建商餘屋是什麼？
近年來，政府針對房地產市場過熱採取了一系列的措施。其中，央行在2020年底推出一項政策，將閒置住宅貸款納入信用監管，要求各家銀行報告餘屋貸款的數量和金額。那麼，什麼是餘屋呢？簡而言之，餘屋指的是開發商尚未全部售出的房產。
中央銀行對餘屋的定義為：「屋齡五年內且仍維持建物第一次所有權登記之住宅（含基地）」，餘屋的種類有以下幾種，下面為你說明介紹：- 已興建完成且取得使用執照的新成屋。
- 建商公開銷售後尚未售出的新房屋，包含未興建、興建中、已完成興建的建案。
了解完餘屋的定義後，央行餘屋貸款定義，或是說餘屋貸款意思是指，建商利用已興建完成並取得使用執照，可以入住使用但未售出的房屋，向銀行或是其他融資管道貸款。
有時候這些餘屋並非賣不出去，而是建商刻意等房價上漲才要出售，以獲取更高的利潤，因此也有人將餘屋貸款稱為建商保留戶貸款。
央行餘屋貸款限制和打房政策有哪些？
目前央行餘屋貸款成數的限制是4成，之所以會調降建商餘屋貸款的成數，主要是希望透過金管會管制餘屋成數來抑制房價過度上漲，以及建商囤房的現象，以達到打房的效果，也可避免過多的房地產投資案，以降低房市風險。
政府近年來的打房政策有：
- 2020年第一波打房政策，限制餘屋貸款成數，最高可貸5成。
- 2021年第四波打房政策，貸款成數降為4成。
- 2022年調整銀行的風險權數，ADC暴險區由100%提高到150%，非ADC暴險區則由30%提高到100%。
- 2022年3月央行宣布升息一碼，之後陸續升息。
一般民眾可以申請餘屋貸款嗎？
政府針對餘屋貸款祭出許多限制，申辦餘屋貸款的條件規定有以下幾項：
- 餘屋貸款成數不可超過4成。
- 貸款還本規定，第二年起就要開始還，至少還本金10%~20%，不可到期一次還款。
- 貸款年限最長不超過3年。
- 發行的一年期本票到期後，額度必須降低。
- 只能接受貸款時談好的擔保品，不得中途更換。
- 一次以一建案為限，不可循環動用。
- 部分銀行不承辦非自家土建融案的餘屋貸款。
餘屋貸款是建商對於未售出的新成屋所申辦的貸款，也是專門給建商申請的，一般人並不能申請。
