I. 前言
報告目的
本報告旨在提供台灣六大主要直轄市——台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市及高雄市——其都市計畫區內住宅區與商業區之基準建蔽率（Building Coverage Ratio, BCR）與基準容積率（Floor Area Ratio, FAR）規範的比較性分析。
重要性
建蔽率與容積率為都市計畫中控制土地開發強度與都市形態的核心工具，深刻影響著建築密度、都市風貌、基礎設施負荷以及整體環境品質 1。對於開發商、投資者、規劃師及相關領域的專業人士而言，深入理解並掌握這些法規不僅是確保開發計畫可行性與合規性的基礎，更是進行精確評估與決策的關鍵。
範圍說明
本報告聚焦於前述六大都市針對住宅區及商業區（含其細分類）所訂定之「基準」建蔽率與容積率。必須強調的是，此處所呈現的數值為各市施行細則或自治條例中的一般性規定或基準值。實際應用於特定基地時，其允許的建蔽率與容積率可能因該基地所屬的具體都市計畫書圖規定、基地條件、容積獎勵措施（如都市更新、綠建築、開放空間提供等）、容積移轉或其他相關法規而有所不同。因此，本報告提供的數據應作為參考基準，實際開發仍須以各地方政府最新公告之官方文件為最終依據。
II. 台灣都市計畫體系下之建蔽率與容積率管制
建蔽率 (BCR) 定義與功能
建蔽率（BCR），亦稱建築密度或建築覆蓋率，其法定定義為建築物在基地上的水平投影面積（即建築面積或建物投影面積）與基地總面積的比率 1。簡而言之，它規範了一塊土地上能被建築物「蓋滿」的程度。
建蔽率的主要功能在於控制基地的水平開發密度、建築物的佔地範圍以及基地內須留設的空地比例。較低的建蔽率意味著基地上必須保留較大比例的空地，通常能帶來較佳的採光、通風條件，並有助於增加綠化空間、改善微氣候 1。透過建蔽率的管制，都市計畫得以避免建築物過於密集，維持適當的棟距，降低空間壓迫感，並確保足夠的戶外活動空間與防災避難路徑。
容積率 (FAR) 定義與功能
容積率（FAR）的法定定義為建築物各層樓地板面積的總和與基地總面積的比率。它代表了土地上建築物垂直發展的強度，或可理解為建築物總樓地板面積是基地面積的多少倍。
容積率的核心功能在於控制土地的立體開發強度與總建築量體。較高的容積率允許在相同基地面積上興建更多的樓層或更大的總樓地板面積，直接影響可容納的活動（如居住、商業）總量，並間接影響建築物高度、人口密度與基礎設施（交通、水電、學校等）的需求。容積率管制是維持都市發展密度、塑造都市景觀與天際線、確保公共設施服務水準及土地永續利用的重要手段。
管制原則與法源依據
台灣的建蔽率與容積率管制，其法源基礎為《都市計畫法》及其相關施行細則或地方政府制定的自治條例。《都市計畫法》第85條明確授權中央或直轄市政府可依據地方實際情況，於施行細則中訂定土地及建築物使用、建蔽率、容積率等相關規定。
這些比率主要是依據特定都市計畫範圍內劃定的「土地使用分區」而訂定。常見的使用分區包括住宅區、商業區、工業區、農業區等 1。更進一步，各分區往往會再細分為不同等級（例如：第一種住宅區、第二種商業區等），施以不同程度的管制。
具體的建蔽率與容積率數值，通常在各都市計畫的「細部計畫」階段，考量計畫容納人口、居住密度、公共設施服務水準、區位條件、面臨道路寬度、地形地質、發展現況及限制等多重因素後訂定。
值得注意的是，台灣的都市計畫法規體系具有層級性。全國性的《都市計畫法》提供框架，而各直轄市、縣（市）政府制定的施行細則或自治條例則會提供一般性的基準值或管制通則，常以附表形式列出各分區的基本建蔽率與容積率上限。然而，針對特定地區核定並發布實施的「都市計畫書圖」及其中的土地使用分區管制要點，具有最高的法律效力。這意味著，若特定都市計畫書圖對某分區的建蔽率、容積率有更嚴格或其他特別規定時，應優先適用該計畫書圖的規定，而非僅參考市級施行細則或自治條例的通用表格。因此，在進行任何土地開發評估時，查閱並確認該基地所適用的「最新核定都市計畫書圖」內容，是至關重要的步驟，不能僅依賴市級法規的概括性規定。
III. 主要都市住宅區與商業區之基準建蔽率與容積率規範
本章節將依據各市主要的土地使用管制法規（施行細則、自治條例或相關計畫書文件），詳述六大都市住宅區（住）與商業區（商）及其細分類（如住一、商一等，若有）的基準建蔽率與容積率。
A. 台北市
- 主要法源： 《臺北市土地使用分區管制自治條例》（110年2月5日修正）。相關數據亦見於。
- 分區結構： 採用數字細分類（住一至住四、商一至商四）。
- 住宅區 (基準值)：
- 第一種住宅區 (住一)：建蔽率 30%，容積率 60%
- 第二種住宅區 (住二)：建蔽率 35%，容積率 120%
- 第三種住宅區 (住三)：建蔽率 45%，容積率 225%
- 第四種住宅區 (住四)：建蔽率 50%，容積率 300%
- 商業區 (基準值)：
- 第一種商業區 (商一)：建蔽率 55%，容積率 360%
- 第二種商業區 (商二)：建蔽率 65%，容積率 630%
- 第三種商業區 (商三)：建蔽率 65%，容積率 560%
- 第四種商業區 (商四)：建蔽率 75%，容積率 800%
- 重要條件與說明：
- 住宅區若面臨30公尺以上道路或特定景觀條件，經都市計畫程序劃定為「之一」、「之二」等類別（如住三之一、住四之一），其容積率可提高至300%或400%，但若臨路面寬不足16公尺，仍適用原基準容積率。
- 若因基準建蔽率限制導致無法達到法定容積允許的樓地板面積時，特定分區的建蔽率得予放寬：住二至40%、住三至50%、住四至60%；商一至60%、商二及商三至70%、商四至80% 27。此規定顯示在特定條件下，為確保開發量體（容積率）得以實現，對於建築覆蓋範圍（建蔽率）的限制具有一定的彈性，尤其可能影響基地較小或形狀不規則的開發案。
- 商業區容積率另受其面臨最寬道路寬度（公尺）乘以50%的上限限制，但最低不得低於300%。
B. 新北市
- 主要法源： 《都市計畫法新北市施行細則》（108年7月3日修正）21。相關數據亦見於 8。
- 分區結構： 施行細則的基準容積率主要依「居住密度」劃分等級，而非直接對應住一、住二等分類（除非特定都市計畫書另有規定）。
- 住宅區 (基準值)：
- 基準建蔽率：50%。
- 基準容積率：依各都市計畫書訂定。若計畫書未載明，則依居住密度（人/公頃）及公共設施用地比例，基準容積率介於120%至240%之間。
- 居住密度基準容積率 (若計畫書未載明):
- 400人/公頃以上: 240%
- 300-400人/公頃: 200%
- 200-300人/公頃: 180%
- 未達200人/公頃: 150%
- (另有依公設比例調整為120%或150%之情況)
- 特定計畫案例: 板橋、新莊、中和住宅區容積率可達300% ；三重住宅區300% ；永和一般住宅區300%，特殊住宅區200% 。部分更新條件下可由200%提升至240% 。
- 商業區 (基準值)：
- 基準建蔽率：70% 。
- 基準容積率：依各都市計畫書訂定。若計畫書未載明，則依居住密度（人/公頃）及公共設施用地比例，基準容積率介於180%至320%之間 。
- 居住密度基準容積率 (若計畫書未載明):
- 400人/公頃以上: 320%
- 300-400人/公頃: 280%
- 200-300人/公頃: 240%
- 未達200人/公頃: 210%
- (另有依公設比例調整為180%或210%之情況)
- 特定計畫案例: 板橋商業區容積率可達460% ；新莊、中和商業區440% ；三重商業區440% ；永和一般商業區440%，特殊商業區320% 。
- 重要條件與說明：
- 新北市的基準容積率高度依賴各個都市計畫書的具體規定，施行細則提供的密度基準值僅為未載明時的參考 。
- 商業區作為住宅使用時，其基準容積不得超過該都市計畫住宅區的基準容積 。
- 存在多種容積獎勵機制（如都市更新、危老重建等），但通常設有獎勵上限。
C. 桃園市
- 主要法源： 《都市計畫法桃園市施行細則》（110年4月9日修正）及各特定都市計畫書/管制要點 。相關數據彙整亦見於 。
- 分區結構： 包含一般住宅區/商業區，以及數字或特殊目的細分類（如住一、住二、住(特)、住(再發展區)、商一、商二）。
- 住宅區 (基準值，依計畫區不同)：
- 一般住宅區: 建蔽率 60%，容積率 200% 或 230% 。
- 住一: 建蔽率 60%，容積率 180% 或 140% 。
- 住二: 建蔽率 40% 或 60%，容積率 260% 或 240% 。
- 住(特) (特殊住宅區): 建蔽率 60%，容積率 293% 。
- 住(再發展區): 建蔽率 50% 或 60%，容積率 140% 或 150% 。
- 住一之一: 建蔽率 50%，容積率 210% (特定條件下可提升至240%) 。
- 住一之二: 建蔽率 50%，容積率 230% (特定條件下可提升至240%) 。
- 商業區 (基準值，依計畫區不同)：
- 一般商業區: 建蔽率 80%，容積率 350% 或 380% 或 320% 。
- 商一: 建蔽率 70% 或 80%，容積率 240% 或 180% 。
- 商二: 建蔽率 60% 或 80%，容積率 300% 或 240% 。
- 重要條件與說明：
- 桃園市的建蔽率與容積率在不同都市計畫區之間存在顯著差異，查閱特定計畫區的管制要點極為重要 。
- 部分住宅區（如住一之一、住一之二）可透過繳納代金方式提升基準容積率 。
- 施行細則中亦有針對公有土地作社會住宅等公益用途時的容積提升規定 。
D. 台中市
- 主要法源： 《都市計畫法臺中市施行自治條例》（113年5月3日修正）及其附表一 22。相關數據亦見於 。
- 分區結構： 採用數字細分類（住一至住五、商一至商四）。
- 住宅區 (基準值)：
- 一般住宅區 (若未細分): 建蔽率 60%，容積率 180% 。
- 第一種住宅區 (住一): 建蔽率 50%，容積率 120% 。
- 第二種住宅區 (住二): 建蔽率 50%，容積率 160% 。 (部分計畫為150% 或 220% )。
- 第三種住宅區 (住三): 建蔽率 50%，容積率 200% 。
- 第四種住宅區 (住四): 建蔽率 50%，容積率 250% 。
- 第五種住宅區 (住五): 建蔽率 50%，容積率 300% 。
- 商業區 (基準值)：
- 一般商業區 (若未細分): 建蔽率 80%，容積率 240% 。
- 第一種商業區 (商一): 建蔽率 60%，容積率 200% 。
- 第二種商業區 (商二): 建蔽率 60%，容積率 300% 。
- 第三種商業區 (商三): 建蔽率 60%，容積率 360% 。
- 第四種商業區 (商四): 建蔽率 60%，容積率 400% 。
- 第五種商業區 (商五，特定計畫): 建蔽率 60%，容積率 180% 。
- 重要條件與說明：
- 自治條例附表提供明確的基準值，但強調特定都市計畫書若有更嚴格規定，應從其規定 。
- 存在相關查詢工具或彙整表可供參考 。
- 特定計畫中訂有容積獎勵措施，如鼓勵大規模基地整體開發、限時開發獎勵等 。
E. 台南市
- 主要法源： 《都市計畫法臺南市施行細則》（109年11月9日修正）及各特定都市計畫書/管制要點/公告 。
- 分區結構： 施行細則僅提供部分分區（非住宅、商業區）的基準容積率，住宅區與商業區的基準容積率明確規定需於各都市計畫書內訂定。部分計畫書內有住一、住二等細分。
- 住宅區 (基準值)：
- 基準建蔽率 (若計畫書未載明)：60% 。
- 基準容積率：施行細則未提供通用基準值，明定應依各都市計畫書，根據計畫人口、居住密度、公共設施服務水準、區位、路寬等因素訂定 16。
- 常見計畫案例: 容積率多介於180%至240%之間 。例如，住一為190%，住二為240% 66；部分計畫住一、住二為180% 。低密度住宅區可見120%至180%，中密度180%至210%，高密度240%至300% 。部分計畫允許在建蔽率不高於50%時，容積率可達200% 。
- 特殊規定: 特定14條主要幹道旁（如永華路、林森路等），基地面積達1500平方公尺以上者，可透過繳納回饋金方式申請將容積率級距提升至最高400% 。
- 商業區 (基準值)：
- 基準建蔽率 (若計畫書未載明)：80% 。
- 基準容積率：施行細則未提供通用基準值，明定應依各都市計畫書訂定 16。
- 常見計畫案例: 容積率常見為280%、300%、320% 。部分計畫可達480%、500%甚至800% 。亦有計畫在特定條件下（如附帶條件商業區）容積率較低，如180% 。
- 特殊規定: 特定14條主要幹道旁，基地面積達1500平方公尺以上者，可透過繳納回饋金方式申請將容積率級距提升至最高420% 。
- 重要條件與說明：
- 台南市的管制方式突顯了其住宅區與商業區容積率的訂定高度依賴於各別都市計畫書的內容，市級施行細則並未如其他都市般提供全面的基準容積率表 16。相較於台北、台中、高雄等地在市級法規中即提供較為清晰的基準容積率對照表 22，在台南市查找特定基地的適用容積率，更需直接查閱該地所屬的都市計畫書圖，資訊取得的集中性較低。
- 與高雄市相比，台南市整體的基準容積率普遍較低 。
- 特定主要幹道旁的容積率提升機制是台南市的一大特色 。
F. 高雄市
- 主要法源： 《都市計畫法高雄市施行細則》（113年6月20日修正）及其附表二 23。相關數據亦見於 。
- 分區結構： 採用數字細分類（住一至住五、商一至商五）。
- 住宅區 (基準值，依附表二)：
- 第一種住宅區 (住一)：建蔽率 40%，容積率 80%
- 第二種住宅區 (住二)：建蔽率 50%，容積率 150%
- 第三種住宅區 (住三)：建蔽率 50%，容積率 240%
- 第四種住宅區 (住四)：建蔽率 50%，容積率 300%
- 第五種住宅區 (住五)：建蔽率 60%，容積率 420%
- 其他未再予劃分之住宅區：建蔽率 60%，容積率依都市計畫書規定。
- 特定計畫案例: 部分計畫有不同規定，如住宅區建蔽率60%、容積率240% 或 200% 84 或 180% 。高雄新市鎮住宅區建蔽率40%、容積率210%-280% 。
- 商業區 (基準值，依附表二)：
- 第一種商業區 (商一)：建蔽率 40%，容積率 240%
- 第二種商業區 (商二)：建蔽率 50%，容積率 300%
- 第三種商業區 (商三)：建蔽率 60%，容積率 490%
- 第四種商業區 (商四)：建蔽率 60%，容積率 630%
- 第五種商業區 (商五)：建蔽率 70%，容積率 840%
- 其他未再予劃分之商業區：建蔽率 80%，容積率依都市計畫書規定。
- 特定計畫案例: 部分計畫有不同規定，如商業區建蔽率70%、容積率420% 或建蔽率80%、容積率350% 。高雄新市鎮商業區建蔽率60%、容積率320% 。
- 重要條件與說明：
- 高雄市施行細則及其附表二提供了相對清晰的基準值。
- 設有多種容積獎勵機制，包括都市更新、危老重建、產業升級（如綠建築、清潔生產、設置營運總部等）、興建社會住宅等 。
- 容積獎勵累計通常有上限，例如一般地區為基準容積之1.2倍，都市更新地區為1.5倍 。
- 相較於其他都市，高雄市特別是其高編號的住宅區（住五）與商業區（商三至商五）容積率上限設定較高，允許較高強度的開發 。
綜合觀察台北、台中、高雄等使用數字細分區的城市，可以發現一個普遍趨勢：編號數字越大的分區（如住四、住五或商四、商五），其允許的基準建蔽率與容積率通常越高。這反映了都市計畫中對於不同區域的開發強度與密度有不同的規劃導向。低編號分區（如住一）通常對應低密度、環境品質要求較高的區域，而高編號分區則指定用於較高密度的居住、商業或混合使用活動中心。此數字編碼系統為快速判斷一個區域的預期開發強度提供了直觀線索。
IV. 台灣主要都市計畫區住宅區與商業區基準建蔽率(BCR)與容積率(FAR)彙整表
下表彙整前述六大都市住宅區與商業區的主要基準建蔽率與容積率。
註：上表為基準值彙整，實際應用請務必查核各地方政府最新公告之都市計畫書圖及法規。新北市與台南市住宅區及商業區之基準容積率主要依各都市計畫書訂定，表格內數值為未訂定時之參考範圍或常見數值。桃園市各計畫區差異甚大，應以個別計畫書為準。
V. 重要考量與免責聲明
基準值 vs. 實際可建容積
本報告所呈現的建蔽率與容積率均為各地方政府法規或特定計畫書中訂定的「基準值」。實際應用於單一建築基地時，最終可合法興建的建築面積與總樓地板面積可能與基準值有所不同。多重因素會影響最終的可建規模。
影響實際建蔽率與容積率之因素
- 容積獎勵 (Incentives): 台灣各地都市計畫普遍設有容積獎勵機制，鼓勵開發者達成特定的公共利益目標。常見的獎勵項目包括參與都市更新 、危險及老舊建築物重建 、取得綠建築標章 、提供公共開放空間或社會福利設施、大型基地整體開發或於特定期限內申請開發 等。這些獎勵通常以增加法定容積率一定百分比的方式給予，但各項獎勵累計通常設有上限（例如，基準容積的1.2倍、1.5倍或特定百分比）。
- 容積移轉 (Transfer of Development Rights - TDR): 許多都市計畫允許建築基地透過購買「送出基地」（通常為古蹟保存地、公共設施保留地等受限發展土地）的可移轉容積，來增加其「接受基地」的容積率 。容積移轉的接受量通常亦有上限規定。
- 基地條件: 基地的特定條件，如是否位屬角地、基地的形狀是否方整、面臨道路的寬度與數量、是否鄰近公園或河川等特殊地貌，有時會影響建築高度限制、院落規定或甚至容積率的計算方式，進而間接影響可實現的總樓地板面積。
- 特定計畫覆蓋規定: 如前所述，特定區域的都市計畫書圖（細部計畫）是最終的管制依據。若計畫書圖中有針對特定街廓或地區訂定不同於市級通則的建蔽率、容積率或其他更嚴格的管制要求（例如退縮、限高等），則必須優先遵守該特定計畫的規定。
查核要求與免責聲明
鑑於上述變動因素及法規的層級性，本報告強烈建議使用者在針對任何特定基地進行規劃、設計、投資或開發決策前，務必向該土地所在地的地方政府主管機關（通常為都市發展局或相關單位）申請最新的「土地使用分區證明」，並詳細查閱該基地適用的「最新核定都市計畫書圖」及相關的「土地使用分區管制規則/自治條例/要點」。雖然部分縣市提供線上查詢系統，這些系統可作為初步參考，但最終仍應以官方核發的文件為準。
都市計畫法規與相關管制標準可能隨時修正，本報告內容截至資料分析時（參考各法規最後修正日期，如台北市110年、新北市108年、桃園市110年、台中市113年、台南市109年、高雄市113年等）力求準確，但無法保證其持續適用性。使用者應自行確認所引用法規之即時性與有效性。本報告僅供參考，不構成任何法律或投資建議，對於因使用本報告資訊所導致的任何結果，撰寫者概不負責。
VI. 結論
本報告系統性地整理並比較了台灣六大主要都市（台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市）都市計畫區內，住宅區與商業區的基準建蔽率與容積率管制規範。分析顯示：
- 管制核心: 建蔽率與容積率是台灣都市計畫體系中調控土地開發強度、密度與空間品質的關鍵工具，其數值主要依據土地使用分區訂定。
- 法規層級: 雖然各市在其施行細則或自治條例中可能提供基準值表，但特定地區的「都市計畫書圖」及其管制要點具有最終決定權，常包含更細緻或不同的規定。
- 城市間差異: 各城市在基準值的設定上存在差異。台北市與高雄市提供較為詳細的住一至住五、商一至商五的基準值；台中市亦提供住一至住五、商一至商四的基準值；新北市與台南市的基準容積率則高度依賴各別都市計畫書的規定；桃園市則呈現計畫區之間差異較大的情況。整體而言，高雄市的高編號分區容積率上限相對較高。
- 基準值非定值: 報告中的基準值僅為基礎，實際可建容積常因容積獎勵、容積移轉、基地條件及特定計畫規定而變動，且通常設有總量上限。
- 實務應用: 對於任何具體開發案，必須查閱最新的官方都市計畫書圖與法規，以獲取準確的管制資訊。
總之，理解各主要都市的建蔽率與容積率基準值及其背後的管制邏輯，對於不動產開發、都市規劃及相關領域的專業人士至關重要。然而，鑑於法規的複雜性與動態性，以及特定計畫的優先性，個案的詳細查核與專業諮詢仍是不可或缺的步驟。
2025年4月10日 AI協作
