貸產品內容及申辦應準備的文件，您可以根據個人或家庭的財務規劃與需求，選擇適合自己的房貸產品。
估價：提出房貸的申請之後，銀行會根據房屋的坪數、座落區域、及周邊生活機能…等因素進行不動產估價，一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額。
審核：當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後，將進行案件的審核，銀行通常會根據顧客的基本條件、還款來源、不動產估價…等因素，決定貸款案件的准駁與否。
對保：所謂「對保」，就是與銀行簽訂借款契約的意思。當房貸申請經銀行核准後，房貸專員或代書將與借款人聯絡，並約定對保時間，借款人可以安排自己方便的時間，在銀行進行對保手續，對保當天需由借款人及保證人親自前往約定地點，房貸專員並會幫借款人辦理開戶手續，作為日後撥款及繳款時的帳戶。
設定：對保完成至撥款前，還需要經過抵押權設定的程序，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍。
撥款：抵押權設定完成後，即可隨時準備交屋撥款，在撥款前，銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險，這部分的保費需由借款人負擔，目前保險為一年續約一次，每年保險到期時銀行會通知顧客續保，一直到顧客清償完所有貸款為止。