300萬台幣的東京都心不動產物件可以買嗎?

更新於 發佈於 閱讀時間約 10 分鐘
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常常碰到有小孩在東京唸書的父母問我:

「有沒有日幣1000萬(今天匯率台幣212萬左右),靠近車站走路7分鐘,有電梯,治安好,管理體系佳的房子?」

第一個反應常常會是

台幣212萬左右,可能台北連廁所都買不到啦…

但既然被問了,所以我還是會去業者間物件搜尋一下。


結果是,

還真的有耶!日幣1000萬以下,甚至900多萬日幣,台幣250萬左右的房間。

舉例大家最熟悉的新宿區為條件搜尋,還跑出好幾個!

雖然是都心五區的新宿區,乍看之下也覺得很便宜。

但基本上我不太會推薦自己的客人區買這樣的物件。


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原因是

(1)1986年新耐震之前的老房子

(2)自主管理

(3)管理費修繕基金費太貴

(4)面積低於20平米

(5)總戶數太少

 

並非是所有新耐震以前的舊房子都是不好的,有些管理體系好,房子有定期在做整理修繕,狀態維持良好,重新拉皮一下,偶爾會有些物超所值的寶物件。

 

自主管理也不是完全不好。也碰過是居民組織的管委會自主管理充滿了愛的,那就OK。最怕就是收了管理費修繕費不做事,搞得房子灰頭土臉,髒亂不堪,三天兩頭漏水有問題,光對應就要人命,相對的,這樣的大樓住戶的水準也可想而知,資產價值隨歲月遞減,到時想脫手都脫不了。

 

房租5~6萬日幣,管理費修繕費加起來卻要1萬5的,這種自住收租兩不相宜。

 

面積低於20平米的物件,房客替換率相對增高(因為有了點錢大家都會想搬到稍微寬敞一點條件好點的地方),維持成本相對增高。

 

總戶數太少,每戶要平攤的修繕基金負擔相對提高,大部份以收租為目的的投資家不會看上眼,倒是自己住,沒打算轉賣的話還OK。

當然這只是評估一個物件是否能買的幾個基本,其他還有更多綜合評估因素。

所以不要只有光看單價,有很多背後的看不到眉眉角角,只能說沒有三兩三不要想上黃山。

基本上我自己看不喜歡的物件要叫我介紹還有點痛苦,大部份的時候我都會勸客人不要衝動,要三思而行,不要被表面看似甜美的果實騙了。

 

因為我介紹了以後是我要負責管理啊~~責任重大呢。



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【東京子保有的日本資格】

宅地建物取引士、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士、ファイナンシャルプランナー

損害保険募集人、飾り寿司インストラクター3級etc.

★東京子其他的房間

東京子在板橋區、練馬區有Airbnb民宿跟月租套房。

除此之外,

針對外國人在東京不動產以及仲介買賣,一般租賃、法務(國際繼承、遺產繼承)、稅務規劃也是強項喔。

 

這裡可以看到東京子目前房源跟已發表的文章(會慢慢補齊

https://kyokoshouse.com/

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【有關永幸不動產的介紹】

永幸是一間城北區老字號不動產,純日本公司。

目前由第二代老闆接手,邁入第56個年頭。

以「誠信」「負責任」的專業態度處理所有經手的不動產案件。

從租賃、買賣到日常的物業管理,有強大的值得信賴的合作業者配合與支援,

擁有與不動產有關聯的司法書士、行政書士、律師、金融機關等強大資源。

公司主頁:

https://eikou-house.com/

客人介紹敝公司的影片:

https://www.youtube.com/watch?v=k03ebACy-rY


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★東京子月租套房&所有房間介紹

歡迎詢問管理人「東京子」

https://www.facebook.com/tokyodorm


【東京子民宿系列目前有的房源」(Airbnb全部集中在板橋區大山站,另有一月租小套房在練馬站) 

(6)板橋區 東武東上線大山車站走路2分 大山101號房 到池袋3站5分提供 雙人床 面積25㎡房間內免費光纖上網(無流量限制)

(開放六個月前預約)

https://zh-t.airbnb.com/rooms/9006622

(7) 大山102號房

https://zh-t.airbnb.com/rooms/9676636

(9) 大山201號房

https://zh-t.airbnb.com/rooms/13723999

(10) 202號房

https://zh-t.airbnb.com/rooms/9163537

大山商店街影片介紹

https://www.facebook.com/groups/azumakyoko/posts/1013178419025187/

月租套房

(11)練馬區練馬站走路6分,單人床、面積14平米 、1K

https://www.facebook.com/groups/azumakyoko/posts/1969784193364600/

這裡可以看到東京子目前房源跟已發表的文章(會慢慢補齊) https://kyokoshouse.com/

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【延續閱讀】

到目前的柳暗花明案件其一

★東京找房安家立業第一步~要多久的時間來找住處呢?

https://www.facebook.com/tokyodorm/posts/2231547323807928

柳暗花明案件其二

東京找房記~外國留學生東京租房步步難!?

https://www.facebook.com/tokyodorm/posts/2255042924791701

日本找房網站

https://suumo.jp/kanto/

https://www.homes.co.jp/chintai/

https://www.able.co.jp/

☆過去找房相關文

【有關東京一般租房初期費用】(做好房租乘以6個月的心理準備吧)

https://www.facebook.com/tokyodorm/posts/2008962352733094

【東京租屋〜外國人不知道的潛規則】

https://www.facebook.com/tokyodorm/posts/2002418336720829

【東京找房安家立業第一步~要多久的時間來找住處呢?】

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【東京找房記受難記系列】

https://bit.ly/3Sr8HCy

【東京不動產之豬羊變色篇〜一次將再建築不可的物件點石成金的故事】

https://www.facebook.com/groups/azumakyoko/permalink/1436727683336923/

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【長期租賃】澀谷區京王線初台站走路10分新築物件釋出新房源(共3戶)寫在重建之前

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【長期租賃】澀谷區京王線初台站走路約9分新築物件釋出新房源(共3戶)

不藏私地分享我在日本蓋房子的心得重點!

https://bit.ly/3SsmTuZ

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補充文

日本房市職場投資參考網站

https://www.kenbiya.com

https://www.rakumachi.jp

東京不動產過去的相關文

(1)參加日本國家資格考

https://www.facebook.com/tokyodorm/posts/1756678907961441

(2)我與東京不動產的緣

https://www.facebook.com/tokyodorm/posts/1767125946916737

(3)2017年日本不動產經紀人放榜了!!

https://www.facebook.com/tokyodorm/posts/1770585976570734

【我也可以成為東京包租婆嗎?】

https://www.facebook.com/tokyodorm/posts/1770616379901027

【十年歲月的力量】

https://www.facebook.com/tokyodorm/posts/1907339809562016

【與東京不動產的緣起】

https://www.facebook.com/tokyodorm/posts/1910069069289090

【N年前初接觸東京不動產時的回憶+最近新嘗試的一個八竿子打不到一起的分野】

https://bit.ly/3E160mS


【13年歲月的力量~東京子談東京不動產投資有感】

https://www.facebook.com/tokyorealestate/posts/pfbid02SMKK7fAqkwsTCt33gMc2YzPhdXhGVHmMyRaC7SfDqQ1UoJWoseSqoCpJea28nDckl

【被迫搬家!?房東突然發函要我馬上搬家怎麼辦?】

https://www.facebook.com/tokyorealestate/posts/pfbid0352qcy4oTAfcwJtJTgoSYogeLPayq7qDkamfTV7tB2otGUnMr6VxjSyCZvRi2SDiil

【徒手搭東京地下鐵搬床墊一事所感】

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旅日多年的台灣人、多年觀察東京不動產、專業不動產投資經紀人。擁有多張日本專業資格。精通法務&投資簽證&不動產節稅&不動產經營管理&物業管理。擅:東京不動產買賣&一般租賃仲介+airbnb超讚房東
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