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文/喬正一
前言:
2025年房屋稅2.0今起開徵，新北市上千市民驚見繳款書上自住房屋被誤列為「非自住」，適用高達3.2%至4.8%的稅率，稅額暴增為3倍，稅捐稽徵處新莊等分處電話一早就被打爆；北市也傳出類似情況。
雙北的稅單因戶籍未設或資料未更新，新購房未及時設籍，以致於系統自動將其歸為非自住。因系統設定錯誤，車位應列為自住房屋附屬項目，卻被獨立課2%，導致台北市誤列逾5萬件，多數為車位稅率誤設，多繳100～200元；新北市約1000件因未設籍錯列，稅額暴增數倍。因此，台北市重印新稅單、延長繳納至6月30日、主動退稅；新北市延長租金申報至6月2日，補發正確稅單，多繳稅金主動退還。
本文藉此事件簡略整理與房屋稅相關法規與新制的重點並與大家分享。
一、什麼是房屋稅？立法初衷與制度設計
(一)定義:
房屋稅是針對房屋所有人所持有的房屋在擁有期間由地方政府課徵的財產稅之一，依照《房屋稅條例》第2條規定，所謂的「房屋」是指固定在土地上的建築物，不論是住宅、商業使用、加油亭、夾層屋或油槽等特殊設施，只要具備實質使用價值，皆屬課稅範圍。
(二)立法理由:
設立房屋稅的核心目的，是為了達成「財稅公平」。擁有不動產的民眾，透過這筆稅負，對地方建設與社會公共資源有所貢獻，同時也可間接抑制不動產囤積、推動居住正義。尤其是近年來政府的政策導向明確強化對「多屋族」的課稅壓力，希望讓住宅回歸使用本質，降低空屋率，提高居住可近性。2023年的修法總說明便明示，立法目的在於「減輕單一自住房屋稅負、促進房屋有效利用及合理化房屋稅負」。
二、房屋稅是地方稅，不是中央稅。
(一)依據《房屋稅條例》第1條明文規定：「房屋稅由房屋所在地之直轄市或縣（市）主管稅捐稽徵機關徵收」，這表示房屋稅是屬於地方政府課徵與收入的稅種，主要用來支應地方建設、教育、社福等開支。簡單講：
1、課稅主體：地方政府（直轄市、縣市）
2、稅收歸屬：全數歸地方政府
3、適用法源：全國統一的《房屋稅條例》，但地方可制定差別稅率與自治規章，例如自住與非自住稅率、差別級距。
三、房屋稅怎麼課？
(一)課稅時間與依據
1、每年2月底為「納稅義務基準日」，此日仍為屋主者需繳交當年度房屋稅。
2、課稅年度自前一年7月1日至當年6月30日止。
3、每年5月開徵，繳納期限為5月1日至31日。
(二)課稅對象與稅基
1、凡為土地上的附著建築物皆屬課稅對象。
2、納稅義務人為房屋所有人（或設定地上權者）。
3、稅基為「評定現值」，公式為：標準單價 × 面積 × (1 - 折舊率 × 年數) × 地段率。
4、若對評定現值有異議，可於30日內申請復查。
(三)稅率分類
1、住家用房屋：
(1)自住：1.2%，若全國僅有一戶、非豪宅，為1%。
(2)非自住：1.5%～4.8%（採「全數累進」，依全國持有戶數設定差別稅率）。
(3)若出租並申報租金或為繼承取得的共有房屋：1.5%～2.4%。
2、非住家用房屋：
(1)營業用：3%～5%。
(2)非營利團體用：1.5%～2.5%。
(3)混用空間需分別按用途比例課稅，非住家部分不得低於總面積1/6。
(四)稅負減免與優惠
1、現值10萬元以下（限自然人持有、全國不超過三戶）免稅。
2、公益出租人或作社宅用途者：享1.2%優惠。
3、特定情況如平價宅、寺廟、公園等，可享減半或免徵稅額。
(五)申報與異動
1、房屋使用狀態若有變更（如出租、營業或改自住），屋主應於開徵日前40天內向稅務機關申報。
2、未如期申報，則新稅率於次期才生效。
3、新制要求2025年3月24日前完成戶籍登記，方可適用自住稅率。
四、自住房與非自住：稅負待遇的關鍵區別
(一)自住房的認定條件：
1、房屋未出租，且非供營業。
2、本人、配偶或直系親屬設籍於該屋並實際居住。
3、全國名下不超過三戶，超過者超出部分視為非自住。
4、包含公益出租人出租之住宅亦納入。
(二)非自住房的類型：
1、空屋（閒置未住）、出租房屋、營業登記等。
2、法律明確要求分開課稅，並採高稅率遏止不當囤房。
(三)兩者稅負差異：
1、自住稅率為1%～1.2%。
2、非自住最高達4.8%，相差近4倍。
3、若有申報租金或繼承共有，稅率降低為1.5%～2.4%。
五、法源依據：房屋稅制度的法律基礎
(一)《房屋稅條例》為核心母法：
第1條：明訂房屋稅依本條例及相關法律徵收。
第2條：定義課稅對象「房屋」與範疇。
第4條：明定納稅人為房屋所有人或共有人。
第5條：詳列各類稅率與條件，是最重要的課稅依據條文。
第6條：規範課稅期間與特殊情況（增建、拆除、月計稅等）。
財政部子法規與補充依據：
(二)《住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準》：界定何為自住、公益出租等。
(三)《戶數認定與擇定辦法》：計算全國戶數、夫妻共戶等特殊狀況認定方式。
(四)《單一自住房屋現值基準與稅率級距公告》：由各地政府依財政部公告設定豪宅排除標準與稅率級距。
(五)《不動產評價委員會運作辦法》：規範如何評定房屋現值。
六、2025上路的「房屋稅2.0」改革五大重點
(一)針對多屋族提高稅負：
1、非自住房屋稅率上限由3.6%增至4.8%。
2、採「全國歸戶」與「全數累進」制度計稅。
(二)減輕單一自住者負擔：
唯一自住房屋，且非豪宅者，稅率降為1%。
(三)鼓勵空屋出租：
1、有申報租金所得者，稅率優惠至1.5%～2.4%。
2、社會住宅與公益出租人則維持1.2%。
(四)繼承共有住宅給予體恤：
因繼承持有的共有人，課以1.5%～2.4%較低稅率。
(五)建商餘屋課以階段稅率：
前兩年內：2%～3.6%。
(六)超過兩年未售出：改課2%～4.8%高稅率。