買房時就要考慮到「出口戰略」。
投資一套東京不動產房源有哪些外國投資家看不見的成本跟眉眉角角！？
【這篇文字是利用AI把「東京子的東京生活」在2021/10/05的Podcast節目EP03做成逐字檔，再整理成文字摘要，方便閱讀】
大家好，我是東京子！歡迎收聽 《東京子的東京生活》。今天要跟大家分享的是「如何評估一套東京不動產是否值得購買」。這個話題適合對日本不動產感興趣的朋友，尤其是有意在東京投資房地產的你！
自我介紹與背景
先簡單介紹一下我自己。我是台灣人，目前居住在東京，從事專業不動產投資顧問工作，擁有多張日本不動產相關資格證書。
我不僅要熟悉日本的法規，也需要了解投資相關的節稅方法，以及透過不動產獲取在留資格（類似綠卡）的相關細節。
此外，我也經營民宿（Airbnb），蟬聯12年的「超讚房東」的評價。
平時，我幫客戶處理不動產買賣、租賃與管理，積累了不少實戰經驗。
由於工作性質，常有朋友或客戶私訊我，問一些投資相關的問題，例如：
- 哪一區最值得投資？
- 哪裡的投報率最高？
- 東奧之後東京房價會漲還是會跌？
這些問題的答案並不簡單。為了讓大家有更多參考，我決定透過 Podcast 和文字整理，分享如何分析東京的不動產。
今天就以一位朋友的真實案例為例，談談評估房產時應該注意哪些重點。
案例介紹：神樂坂的一套公寓
這位朋友看上了一套位於東京神樂坂的公寓。
簡單介紹一下這個物件的條件：
- 地點：靠近神樂坂車站，屬於東京的核心地段，被譽為「蛋黃區中的蛋黃區」。
- 面積：專有面積約 30 平方米（約 10 坪）。
- 樓齡：建於 1979 年，屬於舊耐震標準。
- 管理方式：自主管理（住戶自己組成管理委員會，沒有委託專業管理公司）。
- 戶數：少於 40 戶。
- 特殊條件：一樓南向有陽台，室內在 5～6 年前翻修過。
乍看之下，這套公寓的條件還不錯，但是否值得購買，還需要進一步分析。
https://realestate-od.jp/mansion/column/article4492/
評估不動產的幾大重點
1. 地點是否真的加分？
神樂坂的地點確實優越，屬於東京的核心區域。但光看地點是不夠的，還要考慮：
- 周邊環境是否安靜、安全。
- 陽光照射情況：該物件前方有建築物遮擋，陽光進入室內的時間有限，可能影響居住品質。
- 鄰近道路狀況：如果是小路，未來要出租或出售時，可能會稍微降低吸引力。
2. 樓齡與耐震標準
日本在 1981 年修訂了耐震標準。這套公寓建於 1979 年，屬於舊耐震標準。這並不代表房子不安全，但需要注意：
- 是否進行過耐震補強：如沒有，可能會增加維修成本。
- 樓齡與價值：40 多年的樓齡，建築結構和管線老化的風險較高，可能會出現漏水或排水管損壞等問題。
3. 管理方式：自主管理 vs. 委託管理
該物件採取自主管理方式，這對投資者來說是一個潛在的風險：
- 專業性不足：住戶組成的管理委員會可能缺乏專業知識，導致修繕計劃不完善。
- 資金透明度：管理費與修繕基金合併，可能缺乏明確的資金流向，未來需要額外出資修繕的可能性較高。
4. 戶數多寡的重要性
該公寓戶數少於 40 戶，這意味著：
- 每戶需要分擔更多的修繕費用。
- 若需要進行大規模維修，費用負擔將會更重。
相比之下，戶數較多的大樓在進行維修時，分攤的成本會相對低一些，投資風險也較小。
5. 物件亮點與隱藏成本
該公寓的亮點包括翻修過的室內與南向陽台。但一樓的陽台光照有限，而且陽台前有牆遮擋，景觀和採光可能不如預期。此外，還需留意：
- 是否有瑕疵：例如漏水、管線老化等。
- 未來的修繕費用：老舊建築的維護成本通常較高。
風險與建議：買房需要注意什麼？
朋友提到想直接與賣家（也是台灣人）私下交易，省下仲介費用。雖然這樣確實能節省成本，但也伴隨著風險，例如：
- 瑕疵擔保問題：根據日本法律，通過仲介購買的房產享有一定的瑕疵擔保，但私下交易可能無法保障這一點。
- 缺乏專業建議：仲介可以協助調查物件狀況，若私下交易，一旦出現問題，買家可能需要自行承擔所有責任。
- 物業管理與維修問題：若買家不熟悉日本的房地產市場和修繕流程，未來可能會面臨額外的困擾和成本。
建議在交易前徹底了解物件的真實狀況，包括：
- 請專業人士進行房屋檢查。
- 確認過去的修繕記錄。
- 理解自主管理的運作方式與資金使用情況。
結論：值得購買嗎？
從專業的角度看，這套公寓有一些亮點，但也存在許多風險。如果是我自己，可能會謹慎考慮，尤其是在知道未來的管理與維修可能需要額外花費的情況下。
希望今天的分享能幫助大家更好地了解東京不動產投資的評估方式。如果你對此話題感興趣，或想了解更多不動產投資相關內容，歡迎留言給我。感謝收聽 《東京子的東京生活》，我們下次再見！
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