【低基期潛力房產!】馬來西亞柔佛州新山市-3

深圳與香港之間的關係套用在馬來西亞柔佛州與新加坡是極度相似。

一個腹地遼闊，各項發展較後起步；一個土地狹小，但經濟發展高度領先。

如果細細盤點，新加坡與柔佛州就像是對絕佳伴侶，各擁有著對方缺少的那一塊，只等著有天能被湊合成一個完整互補的經濟圈。

新加坡優勢對應柔佛劣勢：

資金多->當地投資不足

人才多->無高端產業，無法吸納人才

新加坡劣勢對應柔佛優勢：

腹地小->柔佛州面積為新加坡26倍

物價高->馬來西亞的生活成本只有新加坡的40%*

房價高->依區域不同，但至少都是柔佛州的3倍以上

*Cost of Living Index by Country 2023 (numbeo.com)

所以這樣說來，新加坡與一橋之隔的柔佛州應該早就要整合為一個大經濟區，互相填補各自發展上的需求了不是嗎?

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新加坡可以取得更多居住空間與更廉價的各項產品；柔佛州則獲得了高資產的外來人口與海外投資，促進當地產業發展，聽起來對雙方都是一項划算的交易。

但實際上，由於政治因素，這麼多年來新柔兩地是君子之交淡如水，每天雖有高達35萬人次來往兩地，但實際上遠遠沒有達到經濟一體化的緊密連結。

政治方面，過去的馬來西亞領袖們都不是很喜歡華人。

由於華人在經濟上的強勢，但同時華人在馬來西亞又是屬於占比只有約20%的少數民族，自然地會成為馬來血統政治人物做文章的主要對象。煽動仇富與排外往往是非常好的吸票機器，容易獲得多數底層人民的支持。

而作為華人政權的新加坡，過去那段時間自然也不是那麼受到馬來西亞政府的歡迎。

不過近年來，可能是新幣實在是太香了，同時也受益於馬來西亞政治局面逐漸穩定，現在越來越多地與新加坡有更多雙邊合作。

除了上篇提到，連接新加坡與柔佛州新山市的RTS新柔地鐵已如火如荼興建中，預計將於2026年通車，另外還有已簽定備忘錄，內容逐漸完善的柔新經濟特區也是促進雙邊合作的一大利多。

星馬簽署諒解備忘錄 發展經濟特區吸引外資 | 星島日報 (stheadline.com)

柔佛-新加坡經濟特區瞄準電子、金融服務、商業相關服務和醫療保健領域，一旦建成，預計將進一步促進柔佛與新加坡之間的貿易關係和互聯互通，預計將再現中國深圳經濟特區的輝煌成就。

雖然內容還未非常具體，但至少跨出了新的一步，揭露了未來兩國會有更多合作機會的可能。

講回到深圳與香港的關係與新馬兩國有何關聯

上世紀70年代，當時的香港還是英國殖民，香港的GDP是深圳的好幾倍之多。隨著改革開放之後，一波波的產業轉移逐漸成形。最開始是製造業，從人工與租金昂貴的香港轉進深圳；再來是服務業、金融業，越來越多高附加價值的產業移往深圳這個更加廣闊的內地，同時也吸引著高階人才與資金，帶動了深圳高速的經濟發展，到2017年時深圳的GDP已追平香港。

現在看來，馬來西亞政府也非常想效仿這個成功案例，利用新加坡這隻經濟大母雞，來帶動隔岸的柔佛州這隻小雞。

水往低處流是大自然的道理，而房地產市場何嘗不是如此? 現在的新加坡因承受了大量的國際熱錢湧入，無論是物價或房價都被推升到了讓人民難以忍受的地步，這個高壓鍋需要一個宣洩口來舒緩過高的資金水位，而與新加坡直接連接的馬國新山市首當其衝。

過去因各種原因無法順利流入新山房產的新加坡資金，在打通交通、政治的死結之後，會非常快速地衝進新山房地產市場，推升當地的房價與租金。

不只是資金，新加坡在腹地有限的情況下，也會有許多實質移民進入新山，這樣的房價上漲動力就不止是由資金面推動，而是結合了實際的需求拉升，讓房地產漲勢會更加實際也長久。