從去年的限貸令、央行第七波信用管制開始，「貸不到款」變成了房地產交易市場上最熱門的話題。去年至今，貸不到款的問題更是越演越烈，可以預見的是無法貸款將要引發的各類法律糾紛，以下就跟大家簡單分析。
一、 現行法規跟定型化契約對貸款不足的處理方式：
近期最常見的問題就是原訂貸款金額占買賣總價金的七到八成，但後來實際要辦理貸款的時候，銀行告知買方，以目前的狀況只能貸款六成或者更少。這就是預售屋買賣契約上所定的「洽定辦理之貸款金額少於預定貸款金額」，站在買方的立場來看，依照行政院定的預售屋買賣定型化契約應記載事項規定(一般預售屋買賣契約都會符合此規定)，會區分為不可歸責雙方、可歸責於賣方、可歸責於買方，但因為主要以買方遇到貸款成數不足的問題，所以主要討論不可歸責於雙方跟可歸責於買方這兩種情形來看
1. 不可歸責於雙方的情形，如果差額在預定貸款金額百分之三十以內者，賣方應該給予原貸款相同的條件跟年限，讓買方分期付款。如果差額超過原預定貸款金額百分之三十，賣方應該依原承諾貸款之利率計算利息，但可以縮短償還期限或是雙方直接解除契約。
2. 如果是可以歸責買方的狀況，則買方必須自己想辦法補足貸款不足的差額或是跟賣方協商分期付款。
二、 站在賣方的角度思考，讓買方分期付款是承擔了未來的景氣波動風險：
簡單舉例，以原本預定貸款金額是買賣價金的八成，實際貸款金額跟原來預定貸款金額差距30%，那就是買賣價金的24%必須要讓買方分期付款，而且必須是跟原預定的貸款年限相同，以貸款年限30年來說，也就是建商要經過三十年才能夠收回這戶房屋的尾款。
站在賣方也就是建商的角度來看，會不會擔心未來房地產景氣如果大幅度的波動、買方個人的財產狀況變化等等，所以建商恐怕是不會希望讓買方分期付款，避免這筆款項日後變成呆帳。再者是建商也有融資跟成本管控的壓力，24%的買賣價金沒辦法回收，說不定就造成這次推案不僅沒賺，還倒賠。雖然目前市面上也是有財力較為雄厚的建商，主動提出貸款不足額時可以用八年或更長的分期方案，但多數的建商基於風險管控的考量，多半不會希望買方分期。
三、 過去市場機制解決了預售屋因為貸款不足所產生的法律問題：
剛剛我們站在賣方的立場思考，賣方恐怕是不希望買方分期付款，所以偏向於終止契約。在過去預售屋開賣時跟預售屋交屋時，市場交易價格多半是大幅上漲的狀況，所以賣方只需要象徵性的沒收一部分的期款，然後再拿到市場上找其他買家還能夠賣得更高價格。買方也會因為預售價格跟現行市場價格存在價差，所以也會極盡所能的去補足差額，所以在過去縱然遇到貸款不足的情形，但並不會衍生太多的法律問題，這個從過去十年的法院針對此類判決的數量也可以反映出過去都是以市場機制解決法律問題。
但過去兩年不動產交易市場已經沒有再出現突破性的價格，只在特定的價位區間盤整，甚至還有大量對未來的悲觀預測。在這種狀況下，建商恐怕也必須將解約後可能再銷售的難度跟等待時間列入考量，所以如果買方貸款成數不足，經過建商催告仍未補足時，建商可能改採沒收已繳納期款的方式處理。
四、 實際可貸款金額少於預定貸款金額，不一定都能被認定為「不可歸責於雙方」
看到這邊大家可能會想，講的好像很嚴重，但是因為限貸令跟信用管制我才到不到款呀，這樣是不可歸責於雙方的事。所以好像也沒什麼關係呀，反正賣方也就是建商必須要讓我分期，如果不分期還可以選擇解約，這樣可以退回先前已經繳的期款。但實際的狀況真的這麼簡單嗎?貸不到款可以兩手一攤直接解釋成政策問題，不可歸責於雙方嗎?
我們直白的說，限貸令底下是所有的購屋者都貸不到款嗎?想必不是，一定有人貸的到當初約定的成數，那有人貸的到、有人貸不到，這樣能夠一概的認為是不可歸責於買方嗎?貸款有個人收入、持有房屋戶數、存款、信用狀況等等條件的審核，如果有人貸的到、有人貸不到，貸不到的買方恐怕沒辦法直接援用不可歸責於雙方作為理由。
當買賣雙方各執一詞的時候，履約的糾紛就會出現，屆時應該會出現不少的案件進入法院。存在貸款成數不足風險的買方恐怕要提早做準備，目前恐怕不存在可以全身而退的方案，提早準備資金或是先沙盤推演解約的方式，可能是在未來可以降低風險的解決之道。
