東京不動產投資路上我和你，快來聽聽東京子對立川小型商業樓的剖析
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前幾天介紹了一個小型商業樓的投資物件後，
得到一些詢問。
特借此文來跟大家分享我的看法以及投資理念。
希望能用我的專業來幫大家創造資產財富。
其他不敢說，
在選不動產物件上我還真的滿專業在行的。
不論是自住用還是投資用，
現在電眼一掃，
就像七龍珠的戰鬥力探測器一樣，
大概八九不離十，
都可以給評語給判斷。
（只限東京都，東京外縣市沒太大概念，除非去當地評估過）
【投資物件介紹】立川站鋼骨造5層樓整棟收益物件，投報率7.26%
這次的這個物件會推薦的幾個點：
（1）雖然屋齡有，但因為有過去實際的管理經驗，所以對建物的健康狀態（構造等）是有某程度的了解。
屋齡老的房子最怕的是1漏水，2耐震上問題。
1的漏水，本建物因事務所居多，房間內沒有衛浴，減少很多管理成本不說，漏水的可能性也相對低很多。
屋頂的防水塗佈以及外壁維修，owner在取得後近期（2021~2022年）也做了。
推測暫時應該沒什麼大問題。
耐震上問題。
這棟房子歷經了311絲毫無損。
且立川位處台地，相對地盤是穩固的。
https://flie.jp/magazine/town/living/tachikawa/
建築物耐用年數問題。
這棟鋼構造（4mm以上）是34年。
超過法定耐用年數。
不過這個超過耐用年數並不是說它就得被拆掉。
東京都超過耐用年數的建築物一大堆。
50幾歲，7,80歲的建物也比比皆是。
大家也都活得好好的。
年數雖然是一個重要指標，
但平常的保養（メンテナンス）其實也非常重要，
平常有定期做外壁粉刷、清潔、防水，
即便過了耐用年數，
看起來也光鮮亮麗，
老雖然老但是還是可以咬得動土豆（台語）的老當益壯的建物滿山滿谷的。
不像我們台灣屋齡20年看起來就破舊不堪的概念是不一樣的。
40幾歲的屋齡，聽起來就覺得隨時就要倒塌的那種想法基本上在日本比較不適用。
做為一個收益物件，
我個人覺得如果這棟樓腹地（敷地面積）再大一點的話「積算価格」可以高很多，
就更棒了。
不過如果是那樣，
價格也不可能低於1個億了。
有一好沒兩好。
選擇投資標的是看綜合點數（バランス），
要有取捨。
要年輕又要是美人物件，
通常投報率就低了...
（2）地點：距離立川車站雖然步行11分，但所在地附近有IKEA，且有公家機關，例如入管、警察局、検察廳裁判所，昭和公園等，也是一個小商業圈（地圖上可確認其為黃色商業圈），有一定的事務所需求。
（3）事務所最怕的就是招租不易。但根據過去實際管理經驗（因本案件是自社案件），1樓店舖（三角店面黃金店舖）不用說，2樓以上的平均空窗期也沒有超過三個月的。當然這也要看房租設定，平均單價設定比周遭高，當然就相對的比較慢租出去。
（4）投報率高。
現在在東京都心好一點的地點要找到高於7%的投資標的不是那麼容易了。
這棟立川小型商業辦公樓整體評價而言（Balance），
雖然築年數有，
但其反應在投報率上是可以接受的。
我會建議把它當成cash machine。
【假設一】
假設可以貸款7成約7000萬來計算好了。
願意貸的金融機關大概是信金或信組，
一般利息2.5%左右起跳，
20年。
每個月償還是¥437,500
目前房租設定滿租時是¥561,550
561550-437500=¥124050
用這筆錢（¥124050/月）來繳固定成本（土地稅建物税火災險等）以及物業管理費、雜費什麼的，應該足足有餘了。
可能有人會說，
那其實一年也剩不了多少CF啊。
是，乍看之下是這樣沒錯。
可是老實說，投資方做的只是自備款約¥3,000萬日幣部份(現在的匯率換算成台幣約650萬台幣，就可以在東京的立川買到一棟樓！匯率利差約30%)就可以坐享包租公的生活！
貸款等於是是租客代繳，管理業務是管理公司做，完全不會影響自己的本業不說，
隨著償還日數增加就等於是替自己累積資產。
【假設二】
持有五年後假設以原價賣掉，
假設每年房租是¥6738,600x5=¥33,693,000
等於5年為自己賺進約¥3300萬的資產。
（這裡是很快的概算不考慮其他成本）
也就是說投資了自備款¥3,000萬，
5年後原價賣掉後，還賺了這5年的房租收入約¥3,300萬。
當然不能說完全沒有風險，
例如沒人可以保證不會有什麼天災人禍發生，
也沒有人可以保證5年每天都是滿租。
但這是相對性的機率問題。
如果立川那邊來了一個千年難見的首都圈直下型大地震，
我想東京一半也都沒了，
跟這棟樓是不是太舊也沒有太大關係了。
這棟樓的投資如果要走貸款的話，
不好意思，只有某些特定業界稱之為屬性高的人才可以玩得起。
全額現金投資者沒有槓桿問題，
就完全是每個月拿比定存還要高的投報率的概念。
負債，
在一般人的觀念裡帶負面色彩為多。
其實負債也有分好的負債跟壞的負債。
吃喝嫖賭的負債欠錢落跑不用說大家都知道是壞負債，
千萬不可。
利用槓桿原理來膨脹自己的資產，
只要選對標的其實是借用外力（金融機關）來壯大自己。
是好的負債。
能夠有能力向銀行借到款，
表示這個人各方面都很優秀（收入，社會信用度，債務償還力等），
銀行才會願意借款。
有一個過去的小故事。
有次參加「東京房東之友會」的聚餐。
要能東京房東之友會，
最低身份門檻就是得要在東京擁有不動產，
規模大小不問。
排排坐時，
坐上位的是欠貸款最多的那位。
大概背了30億的貸款。
其他背幾億的小咖，
都用非常羨慕且崇拜的眼光看這位背最多貸款金額的「大御所」（泰斗）。
泰斗其實也才40多歲，
利用其高屬性貸了很多款購買不動產。
也就是說實現了將高屬性換成CF的概念。
我那時是被叫去服務這些泰斗，
站在最靠近門邊垂手恭聽的那個，
連個咖都不是。
只能給每個大小泰斗倒水添酒送おしぼり（熱毛巾）。
那時就心裡暗暗下了個目標，
我要趕快成為一個負債10億日幣的人....(本日金句)
以上，跟大家分享我對立川這棟小型商業辦公樓的看法。
東京不動產投資的路上找東京子就對了唷～～
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