日本新生活必看：一次看懂租屋法律注意事項

更新：精簡但是還是很完整（很長）的版本也推出了，大家可以去參考哦~

相關文章：在日本租屋的十點注意事項

-------------以下正文-------------

🌸 又快到四月了！在日本，這是一個象徵著一年新開始的月份。我想許多留學生、職場新鮮人也在這時滿懷期待地準備迎接新生活。

這讓糰子律師不禁回想起，自己當年踏入日本這片土地的情景🎒，那份既興奮又忐忑的心情至今仍歷歷在目。

Entrance to University in Japan

然而，在這激動人心的新篇章開啟之際，一個極為現實且重要的問題擺在面前：尋找一個可以稱之為家的容身之地，一個能讓你放心休息、夢想發芽的安身立命之所🌱。

作為曾經走過這條路的人，希望透過這篇文章，分享一些租屋時應該注意的事項，以助即將開始新生活的你們能順利找到一個安心、舒適的居所。

以下會依據相關的法律為基礎做說明，並且補充一些我的親身經歷📖，大家可以參考一下。（但需要聲明一點，日本各地區的租屋實際情形或有不同，文章內容中有我自己在東京留學的時候親身經歷的部分，這些經歷無非也是個案，要請大家斟酌參考。）

還有一項友善提醒，這篇文章篇幅頗長，大家可以善用目錄功能，到自己有興趣的段落找找有沒有可以幫上你的資訊🔍～

Stage 1 開始找房子

Stage 1.1 尋找有信譽的物業、仲介

通常作為留學生或是新鮮人，最常見的還是透過各式的租屋網站💻，先蒐集各種資訊。（在日本似乎比較少見純粹C2C的管道，就算不是物業公司直接經營的，通常都會有仲介幫忙，要找到懂中文的仲介也不難）

行有餘力的話，再飛一趟日本去確認、簽約。（我當年留學遇到疫情，沒辦法在留學前進入日本，就只能在其他事前事項做好各種調查、準備了）

網路上有各種物業公司，你可能會不知道如何下手，除了多找評價之外，這時候建議參考自己學校所合作、推薦的物業公司（學校關於生活管理的相關單位可能會有介紹）。我相信有學校幫忙把關，可靠度應該是提高不少！

Stage 1.2 確認物件資訊

物件資訊介紹這部分日本的物業公司大多做的不錯，會有清楚的地點位置、格局、照片、租約期間、各項費用等基本資訊，這樣一來就算沒有直接去現場看看其實就能有大概的輪廓。

如果有疑問，我相信物業公司都會很樂意為大家解答。（嗯…不想解答的物業就不要理他們了…直接果斷拒絕不聯絡⛔）

還有其他關於日本租屋的基本介紹和看房注意點，網路上的資源豐富，這邊就不贅述了~

Stage 2 準備簽約

Stage 2.1 簽約的心態

選好了心儀的物件，要準備簽約了，這時候物業公司通常會丟出厚厚一疊文件📚，要你好好確認，確認完來準備簽約。

看到這麼厚的文件，文件內又滿是密密麻麻的日文，確實會讓人望而卻步，像當時我就馬上犯了嚴重的拖延症，在這些文件前變成文盲。（我還記得當初收到的租約相關文件有十幾份…）

但其實這些文件大多是為了要保障像我們這樣弱勢的承租人所必須的，也有文件是屬於法律規定物業業者對其所仲介或代理的住宅出租所應該提供的。

法律也有規範物業公司必須要仔細說明重要事項，如果有不清楚的地方請好好與物業公司確認，畢竟這是關係到自己的重要權利。

不厭其煩地在這裡多說幾句…說實在的自認日文應該不算差，而且自己是律師，也接觸了滿久的日本法。但畢竟在日本就是外國人，想到要處理一些可能遇到的糾紛，也是覺得沒有什麼底氣😅

總之建議大家如果能夠避免糾紛，就還是請不厭其煩地事前好好確認吧！

Stage 2.2 簽約前流程：重要事項說明

根據日本《宅地建物取引業法》第35條，簽約之前物業業者需要安排「宅地建物取引士」（簡稱宅建士，可以理解為不動產經紀人）向承租人說明各種租屋相關的重要事項，而《宅地建物取引業法施行規則》第16條之4之3則補充了更具體的說明內容。（如果沒有安排宅建士跟你好好說明的話，物業公司就是違法的，請好好留意自己權利）

物業公司給的文件中，會有一份重要事項說明書，這時候把其他文件先放著，我們先一起來看看會有什麼內容👀。

第一種是與物件直接相關的事項：

1. 登記記錄中所記載的事項，包含登記名義人以及登記的權利
2. 根據都市計畫法、建築基準法等法律規定的限制概要
3. 飲用水、電力、瓦斯天然氣供應設施、排水設施和其他設備（浴室、廁所、廚房）的整備狀況
4. 該物件是否位於海嘯、土石流、地質脆弱等災害警戒區域內
5. 水災風險地圖（水災的風險區域以及避難相關指示）
6. 石棉調查報告
7. 耐震報告（1981年以前蓋的）

第二種是與交易條件相關事項（這部分我們在簽約的段落會詳細說明）：

1. 租金以外的各種款項
2. 合約解除相關事項
3. 違約金相關事項
4. 合約期間及續約相關事項
5. 押金等的結算相關事項

另外，東京都自己有訂立一項條例，主要目的就是要避免租屋的爭議，（《東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例》，通稱「東京ルール」，以下稱東京都條例），更有進一步提到物業公司的說明義務尚包含：

1. 退房時住宅損耗的恢復原狀責任
2. 關於住宅使用及收益所必需的修繕責任
3. 實際合約中承租人的負擔內容（尤其是特約的存在與內容等）
4. 入住中設備的修繕及維持管理等相關的聯絡方式

畢竟是自己未來一段時間在他鄉異地要住的地方，建議大家在簽約之前，詳細地了解各種背景資訊，尤其是一些與安全相關的部份，以及自己未來租屋的權利義務。如果有疑義的時候就向負責說明的宅建士們好好請教吧！

Stage 3 契約簽訂

好，經過一番說明，讓我們對於這個物件的重要內容有清楚認識之後，了解到相關的風險，就可以來準備簽約了🖋️。

首先，我們接著說剛剛提到的宅建業法，除了締約前需要提供的第35條的重要事項說明書以外，在第37條中進一步要求在契約締結「後」，物業公司需要立刻交付記載特定事項的文件。實務上的一般做法則會直接在租賃契約中直接記載該些事項，不另外提供。這些事項包含：

1. 當事人的姓名（法人則為其名稱）及住址
2. 物件的種類、結構、所在、地番以及為特定該物件所需的其他表示（所在也就是「住居表示」，是我們一般交通、郵務常用的地址，而地番是法務局登記的地籍）
3. 物件移交的時間（就是你可以入住的時間啦～）
4. 關於解除契約的內容（若有）
5. 關於違約金的內容（若有）
6. 關於天災或其他不可抗力造成的損害負擔的內容（若有）
7. 租金的金額以及其支付的時期和方法
8. 關於除租金外的金錢收付的約定，則該金額以及該金錢收付的時期和目的（若有）

Review the contract

以下會分別針對比較常見需要注意的條款說明，一起來看看吧～

Stage 3.1 各項費用

日本租屋與台灣的一大不同是林林總總的各種費用項目很多。尤其是初期費用（通常是簽約後入住前支付）相當高，通常會有第一個月租金、禮金、押金，還有一些五花八門的費用，甚至會到相當於四個月以上租金的費用。

我是覺得自己應該是所有能被收的費用都被收了😂，所以把租賃契約相關的費用都列出來給大家參考，如果有更多的我覺得就有點問題了…（？

這些項目包含：

1. 租金（Stage 3.2）
2. 押金（Stage 5.2）
3. 禮金（或是其他如入館費的名目，算是和我們不同的日本習慣，承租人得含淚接受…）
4. 管理費（共益費）
5. 仲介費
6. 火災綜合保險費
7. 鑰匙更新費
8. 入住前的消毒費
9. 續約的更新費（Stage 3.3）
10. 租金保證保險費（Stage 3.4）
11. 退租後的清潔費（Stage 4.2）
12. 浮動的水、電、天然氣等等費用（Stage 3.7）

比較重要的幾項內容我會在底下另外說明，大家也可以直接點目錄的對應段落先跳去看看。

Stage 3.2 租金義務

我們承租人最重要的義務之一應該就是按時支付租金。所以租約中一般會很清楚的規定如何付租金，例如金額（是否含稅）、付款期限、付款方式等等。有一些物業也會要求你設定銀行帳號的定期扣款，所以會提供相關的表格讓你填寫同意，他們可能可以幫忙送去銀行處理。

再來就是遲繳租金的處理方式，通常會約定遲延的違約金。這裡請留意，日本的消費者契約法第9條第2款設定了利率上限為年利率14.6%，超過的部分是無效的。

Stage 3.3 租約期間以及續約

一般租約期間還蠻常是一年或是兩年起跳的，和台灣差不多，所以如果是短期租約可能需要另外費點心思找找。

假設你遇到一些狀況，真的有必要中途解約，通常也需要支付一定的違約金（相當於兩個月租金之類的）。

如果事事順利，你打算續約的話，依照地區習慣，現在是有不少物件是會要求「更新費」的，作為租約更新的手續費，通常會收半個月到一個月左右的費用。同時，火災保險或是保證保險往往也可能到期，而需要續約更新了，所以也會同時進行相關手續。

Stage 3.4 契約保證人、租金保證保險

日本的租屋實務跟我們比較不一樣的地方，還有租賃契約通常會要求要有保證人，擔保租金給付或是其他損害賠償的責任。

只是現在年代不一樣了，更常見的方式是要求承租人去投保租金保證保險，把遲延給付價金的風險具體化，讓承租人預先負擔。（我當初遇到的物業公司是指定特定的保險公司和險種，甚至拒絕我自備保證人的提議…）

Stage 3.5 回復原狀義務

大家應該多多少少都了解，日本租屋文化和台灣最大的差別之一就是房屋的點交需要完全淨空🚪，也就是「回復原狀」。

一般來說，房屋通常不會附傢俱，並且要求退租時也要徹底的清空。而且通常會有滿嚴格的檢查標準，讓大家都會滿「愛惜」房屋的。

但這所謂的回復原狀，實務上也總是發生爭議。例如爭執說某瑕疵是不是入住前就已經存在啦，某瑕疵是單純因為經年累月的正常使用導致的磨損還是承租人的不當使用破壞啦，又或是瑕疵的補償金額過高不成比例等等。

概要地說，根據日本民法第621條以及實務見解，在判斷回復原狀的費用負擔一般原則是區分所謂住宅損耗，是因為經年變化及正常使用導致的通常損耗⌛，還是因承租人的故意、過失或不當使用方式等可歸咎於承租人的原因所導致。

費用負擔的部分，如果原因是前者，就應由出租人負擔費用進行，承租人不需負擔這些費用。（因為正常使用的損耗本來就已經有支付租金作為對價）。

相對地，如果是屬於後者，則承租人應負擔相關的恢復費用，出租人可能會請求相關的維修費或是清潔費。

回復原狀的議題不僅僅是我們外國人需要去適應，日本人之間也是屢屢產生爭執，所以日本政府有提供一些參考的指南供租賃雙方去協商。有問題的話可以先去查找一下相關的內容哦~

參考資料：東京都住宅政策本部，賃貸住宅トラブル防止ガイドライン，第14~17頁

例如，因為日照等自然現象於時間經過導致家具變色、出現痕跡，屬於正常使用導致的磨損，應由出租人負責。

相對的，吸煙導致家具有燒焦痕跡，或是放任水漬不管導致的污漬或發霉等，不當使用或是違反善良管理人義務的情形，則應由承租人負責。

不過儘管有上述實務提出的一般原則的劃分，或是前述參考資料中提出的例子，如果出租人想要將特定風險轉嫁給承租人，還是可以的，只是需要事前特別約定才行。出租人和承租人可以通過雙方合意，對於回復原狀的義務，設定一些與一般原則不同的特別約定。例如常見約定由承租人承擔小規模修繕、清潔費，或是預先約定特定物品的修繕、置換方式以及費用。

然而，並非所有特約都被認為是有效的，根據內容，有些特約可能被判定為無效（民法第90條、消費者契約法第10條）。關於對承租人不利的原狀回復相關特約，前述參考資料中的國土交通省的指南整理近年來（最高法院的）判例，提出以下要點以判斷是否有效：

1. 特約是否有必要性，且存在客觀、合理的理由。尤其是否可以判斷是否是暴利的。
2. 承租人是否已認識到特約會使其承擔超出通常原狀回復義務的修繕等義務。（我覺得這項要件對於不熟悉當地文化的外國人來說最重要）
3. 承租人是否已對特約所帶來的義務負擔進行了意思表示。

Stage 3.6 禁止事項、解除契約

常見的禁止事項大概就是一些住宿規則或生活規約相關的內容，這部分會在後面的段落說明。解除契約的事由則可能於違反禁止事項以外，再增加長期欠租、多次欠租、受刑事追訴等等事由。

判斷這些約定是否有效、出租人能不能解約趕走承租人的一個準則，在於這些違約行為是否破壞雙方的「信賴關係」。也就是說，之前已經約定好的內容，如果「嚴重」違反，導致失去出租人信任，法院就很有可能承認這項解除契約的約定有效，違約的承租人就需要打包走人了。

實務上曾經出現因為承租人養寵物、噪音騷擾的行為等達到擾鄰的程度，法院就判斷出租人可以解約的例子。因此希望大家多多留意。

Stage 3.7 水、電、天然氣相關契約

在日本租屋，原則上水、電、天然氣💧💡🔥是需要自己去找各公司洽談簽約的，各地區會有不同的公司可以選擇。

台灣的狀況是幾乎沒有可以選擇的餘地，通常只有獨佔的那些公司，出租人出租前大多已經有電力、水、天然氣的契約，然後再轉向承租人收錢或是直接轉給承租人。所以我在日本租屋時知道需要自己去另外重新簽約的時候有點小詫異。

不過也有物業公司可以幫忙代辦，只是這裡其實也是一個坑。我有個高富帥大律師朋友就是一開始讓物業公司幫他去弄電力的契約，但是沒注意到物業公司幫他簽了一個其他地區的地方電力公司，而跨區的結果是每度電的費用高得離譜，讓他每個月的電費都爆表，找物業公司詢問才知道有這麼無厘頭的事情。

Stage 4 正式入住

完成所有的事前工作，帶著雀躍的心情，可以蹦蹦跳跳地到日本啦！✈️

在入住新的租屋處之後，還是有一些重要的注意事項哦~希望大家可以在自在生活的前提下，熱衷於在日本的探索！

Stage 4.1 入住確認

入住時，請與物業一同確認屋況，將入住當下的狀況進行記錄，大家可以善用以下東京都住宅政策本部或是國土交通省設計的表格，或是自己拍照存檔📸。有些物業公司會給予比較寬裕的時間，讓承租人可以在入住一陣子（例如兩週）內，將發現的問題彙整提出確認表給他們存查，這時也不要忘了相關的時限哦～

參考資料：国土交通省，「入退去時の物件状況及び原状回復確認リスト」

尤其要注意髒汙和磨損（甚至是味道！），這部分你可能入住時沒有留意的細節，可能之後要退租的時候就算到你頭上了…因此請盡量在入住的時候和物業公司確認清楚，達成合意有哪些既有的耗損或瑕疵是入住前即有的，避免後續爭議。

Stage 4.2 平時修繕、維護義務

對於租賃期間的相關業務，例如房屋的修繕或是維護都需要有一個物業公司的聯絡窗口，如果有問題的時候就能夠及時處理。（這也是東京都條例的說明義務之一）

關於這些修繕或是維護費用負擔的一般原則，在於如果關於住宅的使用及收益所必需的修繕，應由出租人負擔費用進行（民法第606條第1項）。除非是在租賃期間中，因為承租人的故意、過失或不當使用方式等可歸責承租人的原因而需要進行修繕🛠️，則應由承租人負擔該費用。這裡的實際運用，大家可以參考前面回復原狀提到的那些例子~

然而，有原則就有例外，出租人和承租人可以通過合意，訂定例外的特約條款，將租賃期間中對於小規模的修繕義務移轉到承租人的一方並讓承租人自行承擔費用進行修繕。（例如我自己簽的約就寫的滿…雞毛蒜皮的，像是有約定如果是燈泡的燈絲或是某些電器的電池要承租人自己更換）

另外，依據日本民法第400條，承租人對於物件是有善良管理人義務的。

直白地說，你必須好好的管理、維護物件，讓他維持在一個正常使用狀態。像是雖然我們剛剛提到的回復原狀是租約要結束時才需要處理，但是平常當然還是要好好維持，例如進行打掃清潔之類的🧹，才算是盡到承租人的善良管理人義務。

再者，就算房屋因為通常使用導致毀損，而應該要由出租人負擔修繕工作，承租人的通知義務也不能落下。否則因為延誤通知導致損害擴大，可能也會算是違反善良管理人義務，恐怕相關的責任也是避免不了。

Stage 4.3 住宿規則

契約裡面通常會附上需要你遵守的住宿規則，並且約定如果違反情節嚴重，屢勸不改可能會被解約。

常見的條款可能會有禁止變更使用目的（例如住宅轉為商用）、禁止轉租、禁止養寵物、禁止存放危險物以及超重物品、禁止明火、禁止長期空屋（大概是不希望荒廢掉）、禁止任意改裝或施工、禁止騷擾其他鄰居、禁止賭博、避免各種噪音、須配合垃圾處理程序、吸菸規範、共用區域規範等等林林總總的規定。噢~別忘了還有所有契約都會加入的暴力團排除條款，禁止任何有關黑社會的活動。

相關文章：【日本】黑社會退散！淺談日本契約中的暴力團排除條款

通常契約或是附件的住宿規則都洋洋灑灑地列滿各種規則，這就不得不佩服日本在「維持和諧」這件事上真的是做到淋漓盡致。如果不想違約導致被解約而流落街頭（？），入境隨俗還是很必要的。

Stage 5 功成身退：退租

不論你是要搬家換新的住處，又或是要回國還是到其他地方繼續探索，總是有一天要離開承租的秘密基地，這時候一起留意以下的細節，讓我們圓滿的完成這次旅程吧！

Stage 5.1 退租檢查

要退租的話，請留意契約是否約定需要在特定期間前通知，也就是預告期間（常見是1~3個月，但也不排除更久的）。

另外，退租時通常會需要進行退租檢查，而有些物業公司因為人力不足可能會需要你進行預約，讓他們安排特定的檢查人員上門進行退租程序。原則上三、四月之際正是最繁忙的時期，建議還是要早點預約哦（我就曾經因為太晚預約導致要提早一週多搬離，還得找住處待到畢業典禮結束，算是值得警惕（？）的經驗）

回復原狀確認的程序中，會需要與檢查人員一一確認房屋有無破損、髒污，而導致需要額外維修、更換補償，或是需要支出清潔費。

在檢查前，別忘了拿出我們入住時所拍照存檔的紀錄或是雙方書面確認的紀錄。或許自己住了幾年後可能都忘記了，拿出紀錄來，好好確認一下，把房間盡力恢復到一開始乾淨整潔的樣子~我們自己在收拾的時候大概也會留意到可能出現爭議的地方（入住前既有的瑕疵），可以對照一下紀錄，一一核對，試著據理力爭。

Empty room

同時，如果有大型家具沒有自己清理，可能還需要另外支出處理費。（大型家具的定義依據各地區的規定不太一樣，要到各地方的相關處理機構網站確認哦！例如我有特別處理的大型家具就有棉被以及薄床墊）

實用網站：粗大ごみ受付センター（可以連結到東京都各區的處理中心網站，也有中文版）

Stage 5.2 押金退還

如果簽約時有繳交押金，請不要忘記退租時務必要取回哦~💰

一般來說押金會在扣除承租人尚未支付的款項後退回，可能扣除的款項包含積欠的租金、回復原狀的費用（清潔費、維修費）等。法院實務上是認為，契約中若是沒有特別約定，則在退租交還房屋的時候就能夠請求返還押金了，如果物業公司無故拖著不還是不行的。

這邊要提醒一點，因為有可能退押金會是退到你原本指定的銀行帳戶，如果你留學完要直接回國，不要忘了安排怎麼取回押金哦~

Special Stage 紛爭處理程序

百密一疏，雖然你跟著以上的說明仔細留意著自己的法律權益，還是不幸真的遇到糾紛了，可以評估各地方政府所提供的諮詢窗口，讓當地的專家協助你處理相關爭議。

參考資料：東京都住宅政策本部，不動産相談

另外法律程序中也有一些比較簡易的手段可以採用。比方說民事調停（類似台灣的調解程序）、少額訴訟程序（金額60萬元以下的標的）、支付督促程序（類似台灣的支付命令）。

但以外國人角色來說，個人覺得自己去進行法律程序可能未必會是很有信心的做法，或許先找當地的專家或是律師好好談談會更有幫助，進而據理力爭⚖️。不要因為是外國人就被輕易地佔便宜或是欺負了！

Final Stage 結語

從那些留學日子的小小回憶中，我深刻地體會到，找到一個合適的租屋處對於留學生來說，不僅是生活的基礎，更是追夢旅途上的堅強後盾。

因此，我希望能透過這篇文章，與各位即將展翅高飛的留學生分享一些租屋契約上的注意事項，讓你們在尋找居所時，能更有信心、更有準備！🚀🌟

如果有相關的問題，可以大方留言或私訊討論，或是也可以先去翻找一下以下參考資料提到的內容確認能不能解決你的問題哦~

參考資料：国土交通省，原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

參考資料：東京都住宅政策本部，賃貸住宅トラブル防止ガイドライン

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