房子漏水怎麼辦？(二)責任歸屬及法律相關規範

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當發生漏水問題時，責任歸屬往往成為爭議焦點，特別是公寓及大樓或租賃房屋，誰應該負責維修？法律上又如何規範？

漏水責任歸屬：

1. 自有住宅
2. • 若漏水原因來自屋主自行裝修或保養不善，則修繕責任由屋主自行承擔。
   • 若是因建築結構問題導致漏水，可檢視是否仍在建商保固期內，向建商請求修繕。
2. 公寓大樓
3. • 公共區域問題（如屋頂防水層老化、外牆滲水）：屬於大樓管委會管理範圍，應由管委會統一處理，費用可由住戶共同負擔。（依據《公寓大廈管理條例》第7條、第17條）
   • 私人區域問題（如陽台排水堵塞導致樓下住戶漏水）：若因上層住戶的陽台或窗戶排水不良造成樓下住戶漏水，則應由該住戶負責修繕。（依據《民法》第184條與《公寓大廈管理條例》第19條）
3. 租賃房屋
4. • 若漏水為房屋結構問題（如屋頂防水層損壞），則房東有義務修繕，否則租客可依《民法》第430條主張減少租金或提前終止租約。
   • 若漏水因租客使用不當（如浴室積水外溢），則由租客負責維修。
     

法條的相關規範：

• 《民法》第184條：若因他人過失導致財物損害（如樓上住戶漏水影響樓下住戶），受害者可依法請求賠償。
• 《民法》第426條：房東有義務提供可供使用的房屋，若因房屋瑕疵影響租客居住，租客可主張修繕。
• 《民法》第430條：若房屋因不可歸責於租客的因素導致嚴重損害，租客可請求減少租金或解除租約。
• 《公寓大廈管理條例》第6條第1項第2款：他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
• 《公寓大廈管理條例》第7條：明確規範公寓大廈的共有部分應由全體住戶共同負擔維護費用。
• 《公寓大廈管理條例》第17條：規定管委會有義務管理與維護大樓公共設施，包括屋頂防水等工程。
• 《公寓大廈管理條例》第19條：規定專有部分所有人應確保其使用不影響他戶，若影響到他人則應負責修繕與賠償。
  

若鄰居不配合該怎麼辦？：

1. 書面通知：先以書面通知鄰居，說明漏水狀況與可能造成的影響，並請求協助處理。
2. 報請管委會或社區管理單位：若鄰居不願意配合，可請求管委會介入，協調處理。
3. 依《公寓大廈管理條例》第6條第1項第2款與第19條強制執行：若鄰居仍不願配合，可依《公寓大廈管理條例》第6條第1項第2款規定，依照法規提出訴求。
4. 報請當地調解委員會：依據《民法》第277條，雙方可透過調解機制解決糾紛。
5. 提起訴訟：若對方仍不願修繕或賠償，可依《民法》第184條與《公寓大廈管理條例》第19條向法院提起損害賠償訴訟。
   

漏水問題不僅影響居住品質，且如長期放置不處理，久而久之水氣侵蝕鋼筋可能會造成結構安全上的疑慮，也可能牽涉法律責任。

了解相關規範與處理方式，能夠更有效率地解決爭議，避免無謂的糾紛。

王靖凱aka正直的不動產

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