買房簽約時，「但書」超重要，可真的別忘了！

關於買房時基本上流程，大家可能也搞不太清楚，我簡單大致寫出來給大家看看。 最前期當然是到處找房，其實也是最累的一環，畢竟在房價天花板，完全屬於賣方市場時，看房子真的會越看越覺得心累，越看越覺得自己根本像個乞丐！ 真的有找到心儀的房子，對於價格上也覺得可接受，這時若是透過房仲幫你談，當然就是下斡旋金，通常大概以十萬為一個基準點，或者總價的 2%。 你覺得大氣直接給了百萬代表誠意，若屋主不收下也沒屁用，而且那麼多現金，房仲幫保管也覺得心累。 真有成交時，拿到代書那邊也會被退回大部分錢，畢竟代書可沒義務幫你收下保管，再存進第一筆頭期款。 代書，或稱土地代書，是專門代理申請房屋土地過戶等，土地登記的不動產專業人士，而「地政士」則是代書現在的正式名稱。 至於房仲下斡旋金的一些陷阱，跟相關的注意事項，我再找時間另外寫，不然直接寫不完。 找到心儀的房子，然後價格也雙方同意，接下來就是相約去代書那邊做簽約，進入「履保」的階段，全名稱為「價金信託履約保證」，主要就是透過第三方，幫你做金流安全性的保管。

雖然履保肯定會有一定額度的收費，但基於保護雙方交易，真心建議一定要做，可別傻傻地為了省一些小錢，然後直接被房地產蟑螂，騙走一輩子積蓄。 履保主要流程為八大項目：簽約、用印、核發稅單、完稅、過戶、代償、點交、結案。 本篇文我們只講簽約，而簽約其實也才是買房時最重中之重，畢竟你的權益，在這個時候就會被全都寫進去，若沒有好好注意的話，可能會造成後續的很多麻煩事。 簽約時重點是簽訂「履保專用不動產買賣契約書」、「價金信託履約保證申請書」及撥款委託書。 這時除了房屋現況，跟附贈說要留給你的大型家電、傢俱，都要好好的在簽約這時候，填寫的一清二楚，比如有什麼東西是壞掉、或者會搬走，也都要好好的詢問原屋主，一一填寫上去合約書裡，畢竟這會影響到之後的交屋點交動作。 還有記得填上去，交屋前要原屋主做抓漏的動作，畢竟沒有人會希望買到的房子，入住幾天後才發現，在下雨天直接變成水鄉澤國。 若你不是霸氣外露土財主都用全額付款，而是要申請房貸的房奴，在簽約時最重中之重，肯定一定該要注意的就是，記得要請代書幫你填上這一條但書： 「雙方同意，不指定銀行利率及貸款年限，只要貸款成數未滿x成，本約視同無效，賣方無息退還買賣價金，其餘費用各自負擔。」 若在合約上有先這樣填寫的話，也不會造成現在很多人，因為水位超過警戒線問題，而急得像無頭蒼蠅一直轉，想著貸不到款項，要面臨違約賠錢問題，畢竟貸不到就也沒辦法！ 至於成數可以討論一下，該要填入多少，通常地頭蛇般的代書，對於你所要購買的房子，應該心裡都有個底，知道銀行大概會估價到哪裡，還有會願意可以貸幾成。

通常只要不是都市計畫區，然後還超過 30 年老房，我建議就直接填入七成，別以為你是天選之人，銀行會特別放貸給你到八成。 若你買的是天龍國的天龍區，那八成就真的也是可以放心填寫上去，畢竟首都幾乎全都是都市計畫區，商業價值真的很高。 至於都市計畫區，應該不用我再多做解釋了吧！畢竟你都開始找房要買房了，這一點最基本常識，應該不難搞懂才對。 這樣說應該就有很懂，該要怎麼避免貸不到款的後續問題了吧！畢竟白紙黑字先寫清楚才是最重要！ 你說這樣填寫都只有保障買房，那賣方是否也可以寫個但書上去？ 當然也是可以的啊！ 賣方在特別但書方面，可以這麼寫：「買方非因為銀行關係，而是個人信用貸不到成數，直接以違約論，沒收合約簽訂的一成頭期款。」 還可再多加上一條：「在買賣期間，若等待時間過久，有新買家出現，想用比現階段更高價購入，可以無條件終止目前的合約。」 畢竟買賣不可能只有保障買家，而賣家都只能任由傻等時間，一點好處都沒有吧！ 然後完成合約簽訂作業後，地政士會核發給雙方保證書，順便將相關文件，一併寄送給幫做履保的銀行。 #新青安 #貸款 #房貸 #但書 #代書 #地政士 #履保 #簽約 #用印 #核發 #稅單 #完稅 #過戶 #代償 #點交 #結案 #買房 #抓漏 #水鄉澤國 #交易 #斡旋 #房地產 #乞丐 #頭期款 #銀行 #利率 #成數 #違約 #第三方 #都市計畫區 心儀到底是誰啦！大家都想買她的房子！