圖片來源：坤悅官網-君睿建案
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公司介紹
坤悅開發股份有限公司成立於1975年，前身為「經緯科技股份有限公司」，原為系統整合服務商，2011年由「坤悅建設股份有限公司」取得半數股權，並更名為「坤悅開發股份有限公司」，業務也轉為以興建國民住宅為主，推案集中於台中市，為台中當地建商之一。公司於2001年股票上櫃，112Q2股本15.6億，淨值18.3元。
主要營業項目：房地產開發
上面新聞有列出借殼上市的建設公司，數量不少有興趣的讀者可以細看，雖然有些已經過時或退出股票市場。
公司架構
坤悅旗下僅有1家100%持有子公司，即坤聯營造（甲級營造廠），其近3年獲利有2年是負的，賺錢的1年稅後淨利率<1%，可以說是做健康的，自己的營造廠就是有這樣的好處，可以把營造成本壓低，反正營運資金由母公司支援就好。
圖片來源：公司年報
股權結構
截至112年4月，外資持有6.24%，本國法人36.81%，個人佔56.9%，細看持股分級，代表散戶的50張以下佔7.14%，代表大戶的1000張以上佔79.5%，散戶籌碼不多，有利後續走勢，是薯叔喜歡的分布。
圖片來源：111年報
圖片來源：111年報
十大股東中屬於公司派的股份為69.75%（如下圖），公司的經營權非常穩固，對照千張持有股數，大部分籌碼都在公司手上。
圖片來源：111年報
獲利能力
圖片來源：112Q3法說會簡報
每股盈餘(EPS)
近5年獲利高點位於109年，EPS達3.11元，股價也在隔年來到歷史第三高的29.2元，接下來110年毛利不佳，111年無大案入帳，EPS回歸平淡，股價也直直落，111年5月最低跌到12.6元，並盤整了7個月的時間，直到同年12月才回升，直到今年9月最高24.9元，波段漲幅約97%，非常恐怖！
毛利率
近5年平均毛利率26%，在營建股中屬於中等水準，代表公司的推案在價格或成本管控競爭力普通，尤其部分完銷建案受建造成本飆漲影響，造成2023H1毛利衰退，但後續部分推案土地成本低廉，並隨著售價調升，毛利率有機會回升到平均水準。
營建股毛利率呈現公司對於直接成本（主要為土地取得費用及營造發包費用）的管控能力。
稅後淨利率
107-110年平均稅後淨利率13.61%（111年空窗期不納入計算），110年主要受到借款利息增加以及毛利率下降影響，111-112年稅後淨利率已有回升，但數字仍不好看，預計後續營收規模增加及售價調整，能回到平均值之上，部分建案甚至能上看20%。
稅後淨利率（( 營收－直接成本－間接成本 +業外損益－稅務費用）/ 營收 )可以看出公司真正的獲利品質。
股利政策
坤悅自2016開始配發股利，已連續8年發放股利，填息機率100%，2017-2021年間配發率穩定在50%上下，虧錢或賺很少的年度也會大方配息，雖然整體配息率在營建族群中偏低，但算是股利政策穩定的公司。
圖片來源：goodinfo!
安全性分析
負債比率
近5年負債比呈現上升趨勢，2022年負債比已達76.3%，於營建族群中屬中等偏高，（前段<60%、中等60-80%、後段>80%），逐漸走升也跟公司推案金額及數量逐年增加有關，負債增加雖會增加利息負擔，但控制得宜於未來年度也可帶來可觀的收入。
圖片來源：財報狗
利息資本化
利息受利率上升影響，逐漸往3%靠攏，至於這利率是高是低，可以參考信用良好長虹的利率為1.86%-2.8%，相較之下並沒有差距太多，再跟某些建商新借款利率已經來到3.5%，薯叔覺得坤悅跟銀行關係維持的不錯。
圖片來源：112Q2財報
未分配盈餘
截至2023Q2帳上有10.1億的未分配盈餘，相當於0.65個股本，公司未來5年案件都已經準備好，將逐年回收資金，可以預期短時間應不會有需動用未分配盈餘的情形，以目前的水位薯叔認為很安全。
圖片來源：112Q2財報
籌碼穩定度
觀察近52週千張大戶持股比例為79.52%（截至2023/9/22），千張大戶持股穩定沒有太大的變化，400張股東則有持續增加的趨勢，近期因股價從22元一度漲到24.9元，近2周股東人數止跌回升，再次印證連漲3天，散戶不請自來的俗諺，目前總股東人數約3,500人，對比股本並不多，整體來說籌碼穩定。
圖片來源：神秘金字塔
建案資訊
建案規畫總銷金額達359億元，約為23倍股本，2026-2027年會是營收大爆發年，但薯叔還是要提醒總銷高不代表完銷，更不能跟高獲利畫上等號。
圖片來源：自行整理
入帳期程是依照法說會資訊及薯叔個人經驗法則推估，絕對與實際有出入，另外入帳期程不明的建案（樹子腳段、美和段、旱平段）一律納入2028年下，故該年資訊僅供參考。
投資評價
價值（未來獲利估算）
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價格
方式一：丁彥鈞老師「現金股利折現模型」(計算方法詳連結)
圖片來源：丁彥鈞自創投資評分表 教你輕鬆學會投資營建股
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方式二：薯叔「歷史高低價懶人法」
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方法三：殖利率法
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薯叔觀點
本篇文章從基本面分析坤悅的未來潛力，綜整一下重點以及個人觀點如下：
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「營建薯-薯叔價值投資」專題文章內容來源為內政部實價登錄及公開資訊觀測站等公開網站、新聞及財報，並加上個人主觀意見，旨在分享個人投資心路歷程，非作為投資或進出場建議。
