在日本租屋的十點注意事項

前陣子有一些認識的朋友剛好也去早稻田大學留學，向我打聽住宿的相關情報~ 讓我想起之前找租屋的時候遇到各種問題，所以決定彙整10點日本租屋和台灣文化上比較不同的地方，以及其他注意事項和大家分享🏠~ 📢 日本各地區的租屋實際情形或有不同，文章中提到我自己或朋友在東京留學時的親身經歷，無非也是個案，要請大家斟酌參考。如果有寫得不精確的地方還請大家多多指教💪

10 key points

1️⃣ 租屋市場主導者：物業公司

作為留學生或是新鮮人，最常見的租屋管道可能是透過各式的租屋網站💻，先蒐集各種資訊。 這時候你可能會留意到在日本比較少見純粹C2C的管道，通常租屋物件都是由物業公司管理、仲介，就算不是物業公司直接經營的，通常也會有仲介幫忙，（要找到懂中文的仲介也不難）滿少有直接跟房東接觸的機會。 網路上可以看到許多物業公司，一時可能會不知道如何下手，除了多找評價之外，這時候建議參考自己學校合作、推薦的物業公司（學校關於生活管理的相關單位可能會有介紹）。相信有學校幫忙把關，可靠度應該是提高不少！ 一般來說，物件資訊介紹這部分，日本的物業公司大多做的不錯，會有清楚的地點位置、格局、照片、租約期間、各項費用等基本資訊，這樣一來就算沒有直接去現場看看其實也能有大概的輪廓。 如果有疑問，我相信物業公司都會很樂意為大家解答。（嗯…不想解答的物業就不要理他們了…直接果斷拒絕不聯絡⛔）

2️⃣ 簽約前停看聽：由宅建士進行重要事項說明

根據日本《宅地建物取引業法》規定，簽約之前物業業者需要安排宅建士（可以理解為不動產經紀人）向承租人說明各種租屋相關的重要事項📋。 （雖然會被收一筆仲介費，但就當做多一層保險吧！而且如前面提到的，要直接找到房東簽約也比較少見） 如果沒有安排宅建士跟你好好說明的話，物業公司就是違法的，請好好留意自己權利！ 物業公司給的文件中，會有一份重要事項說明書，會記載兩類事項： 第一種是與物件直接相關的事項，包含法律限制、防災資訊、設施配備狀況。 第二種是與交易條件相關事項，包含各種款項、合約解除、違約金、合約期間及續約、押金結算相關事項。 另外，東京都自己有訂立一項租屋爭議相關的條例，有進一步提到物業公司的說明義務尚包含退租時的恢復原狀責任、修繕責任、是否有特約的存在與內容、入住中的維持管理等相關聯絡方式。 畢竟是自己未來一段時間在他鄉異地要住的地方，建議大家在簽約之前，詳細地了解各種背景資訊，尤其是一些與安全相關的部份，以及自己未來租屋的權利義務。如果有疑義的時候就向負責說明的宅建士們好好請教吧！👨‍💼👩‍💼

Contract Review

3️⃣ 小心隱藏費用！租金以及租金外的各種款項

日本租屋與台灣的一大不同是林林總總的各種費用項目很多。尤其是初期費用（通常是簽約後入住前支付）相當高，通常會有第一個月租金、禮金、押金，還有一些五花八門的費用，甚至會到相當於四個月以上租金的費用。 這邊把我自己的租賃契約相關費用都列出來給大家參考，我是覺得自己應該是所有能被收的費用都被收了😂，如果有更多的我覺得就有點問題了…（？ 這些項目包含： 1. 租金 2. 押金 3. 禮金（或是其他如入館費的名目，算是和我們不同的日本習慣，承租人得含淚接受…） 4. 管理費（共益費） 5. 仲介費 6. 火災綜合保險費 7. 鑰匙更新費 8. 入住前的消毒費 9. 租金保證保險費 10. 續約的更新費 11. 退租後的清潔費 12. 浮動的水、電、天然氣等等費用 其中我們承租人最重要的義務之一應該就是按時支付租金。所以租約中一般會很清楚的規定如何付租金，例如金額（是否含稅）、付款期限、付款方式等等。 有一些物業也會要求你設定銀行帳號的定期扣款，所以會提供相關的表格讓你填寫同意，他們可能可以幫忙送去銀行處理。 再來就是遲繳租金的處理方式，通常會約定遲延的違約金。這裡請留意，日本的消費者契約法設定了利率上限為年利率14.6%，超過的部分是無效的。

4️⃣ 房東超怕你沒錢繳房租：保證人/租金保險

日本的租屋實務上通常會要求承租時要有保證人，擔保租金給付或是其他損害賠償的責任。 只是現在年代不一樣了，更常見的方式是要求承租人去投保租金保證保險。 我遇到的物業公司有指定特定的保險公司和險種，甚至拒絕我自備保證人的提議… 這邊大家可以留意一下保險內容有什麼，說不定其他情形也用得上這一份保險。

5️⃣ 續約也要錢？日本租約的期間與更新費

一般租約期間還蠻常是一年或是兩年起跳的，和台灣差不多，所以如果是短期租約可能需要另外費點心思找找，或乾脆準備好要付違約金。 如果事事順利，你打算續約的話，依照地區習慣，現在是有不少物件是會要求「更新費」，作為租約更新的手續費，通常會收半個月到一個月左右的費用。同時，火災保險或是保證保險往往也可能到期需要續約更新了，所以也會同時進行相關手續。

6️⃣ DIY精神？自己找水、電、天然氣公司簽約

在日本租屋，原則上水、電、天然氣💧💡🔥是需要自己去找各公司洽談簽約的，各地區會有不同的公司可以選擇。 有些物業公司可以幫忙代辦，只是這裡其實也是一個坑。我自己有個高富帥大律師朋友就是一開始讓物業公司幫他去弄電力的契約，但是沒注意到物業公司幫他簽了一個其他地區的地方電力公司，而跨區的結果是每度電的費用高得離譜，讓他每個月的電費都爆表，跑去找物業公司詢問才知道有這麼無厘頭的事情。

New life in Japan

7️⃣ Do's and Don'ts：租屋規則多到嚇人！

契約裡面通常會附上需要你遵守的住宿規則，並且約定如果違反情節嚴重，屢勸不改可能會被解約。常見的條款可能會有禁止變更使用目的（例如住宅轉為商用）、禁止轉租、禁止養寵物、禁止存放危險物以及超重物品、禁止明火、禁止長期空屋、禁止任意改裝或施工、禁止騷擾其他鄰居、禁止賭博、避免各種噪音、須配合垃圾處理程序、吸菸規範、共用區域規範等等的規定。 解除契約的事由則可能再增加長期欠租、多次欠租、受刑事追訴等等事由。 通常契約或是附件的住宿規則都洋洋灑灑地列滿各種規則，這就不得不佩服日本在「維持和諧」這件事上真的是做到淋漓盡致。 實務上曾經出現因為承租人養寵物、噪音騷擾等行為達到擾鄰程度，法院就判斷出租人可以解約的例子。因此希望大家多多留意。

8️⃣ 不帶走一片雲彩：回復原狀義務

大家應該多多少少都了解，日本租屋文化和台灣最大的差別之一就是房屋的點交需要完全淨空🚪，也就是「回復原狀」。 一般來說，房屋通常不會附傢俱，並且要求退租時也要徹底的清空。而且通常會有滿嚴格的檢查標準，讓大家都會滿「愛惜」房屋的。 但這所謂的回復原狀，實務上也總是發生爭議。例如爭執說某瑕疵是不是入住前就已經存在啦，某瑕疵是單純因為經年累月的正常使用導致的磨損還是承租人的不當使用破壞啦，又或是瑕疵的補償金額過高不成比例等等。 回復原狀的議題不僅僅是我們外國人需要去習慣，日本人之間也是屢屢產生爭執，所以日本政府有提供一些參考的指南供租賃雙方去協商。有問題的話可以先去查找一下相關的內容哦~

參考資料我放在最後，是在東京都那份資料的第14-17頁~ 如果出租人想要將特定風險轉嫁給承租人，還是可以的，只是需要事前特別約定才行。出租人和承租人可以通過雙方合意，對於回復原狀的義務，設定一些與一般原則不同的特別約定。例如常見約定由承租人承擔小規模修繕、清潔費，或是預先約定特定物品的修繕、置換方式以及費用。 然而，並非所有特約都被認為是有效的，根據內容，有些特約如果起訴了可能會被法院判定為無效。但站在盡量減少爭議的前提上，建議事前好好跟物業公司溝通或許更為重要。

9️⃣ 日常保養記得做：平時的修繕與維護

對於租賃期間的相關業務，例如房屋的修繕或是維護都需要有一個物業公司的聯絡窗口，如果有問題的時候就能夠及時處理。 關於這些修繕或是維護費用負擔的一般原則，大家可以參考前面回復原狀提到的那些例子~ 然而，有原則就有例外，出租人和承租人可以通過合意，訂定例外的特約條款，將租賃期間中對於小規模的修繕義務移轉到承租人的一方並讓承租人自行承擔費用進行修繕。 例如我自己簽的約就寫的滿…雞毛蒜皮的，像是有約定如果是燈泡的燈絲或是某些電器的電池要承租人自己更換。 另外，依據日本民法規定，承租人對於物件是有善良管理人義務的。你必須好好的管理、維護物件，讓他維持在一個正常使用狀態。例如進行打掃清潔之類的🧹。 再者，就算房屋因為通常使用導致毀損，而應該要由出租人負擔修繕工作，承租人的通知義務也不能落下。否則因為延誤通知導致損害擴大，可能也會算是違反善良管理人義務，恐怕相關的責任也是避免不了。

🔟 「進」「退」有序：入住與退租注意事項

入住時，請與物業一同確認屋況，將入住當下的狀況進行記錄，或是自己拍照存檔📸。有些物業公司會給予比較寬裕的時間，讓承租人可以在入住一陣子（例如兩週）內，將發現的問題彙整提出確認表給他們存查，這時也不要忘了相關的時限哦～ 檢查時要注意髒汙和磨損，有些你入住時沒有留意的細節，可能之後要退租的時候就算到你頭上了…因此請盡量在入住的時候和物業公司確認清楚，達成合意有哪些既有的耗損或瑕疵是入住前即有的，避免後續爭議。 到了退租時通常會需要進行退租檢查，回復原狀確認的程序中，會需要與檢查人員一一確認房屋有無破損、髒污，而導致需要額外維修、更換補償，或是需要支出清潔費。 建議在檢查前，別忘了拿出我們入住時所拍照存檔的紀錄或是雙方書面確認的紀錄。

Empty Room

檢查完成後，如果簽約時有繳交押金，請不要忘記退租時務必要取回~💰 這邊要提醒一點，因為有可能退押金會是退到你原本指定的銀行帳戶，如果你留學完要直接回國，不要忘了安排怎麼取回押金哦~ ⚠️ 另外提醒一下退租程序的部分，有些物業公司因為人力不足可能會需要你進行預約，讓他們安排特定的檢查人員上門進行退租程序。原則上三、四月之際正是最繁忙的時期，建議還是要早點預約哦 我自己就曾經因為太晚預約導致要提早一週多搬離，還得找住處待到畢業典禮結束，算是值得警惕（？）的經驗…

🎯 其他參考資料

以上是我自己的觀察和整理，如果有相關的問題，可以留言或私訊討論，或是也可以先翻找一下底下貼的日本政府針對租屋糾紛提出的參考資料，我自己覺得這些文件相當全面，對於理解租屋的爭議蠻有幫助的。

參考資料：国土交通省，原状回復をめぐるトラブルとガイドライン 參考資料：東京都住宅政策本部，賃貸住宅トラブル防止ガイドライン

另外，我有整理一篇從法律視角依租屋流程逐步切入的完整圖文說明文章，如果大家有興趣的話可以到另一篇參考有沒有可以幫上你的資訊🔍～

相關文章：日本新生活必看：一次看懂租屋法律注意事項

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