因為有小朋友台灣寒暑假回大阪讀國小的需求，開始研究了一下大阪買間房兼做「民宿」的可能性，目前正在進行中，已經準備好會飛去看房子了…簡單整理一下給有興趣的朋友。
大阪要做民宿有三種方案：簡易住宿所、特區民泊、民泊新法
申請難度： 高
營業天數限制：無天數限制
用途地域限制：住居地域也可以申請（需符合防火設備等條件）
房屋類型：獨棟住宅、公寓、套房等
消防設備要求：非常嚴格（設置自動火災警報器、滅火器等）
其他條件：需要有接待櫃台或24小時聯絡人員
基本上小資可以不用考慮這個方案
2. 特區民泊（国家戦略特区民泊）
申請難度：中等
營業天數限制：無天數限制（但有最少要住2天的規定）
用途地域限制：僅限於指定地區（商業地域、準工業地域等）
消防設備要求：需符合消防法規，但要求較簡易住宿所寬鬆
其他條件：必須設置接待人員或緊急聯絡窗口，有些自治體要求事前舉辦說明會
適合想要全年經營，且物件位於特區範圍內的投資者（目前只有東京大田區、大阪市...等少數地方適用）
如果在特定區內，這個方案是最適合的
3. 民泊新法（住宅宿泊事業法）
申請難度： 簡單
營業天數限制：一年最多180天
用途地域限制：部分住居地域禁止（依各自治體規定）
房屋類型：獨棟住宅、公寓
消防設備要求：需符合消防法規，但比簡易住宿所要求更寬鬆
其他條件：不需要接待櫃台，但必須每年提交營運報告
適合想要兼用自住和短期出租的業主
最簡單申請的方法就是「民泊新法」！
不像「特區民泊」只有東京都大田區、大阪市...等少數地區可以申請。民泊新法在日本全國都可以申請，條件也相對寬鬆。
基本上只要物件的用途是住家，並且不是在工業專用地域就能申請。只需要符合消防法規，請消防署的人來檢查通過後，再上網申請就可以了。（但實際上肯定會遇到一些困難啦...）
民泊新法有個最大的壞處就是，一年只能營業180天！而且天數不是以「住」幾晚來算，假設住兩天一夜，這樣算營業兩天，所以要靠民泊新法來賺錢並不容易...
但好像有個不錯的方法，就是把另外的180天用長租的方式，明訂租賃合約，最短一個月以上就可以適用租賃法，好像是個降低空屋率的好方法~
但實際運用可能會有一些問題，需要找到同時也在做民泊和月租的管理公司，目前好像不太多。
日本房子能不能開民宿，有個最初步的資料你一定要確認！
那就是「用途地域」
日本用途地域分為三大類，商業、工業和住居，裡面再細分。
商業
近隣商業地域✅
商業地域✅
工業
準工業地域✅
工業地域❌
工業専用地域❌
住居
田園住居地域❌
第一種低層住居専用地域❌
第二種低層住居専用地域❌
第一種中高層住居専用地域❌
第二種中高層住居専用地域❌
第一種住居地域✅
第二種住居地域✅
準住居地域✅
打勾的部份是「特區民泊」適用的地域，也是開民宿比較推薦的地域。而「民泊新法」的話，基本上除了「工業専用地域」外，其他的地域都可以。
至於為什麼打勾的地域比較推薦呢？因為那些地域通常是在比較熱鬧的地點，而不是在很安靜的住民區。開民宿最怕的就是遇到鄰居投訴等問題了，在熱鬧點的地方，這類的投訴可能會少一點…
當確定用途地域沒有問題（但去保健所和消防署的確認還是不可少，網路上查不到資訊），可以試著用Airbnb查查附近民宿的房價！
那間房子附近正好也有不少民宿的話，那很高的機率你看得那一間也可以，可以參考一下別間民宿的格局、價格，就能大約知道你想買的這間可以有多少收入。
再試算一下，每月房貸，管理公司成本...保守估計每個月出租10~15天就好，就能大概計算出這間房子能不能產生正現金流了。
最後日本看房子時這些點你一定要注意！
大家通常比較會注意的是地點、格局、價格和屋齡...等，但其實有一些小細節藏在資訊裡...
1.土地所有權，有些房子只有土地使用權，還要固定付借地費。
2.再建築禁止，這間房子是不能重蓋的！
3.土地面積和私道負擔面積，土地面積很好懂，但私道負擔面積需要注意。假設土地面積是60平方公尺，私道負擔面積是6平方公尺，代表實際能蓋房子的地只有54平方公尺，而且私道如果需要維護，重新鋪設之類的，一部分的錢要自己出。
4.セットバック，代表你的房子需要退縮，會縮減到你的建築面積。
5.建蔽率和容積率，建蔽率80%代表土地80%可以拿來蓋房子，容積率200%代表蓋的房子室內面積不能超過土地的200%。
6.接道狀況，如果寫「一方 ( 北 4m 私道 間口6m )」，代表只有房子的北面有連結道路，道路是4公尺寬的私道，而間口就是房子正面面對道路的寬度，假設間口只有2m，很有可能房子有一大部分被其他東西擋住了。
其他還有不少細節...下次有想到在整理，但看房子真的很花時間，好好的把功課做好，再去實際看房，可能會事倍工半一些~
等我去看完房後有什麼心得再跟大家分享囉~
最後對學日文有興趣的朋友可以參考一下下面的資訊，完全相信華人仲介是一件很危險的事…建議還是自己有一定的日文能力，自己調查後再進行投資會比較好！
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