提早還房貸好嗎?

更新於 發佈於 閱讀時間約 3 分鐘

快過年了,想到過年要回老家,就想到我爸自從我買房以後就持續碎唸我的事情:手上有閒錢為什麼不拿去繳房貸?他很擔心我有一天會失業,然後房子被銀行收走。

我在2020年買房,貸款利率只有1.31%,經過數次升息後,目前房貸的利率已經來到2.11%。我之所以沒有把手上的閒錢拿去提前償還房貸的原因,是因為評估個人投資組合年報酬率超過房貸利息。我選擇把錢投入股市,而不是房市,讓錢慢慢長大。

前幾年很紅的暢銷書《讓可愛的錢自動滾進來》當中提到,房貸是各種型態的債務中,少數的「好債」。因為這筆資金的利息不像個人信貸那麼高,又是普通人少數可以一次跟銀行借一大筆錢的時機。

以下用試算的實例跟大家說明:
假設房貸餘額800萬元,利率2.11%,頭期款200萬,貸款30年。每月還3萬元,30年總共繳納的本金加利息約 10,805,808 元。
如果每月多還2萬元,可以提早在 15 年又 7 個月(總共 188 個月)內還清貸款,總共還款約 9,401,911 元。
兩者的差額約為1,403,897元,相當於是你因為提早還款,多賺的錢。(以上計算由ChatGPT完成)
但,若你選擇將這每月2萬元的閒錢,定期定額投入5%的投資組合,15年後你會得到5,368,053元,是前述金額的3倍以上!

如果從財富累積的角度來看,別急著還房貸才是明智之舉。

不過,提早繳房貸也有好處:


第一,未來若市場持續升息,低利房貸不再,甚至超過大盤的年化報酬率,那當然應該優先償還房貸(但這可能性不太高)

第二,提早繳房貸最大的好處,是心理上的安定感。看著貸款餘額愈來愈少,感受到房子慢慢「變成自己的」,不必再換工作時提心吊膽,被大筆的房貸餘額綁架、左右其他人生抉擇。這也是為什麼《金錢心理學》的作者說,他雖然知道不還房貸可以賺比較多,還是決定要提早繳清。

老話一句,理財的選擇和個人的風險承受能力有關,最重要的是選擇能讓自己吃得下、睡得著的方法。

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「三十多歲的單身女人,人生的困擾很多,多半與婚姻無關。除了憂國憂民之外,我們的困擾大致可以分為三類:體重、工作、錢——或者花錢。」分享關於賺錢、花錢,各種關於金錢世界的所思所想。(引言出自柯裕棻著,《青春無法歸類》) 聯繫請來信:gracechronicle@gmail.com
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