買日本房地產就可以移民日本嗎？
~有關申請經營管理簽證時的迷思
東京子的主業之一是不動產買賣以及租賃仲介。
（斜槓是Airbnb民宿房東/物業管理/國際繼承案件/法務etc）
因為業務關係，
常會接受下列詢問：
在日本購買不動產可以拿到簽證嗎？（日本中長期居留簽證）
回答是：
可以也不可以。
客人會說：
那不是廢話？有回答等於沒有回答。
不要急，
待我說明。
所謂的在日「中長期簽證」
最常見的有家屬、留學、工作（就勞簽），
再來就是「經營管理」簽證。
也是我們今天的主題。
日本並非移民國家，沒有所謂「投資簽證」，
近似的只有「經營管理」簽證。
經營管理簽沒有學歷或職種的限制，
只要符合規定條件，
正當經營（可產生經濟效應）即可申請。
很多人看到這裡已經眼花，
懷疑東京子是否在玩什麼文字遊戲。
那倒不是。
是：只是純買房沒有「經營」就無法「名符其實」了。
那有些人會說：
我在日本買房了，有房租收益，也有繳所得稅，對日本經濟做出貢獻，那不是「經營」行為嗎？
很一針見血的好問題。
所謂「經營」是指經營「公司=「法人」，
所以以「個人」名義買不動產，
即便房租收益再多，繳納再多的所得稅都不構成「經營」條件。
拿這裡我們就得到第一個條件，
那就是如果是以取得「經營管理」簽證為前提而購買日本不動產的話，
要以公司（=法人）名義購買並且持有。
那，
這個法人是隨便任何法人都可以嗎？
2006年日本廢除最低資金制度以後，
理論上資本金1元日幣也可以成立公司。
但如果是以取得經營管理簽為前提的外國人有幾個最低條件必須得符合。
（1）公司註冊的資本金不得少於500萬日幣。
當然這500萬日幣只是一個基礎入門而已，
重點是這500萬日幣的資本金是不是可以滿足該法人持續穩定的經營要求。
這筆資金並不會被凍結，可以拿來做一些初期費用支出的預備金，
例如租辦公室、購買辦公室用品、人事費用、辦理公司登記的規費以及報酬等。
（2）要有真實的固定的辦公室且是專有獨立的空間（商辦）
商辦的意思就是「非住宅」。
日本大樓（公寓）有分「純居住」「辦公室」「商住皆可」。
在租借前一定要確認清楚，
不是有住址就可以拿去做辦公室登記的。
有人會說：
反正我悄悄地做了登記，
也不會被知道不是嗎？
答：
因為申請文件必須提出大樓的管理規約，
管理規約上如果註明了該棟大樓僅限住宅用，
馬上矛盾就跑出來了。
此外，
郵箱還必須貼上公司行號的標籤以及一些其他要求，
加上入管也有可能實際去查看。
也就是說偷偷地來一定會有被發現的一天。
早被發現或晚被發現，
不是不到只是時間未到而已。
還有人問：
我有一個朋友（阿姨、叔叔、表哥、親戚etc）在日本，
那我可以借用那個住址來做辦公室的登記嗎？
原則上，辦公室是必須和住家分開的，
不能自用住宅兼辦公室。
一戶建的話有不同樓層，
比方說1樓是辦公室，
2樓以上是住家，出入口不同的話也許還OK。
那虛擬辦公室（也有人稱之為「隔間辦公室」）或共享辦公室呢？
有些共享辦公室可以有些不可以，
租借前最好跟負責代辦簽證的行政書士做個案確認比較保險。
（3）要有具體的經營業務（事業計畫書）
有關這個部份，
不得不苦口婆心一下。
東京子經營「日本簽證法務疑難雜症」臉書社團提供一個開放空間給對留日簽證有疑問的臉友在版上做經驗交流以及集思廣益。
https://www.facebook.com/groups/immigrationlawyer
平時會有很多臉友跳過版面，
直接私訊給版主（=東京子）詢問有關申請「經營管理」簽問題。
（絕對不鼓勵無具體想法者私訊）
有個大迷思就是，
有些人以為只要能夠成立法人，
簽證就一定會下來。
大錯特錯。
成立的法人的事業內容說明必須要有具體性，
數字要有說服力並且合情合理非天馬行空。
比方說我常常會接到這樣的詢問。
詢問者A：
我想辦理經營管理簽證。
我：
具體而言，您成立的法人營業內容為何？
詢問者A：
還沒想好，
只要簽證能下來就好。
我願意付錢，
可以請書士幫我想一下嗎？
我：
……
詢問者B：
我還沒想好要做什麼？
依妳的經驗，
寫做什麼簽證比較容易下來？
我：
……
詢問者C：
我想做代購。
我：
具體而言是什麼樣的代購業務？
詢問者C：
就是買化妝品、倒賣限量品、卡片之類的。
我：
……
詢問者D：
我想去開飲食店，賣台灣小吃（賣的可以是雞排、珍珠奶茶、仙草etc）
我：
那請問店舖想開在哪裡呢？
詢問者D：
哪裡都好，
簽證可以下來都可以。
我：
……
等等，等等，
一聽就覺得還沒有具體的事業計畫…
行政書士只是輔助遞件，
不是說接受委託，
就可以「編」出一套事業計畫書。
這叫說謊、造假，
日本是講究信譽的法治國家，
名不符實的下場也許會是非常嚴重的後果。
千萬三思呀。
假設即便第一年幸運地簽證下來了，
那，第二年、第三年的更新續簽呢？
第一次「編」事業計畫書，
第二年以後要「編」財務報告的數據嗎？
一開始就方向設定不正確，
矛盾會越來越深，
到時會無可救藥。
簽證，永遠是在日本外國人最重要的課題，
但一定要走正路，
千萬不可以有僥倖的心理（入管比大家想像地聰明的）。
明確的、可持續性的事業經營才是王道。
(4)申請人持有經營權，實際參與公司經營。
坊間常傳說必須雇用「日本人」為職員「經營管理」簽才會下來，
其實似是而非。
正確而言，應該是配合經營型態合理地雇用才是正確的。
IT商務、貿易商務，一個人也可以行得通的一人事業主就可以拿到簽證的案例也不少。
但類似餐飲店、美容院等需要有現場人員的，一個人經營可能就有點牽強。
總和至此，
這篇申請「經營管理簽證」初級入門篇的重點就是，
要有憑有據，
不可無中生有，
不要心存僥倖，
要腳踏實地才可以永永遠遠。
好，那什麼叫有憑有據，腳踏實地？
我自己經手過的成功機率相對高的案例：
透過投資不動產來取得「經營管理簽證」。
（當然其他還有台積電的下游廠商啦，有具體計畫的貿易公司啦，但不在此次討論範圍內）
咦？
妳文章一開始不是說只有買房是無法取得簽證嗎？
那現在不是矛盾了？
對，
所以我說要透過「成立法人」來持有不動產或「經營民宿」。
利用不動產的房租收益做為營業收益，
物業管理費、代管費、修繕費、規費等稅金、利息這些都可以認列為支出。
有收入（房租）、有支出，
有報稅、有正常繳稅、
盡到身為法人的社會義務，
就是一個可以永續經營的事業法人。
簽證更新就有望。
好，
那這個投資額必須是多少呢？
一般的理解，
經營管理簽證的最低營業額限制大約是300萬日圓，
以此反推，
如果是要買房收租或經營民宿，
本金至少大約要投入6000萬日幣以上（以投報率5%計算）才有機會有300萬（/年）的營業額。
不過老實說6000萬以下一棟的東京投資標的最近應該打著燈籠都要找上很久，
有的不是人老花黃就是體弱多病。
偶而冒出一個物美價廉的，
身邊這麼多虎視眈眈的不動產同業者以及其他投資家要能輪到讓自己撿到的機率老實說還真不是那麼高。
好吧，那提高預算到1億嗎？
1億要買到1棟可能也沒那麼容易。
日本人也有很多一下子就拿得出1億日幣的投資家的（3億以下的投資標的很受遺產稅對策青睞的）
然後最近東京1棟標的物的投報率，
新築的大約落在3～4%，
中古的大約落在5%前後。（有5%又年輕貌美的大家都覺得是撿到了）
上述投報率越往都心走越低，越往外圍擴散越高。
屋齡越新越低屋齡越老越高，
房間壓縮的面積越小越高，面積越大越低。
是一般的定律。
只能說依照過去的經驗，
要透過投資不動產來取得經營管理管理簽證，
成立法人是第一要件，
持有的不動產交易價至少要有個1億才比較保險，
註：如果投報率是3%，那可能就必須將不動產價提高到1.5億開始。
大家也許會說，
能夠買得起1億以上的人畢竟是少數。
是，也不是。
假設要買1億的1棟投資標的，
如果是要符合可貸款的條件，
最低門檻是自備款2～3成（每間銀行放貸條件不太一樣）。
也就是大約日幣2～3000萬（目前匯率的話大約是400～600萬台幣），
貸款者的年收入必須在換算成日幣超過1千萬，
抑或擁有相當於3000萬日幣的資產才行。
這是償還能力的判斷標準。
要符合貸款規定的投資標的也有一些限制的，
不是有就可以，
這就又關係到東京子的專長（=東京不動產投資）。
如果在合適的預算裡選投資標的，
那是另一個主題，
跟今天「經營管理」簽證雖也有關聯，
但日後有機會再另闢文介紹了。
等等！
那經營民宿拿經營管理簽證部份呢？
怎麼略過了。
哦哦，
那也是一個大大迷思，
被問機率非常高的問題，
可能也得專文另外介紹了。
結論：
如果您手邊有個1億日幣的資金，
考慮貸款投資東京的標的取得經營管理簽證的話，
不要猶豫快來找東京子商量吧。
因為東京子除了擁有宅建士資格外，
還懂貸款跟稅務（非税理師只限經驗分享），
簽證等法務團隊也很強，
是全方位的知識性房仲。
預祝大家早日達成做東京包租公包租婆的夢想，
透過投資不動產順利取得中長期簽證（把先生老婆小孩都接來日本住）
（每次嘔心瀝血的分享，都被說東京子妳的文章太長，我有閱讀障礙看不完…嗚嗚，感謝耐心看完今天的文章，快按個讚給個鼓勵吧♪）
入管公布的「経営・管理」簽證要件
https://www.moj.go.jp/isa/applications/status/businessmanager.html
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【有關東京子介紹】
東京不動產買賣&租賃有牌仲介、物業管理，自己本身也是房東，所以可以同時以投資家的視線來剖析標的物。
【保有的日本資格】
日本國家資格：宅地建物取引士（不動產經紀人）、管理業務主任者、賃貸不動産経営管理士etc，
日本民間資格：FP(Financial Planer)、損害保険募集人、背骨コンディショニングインストラクター（整脊修復師）、可とう管工事監督者、飾り寿司インストラクター３級etc.
除此之外，
針對外國人在東京不動產以及仲介買賣，一般租賃、法務（國際繼承、遺產繼承）、稅務規劃、簽證業務、成立法人也是強項喔。
這裡可以看到東京子目前房源跟已發表的文章（會慢慢補齊）
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【有關永幸不動產的介紹】
永幸是一間城北區老字號不動產，純日本公司(東京都知事（11）第40869号)。
目前由第二代老闆接手，邁入第57個年頭。
以「誠信」「負責任」的專業態度處理所有經手的不動產案件。
從租賃、買賣到日常的物業管理，有強大的值得信賴的合作業者配合與支援。
擁有與不動產有關聯的司法書士、行政書士、律師、金融機關等強大資源。
公司主頁：
客人介紹敝公司的影片：
https://www.youtube.com/watch?v=k03ebACy-rY
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★東京子日租月租房（Kyoko's House）房間介紹
東京子在板橋區、練馬區有Airbnb民宿跟月租套房。
歡迎詢問管理人「東京子」
https://www.facebook.com/tokyodorm
【東京子民宿系列目前有的房源」
（Airbnb全部集中在板橋區大山站,另有一月租小套房在練馬站）
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https://www.facebook.com/groups/azumakyoko/posts/1969784193364600/
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