預告登記真的可以預防房產被亂賣嗎？

民眾來諮詢說：之前我爺爺有送我一棟房子，但後來我爸說怕我亂賣房產，所以就在我那棟房子上做預告登記。現在因為我爸中風急需用錢，所以需要變賣房子，這樣我可以自己去塗銷預告登記嗎？

答案在文末喔！

一、什麼是預告登記

在介紹定義前，先讓大家知道在預告登記中權利人稱為預告登記的「請求權人」，而所謂的預告登記是限制登記的一種，主要功能是要限制登記名義人（也就是所有權人）移轉所有權（過戶）及設定抵押權給其他的第三人。而既然稱為「請求權人」，意味著要有請求權的存在作為前提，依據土地法第79條之1第1項的規定，其所指的請求權有：

（一）關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。

（二）土地權利內容或次序變更之請求權。

（三）附條件或期限之請求權。

這樣看起來好像有點難懂，舉個例子，例如甲將房地借名登記給乙，所以乙就成為了登記名義上的所有權人。而甲擔心乙會不會哪一天突然將該房地出賣給其他人，所以就在該房地上做了預告登記，預防乙出售過戶給其他第三人。借名登記中借名人對於出名人有請求將房地所有權移轉與借名人的權利就是所謂的「關於土地權利移轉之請求權」。

常見運用預告登記的場合有，避免一屋二賣、預防借名登記後出名人擅自出售、父母贈與給子女不動產而避免子女出賣、避免祖產遭偷賣或抵押、向他人借貸而以預告登記取代抵押權設定登記或合宜住宅避免人口戶轉售投機等。

二、預告登記的效果

預告登記後確實無法進行產權的移轉、設定抵押權，甚至申辦貸款也是相當困難。

但這不能完全等同可以「讓長輩或子女不亂賣房產」的效果，原因是申請辦理預告登記的法定要件是為了保全「關於土地權利移轉或使其消滅之請求權」、「土地權利內容或次序變更之請求權」或「附條件或期限之請求權」，並且得到登記名義人的同意，才可以申請辦理預告登記。若其中有一個要件無法滿足，就不能辦理預告登記或成為可以塗銷預告登記的理由。

另外，有房地產網紅說要避免房產遭到變賣，可以用「預告登記＋設定抵押權」的方式來做，事實上並不是這樣的，設定抵押權的前提要有所要擔保的債權存在，若是根本就沒有債權的存在，那抵押權就算設定了，也可以塗銷掉，可見這就是沒有意義的操作。

若是為了要保全房產的完整性，例如避免重要的房產被亂賣、被拿去借款，最正確的方式還是以「信託」的方式較妥當。只要雙方說好，簽定一份信託契約，將約定的條件、內容寫得清清楚楚的，再拿去辦理信託登記，其他延伸的風險也可以控制的範圍內。

需注意的是，預告登記並不是萬用，如果遇到了政府的徵收、法院判決或強制執行而為的新登記，預告登記是沒有排除之效力，縱使預告登記了，還是會因為公權力的介入而起不了效果。

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三、如何辦理預告登記

辦理預告登記中最重要的文件就是登記名義人的同意書，也就是說做預告登記必須先取得登記名義人的同意，才可能會做得成。相反的，在塗銷預告登記的時候，也需要請求權人的同意，才能辦理塗銷預告登記。其他文件如登記申請書、登記清冊、雙方身分證明文件（或戶籍謄本正本）、義務人印鑑證明、申請人印章及所有權狀等。

而實務上常見的糾紛，以上面借名登記的例子做延伸，甲要辦理預告登記前，本應該要得到乙的同意（通常都是與借名契約一同簽署），但甲想說乙既然都已經答應要借名登記了，那他一定會同意的。結果甲就擅自去刻了乙的便章，蓋在同意書上，後來會同辦理登記的時候被乙發現，乙大怒。此時甲是可能會有構成刑法偽造私文書罪的風險喔！千萬不要貪一時的方便，貿然在這樣的法律文件上偽刻印章並用印。

四、已經被預告登記了，怎麼辦？

預告登記做了之後想要塗銷，但是所謂的請求權人又不同意塗銷，那該怎麼辦呢？此時，要看預告登記的請求權是不是不存在（本來就不存在或後來不存在了）或是已經消滅了。若是前者，自始至終都不存在法律所規定要保全的請求權，僅能向法院提起塗銷預告登記的訴訟，等拿到確定判決後，再持著判決及確定證明書向地政事務所申請塗銷預告登記。而若是後者，例如向他人借款，但不以設定抵押權的方式，而是以預告登記的方式進行，可以等到債務清償完畢後，請對方開立清償證明及塗銷預告登記的同意書，再向地政事務所申請塗銷預告登記。

所以說啊，如果請求權不存在，就在那邊亂做預告登記，將來是要花更多的成本（打官司的律師費用、裁判費用、訴訟進行的時間等）才能將房地上的預告登記塗銷，真的划不來，正確的方式可以讓你的法律關係明確且處理起來單純快速，而不是繞了一圈後，才發現都是在做白工，還浪費了時間和金錢。

五、答案

民眾所諮詢的問題，他是無法自己去辦理塗銷預告登記的，而由於父親中風，意識清不清楚未知，若是意識清楚，還可以取得塗銷預告登記的同意書，但如果意識已經不清楚了，就只能以訴訟的方式來解套，可是就因為父親中風急需醫療費用，用訴訟的方式最終取得了確定判決，也是緩不濟急（民事訴訟程序要進行到判決確定，最快也要六個月至一年間）。若是當初父親不要預告登記，而是選擇其他正確的方式，就不會有那麼多遺憾了！還有問題嗎？線上免費諮詢